장기보유특별공제 총정리 해 보겠습니다 # 1세대1주택 양도세 감면

주택을 오래 가지고 있으면 장기보유에 따라서 양도소득세에 대해 특별공제를 해 주었었는데요.

2021년부터는 거주하지 않고 소유만 하고 있을 때는 공제율이 반으로 줄어들게 됩니다.

오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 장기보유 특별공제율

장기보유한 주택에 대해서는 특별하게 공제를 해주는 소득세법이 존재합니다.

줄여서 장특공제라고 부르기도 하는데요.

최대 10년을 기준으로 오래보유할수록 최대 80%까지 공제를 해주는 특별공제입니다.

 

납부할 세율에 따른 세액을 결정하는 과세표준금액은 아래와 같이 계산하게 되는데요.

장기보유특별공제금액만큼을 빼 주기 때문에, 과세표준금액이 낮아지게 되고,

따라서 세율 및 세액이 낮아지게 되는 효과를 주게 됩니다.

 

과세표준금액  = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제- 기본공제

 

요즘처럼 서울집값이 9억이 넘는 시대에는 이것이 매우 중요해 졌습니다.

왜냐하면, 비과세 대상인 주택도 양도가격이 9억이 넘어가게 되면, 9억이하의 금액에 대해서만 비과세를 해 주고,

나머지 금액에 대해서는 과세를 하기 때문입니다.

그런데 이 나머지 금액에 대해서 장기보유특별공제를 받을 수가 있지요.

장기보유 특별공제를 통해서 양도차익에서 장기보유특별공제율 만큼 공제를 받을 수 있는 것 이지요.

 

2. 장기보유 특별공제율의 계산방법

2-1. 장기보유특별공제율

장기보유 특별공제는 일반주택과 1세대1주택의 비과세요건을 맞춘 고가주택에 대한 공제율을 다르게 적용하고 있는데요.

 

일반주택의 경우는 전체 양도차익에 대해서 최대 30%까지 장기특별공제를 적용해 주고요.

9억원이상의 1세대1주택에 대해서는 9억 초과분에 대해서 최대80%까지 적용을 해 줍니다.

9억원이상 고가주택의 경우에, 최대80%공제를 받으려면 까다로운 조건이 있는데요.

1세대1주택이면서 2년거주요건을 충족해 주어야 한다는 점 입니다.

그렇지 못하면 일반주택과 같이 1년에 2%씩만 적용이 되어진다는 점 입니다.

즉, 다주택자의 경우는 고가주택이더라도 일반주택과 동일하게 최대 30%까지만 적용되게 됩니다.

 

그리고 아래표를 보시면 아시겠지만, 고가주택의 경우는 보유기간과 거주기간이 따로 나누어져서 공제율이 계산됩니다.

거주2년 보유10년을 했다면 40%만 적용받을 수 있는 것 이지요.

참고로 20년말까지는 고가주택에 대해서 보유기간과 거주기간에 따른 구분없이 24%~80%까지 연간 8%씩의 장기특별공제가 적용됩니다. 21년도부터는 아래기준으로 바뀌지만 말이지요.

 

보유기간	일반주택 및 비조정대상지역 다주택자 고가주택	고가주택 보유기간에 따른 공제율	고가주택 거주기간에 따른 공제율
3년~4년 미만	6%	12%	12%
4년~5년 미만	8%	16%	16%
5년~6년 미만	10%	20%	20%
6년~7년 미만	12%	24%	24%
7년~8년 미만	14%	28%	28%
8년~9년 미만	16%	32%	32%
9년~10년 미만	18%	36%	36%
10년 이상	20~30%(연간2%씩 최대 30%)	40%	40%
최대공제율	30%	1세대 1주택의 9억원이상 고가주택의 경우, 보유기간과 거주기간 합산하여 최대 80%를 받을 수 있음

 

 

2-2. 조정대상지역과 장기보유특별공제

조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제에서 제외됩니다.

1주택자만 일반주택 또는 고가주택에서의 장기보유특별공제를 받을 수 있는 것 이지요.

비조정대상지역에서는 다주택자라고 하더라도, 일반주택 및 고가주택에 대해서 최대 30%의 장기보유특별공제가 기존과 같이 적용됩니다.

 

2-3. 실제 계산

복잡하니 예를 들어보도록 하겠습니다.

만약, 5억에 매수해서 5년거주하고, 10년이상 보유한 주택을 15억에 매도하면 어떻게 될까요?

먼저 2020년도를 기준으로 간단히 계산해 보겠습니다.

심플하게 10년 보유했으니 8*10%=80%가 장기보유 특별공제입니다.

그럼, 2021년을 기준으로 볼까요?
5년거주했으니 20% + 10년보유했으니 40% = 60% 를 공제받게 됩니다.

20년도에 매도할때보다 20%나 적게 공제받게 되는 것 이지요.

 

21년도를 기준으로 표로 보도록 하겠습니다.

 

항목	금액
양도차익	15억 - 5억 = 10억
과세대상 양도차익	10억 x ((양도금 15억 - 비과세해당 9억)/15억원 ) = 4억원
장기보유특별공제율	5년거주(5x4% = 20%) + 10년보유(10x4%=40%) = 60%
장기보유특별공제금액	4억원 *60% = 2억4천
양도소득금액	4억 - 2억4천 = 1억6천
기본공제	1인당 1년에 한번만 250만원
양도소득세	(1억6천 - 250만)x소득세율38% - 누진공제액 1,490만원 = 1억4천2백60만원
지방소득세 10%	1천4백26만원
총 세액	1억5천6백8십6만원

 

 

3. 2021년도부터의 강화된 1세대1주택 비과세 규정과 장특공제

2021년도부터는 1세대1주택에 대한 비과세를 받을 때,

거주일계산을 취득일이 아닌, 최종적으로 1세대 1주택이 된 시점부터로 계산하게 됩니다.

 

예를 들어 3개의 주택이 있는 다주택자라면,

2개의 주택을 팔고 마지막주택을 비과세를 받으려면,

매도한 시점으로부터 다시2년이 지나야 받을 수 있는 것 이지요.

 

 

그럼, 1세대 1주택기준인 장기보유특별공제율은 언제부터 적용될까요?

다행히도 소득세법 95조 4항에 따라서 장기보유특별공제율은 취득한날부터 양도한 날로 규정하고 있습니다.

그래서 최종1주택과는 상관없이 취득날짜부터 장기보유특별공제율이 계산되게 되는 것이지요.

 

4. 정리

규제가 심화되면서 생각해야될 부분이 정말 많아지는 것 같습니다.

장기보유특별공제도 그중 하나인데요.

최대공제를 받으려면 어찌됬던 거주 10년도 채워야 하니 현실적으로 쉽지만은 않은 것 같습니다.

그래도 바로 위에서 알아본 것처럼, 취득시기부터 계산되는 점은 아직까지는 다행이네요.

변경되는 부분이 있다면 이 글을 통해서 업데이트하도록 하겠습니다.