재산세 와 종합부동산세 총정리 # 보유세 고령자공제 종부세

쉽게 말해서 부동산을 소유하고만 있으면 내야되는 세금이 있는데요. 보유세라고 합니다.

이 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있는데요.

오늘은 이들에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 보유세와 과세기준일

보유세는 재산세와 종합부동산세로 이루어져 있는데요.

두 세금 모두 과세기준일을 6월 1일로 정하고 있습니다.

따라서 봄이후에 부동산을 취득하고자 한다면, 6월1일 이후에 취득하는 것 만으로도 절세가 되겠지요.

 

2. 보유세는 인별과세

양도세나 취득세를 낼 때 세대원의 주택수를 중시하였었는데요.

보유세인 재산세와 종합부동산세는 인별로 과세하는 세금입니다.

자신이 속한 세대와는 상관없이 1인당 얼마를 보유하느냐에 따라서 과세하고, 공제도 각각 해주게 됩니다.

2주택자라도 각각명의이면 1인당 1주택소유로 보고 과세가 적용됩니다.

 

다만 예외가 있는데요. 1세대 1주택의 경우에 한해서는 과세기준을 9억으로 높여주는 혜택이 있습니다.

 

 

3. 보유세의 과세기준은 공시지가

재산세나 종합부동산세는 모두 취득했던 부동산 금액이 아니라,

공시가격을 바탕으로 일정세율에 따라서 세금을 매년 내게되는데요.

공동주택인 아파트나 오피스텔은 매년 4월마다 정부에서 발표를 하고 있습니다.

 

이 공시지가를 정부에서 현실화하기로 결정하였기 때문에,

앞으로 매년 세율이 올라갈 전망입니다.

집값이 약간 떨어져도 보유세는 올라갈수 있다는 애기지요.

 

4. 재산세

재산세는 1년에 2번 내게 되는데요.

7월에 한번, 9월에 한번 두차례로 나누어서 내도록 되어 있습니다.

 

4-1. 재산세를 구하는 방법과 재산세율

재산세는 구하는 방법이 매우 간단한데요.

주택은 공시가격에 공정시장가액 비율인 60%(참고로 토지나 건물은 70%)를 곱한다음, 재산세율로 곱해준 다음, 누진공제액을 빼주면 됩니다.

공정시장가액 비율이 60%로 적용되므로 40%정도의 할인이 기본적으로 들어간다고 보면 됩니다.

 

재산세 = (공시가격 x 공정시장가액 비율 60%) x 재산세율  - 누진공제액

 

현재 적용되고 있는 주택의 재산세율은 다음과 같습니다.

아래 세율을 참조해서 위의 공식대로 구할수 있겠지요.

 

과세표준	재산세율	누진공제액
6000만원 이하	0.1%	-
1억 5000만원 이하	0.15%	3만원
3억원 이하	0.25%	18만원
3억원 초과	0.4%	63만원

 

 

다만 올라가는 공시가격에 따른 부담을 줄이기 위해서, 일시적으로 재산세율을 0.05% 낮추어 준다고 하는데요.

특례세율이라는 것이 적용되어서 아래와 같이 세율이 조정되어서,

2021년도부터 한시적으로 적용된다고 합니다.

 

과세표준	한시적 특례세율	표준세율	누진공제
6000만원 이하	0.05%	0.1%	-
1억 5천만원 이하	0.1%	0.15%	3만원
3억원 이하	0.2%	0.25%	18만원
3억 6000만원 이하	0.35%	0.4%	63만원
3억 6000만원 초과	표준세율 적용	0.4%	63만원

 

참고로 이렇게 계산된 재산세와 재산세 도시지역분(0.14%),

그리고 계산된 재산세의 20%만큼의 지방교육세와 지역자원시설세가 추가로 붙어서 고지가 되게 됩니다.

 

5. 종합부동산세

5-1. 종합부동산세 과세대상과 공제금액

재산세는 가지고 있는 모두에게 과세되지만, 종합부동산세는 특정한 과세기준을 넘을 경우에만 세금이 청구됩니다.

해당되시는 분은 12월에 종합부동산세를 내도록 되어있습니다.

구체적인 기준은 다음과 같습니다. 아래 기준을 초과하게 되면 종합부동산세의 대상이 되는 것 이지요.

 

구분	과세기준 또는 공제금액
1세대 1주택자	주택 공시가격 9억 초과
다주택자	주택합산 공시가격 6억 초과
종합합산토지	공시지가 5억 초과
별도합산토지 (상가등 부속토지)	공시지가 80억 초과

 

 

5-2. 종합부동산세 계산방법과 보유세율

종합부동산세를 계산하기 위해서는 먼저 소유한 재산의 공시가격을 모두 더해줍니다.

거기에서 인별공제금액을 뺀 금액을 구하구요.

위에서 알아본 것처럼, 인별공제금액은 1인당 6억이고요. 1세대1주택자는 9억까지 공제해 줍니다.

여기에 종합부동산세의 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준 금액을 산출하게 됩니다.

이 과세표준금액에 따른 종합부동산세율을 적용한후에 기존에 납부했던 재산세액을 뺀 금액이 바로 종합부동산세 금액입니다.

 

참고로 종부세의 공정시장가액은 아래와 같이 변경되기 때문에 2년후면 아무런 의미가 없어집니다.

이것때문에 종부세대상이 되시는 분들은 집값이 유지되도 22년까지 종부세가 상승하게 됩니다.

 

연도	공정시장가액 비율
2020년	90%
2021년	95%
2022년	100%

 

다시한번 정리해 보면 아래와 같습니다.

기존에 납부했던 재산세액을 빼주는 이유는 아무래도 이중과세 문제때문이겠지요.

 

보유세 계산 방법 = [(모든 재산의 공시가격의 합 - 인별공제 ) * 공정시장가액비율 ] * 과세표준금액에 따른 세율 - 기납부 재산세액

 

 

2020년도의 종합부동산세율은 아래 표와 같은데요.

기본적으로 과세표준금액이 커질수록 세율이 커집니다.

조정대상지역에서 2주택이상 보유자 또는 비조정대상3주택이상 보유자에게는 아래와 같이 0.1~0.5%의 추가과세가 적용되어 집니다.

 

 

그런데 21년도부터는 아래와 같이 세율이 더욱 상승하였습니다.

특히 주목할 부분이 바로 다주택자에 대한 세율입니다. 전년도보다 2배가까이 올랐습니다.

서울에 10억대이상아파트가 많아진 지금기준으로 보자면,

조정대상지역 2주택자는 12억~50억 구간인 3.6%의 큰 종부세를 부담해야 합니다.

 

과세표준	21년도 일반세율	조정지역2주택자 또는 3주택자 중과세율
3억원 이하	0.6%	1.2%
6억원 이하	0.8%	1.6%
12억원 이하	1.2%	2.2%
50억원 이하	1.6%	3.6%
94억원 이하	2.2%	5%
94억원 초과	3%	6%

 

 

참고로 위에서 계산된 종합부동산세의 20%를 농어촌특별세로 추가로 부담해서 이것과 합친 금액을 최종적으로 납부하게 되므로,

공시지가 상승과 늘어난세율로 21년부터는 세부담이 크게 증가할 것이라는 것을 알 수 있습니다.

 

6. 보유세(재산세와 종합부동산세)와 세부담상한

재산세와 종합부동산세에는 세부담 상한이라는 것이 존재합니다.

작년에 냈던 세금보다 몇%이상은 세금이 늘어나지 못하도록 막아서 부담을줄여주는 것 인데요.

재산세와 종합부동산세가 조금씩 다릅니다.

재산세부터 알아보도록 하겠습니다.

 

6-1. 재산세의 세부담상한

재산세에서는 아래와 같이 세부담 상한을 정하고 있습니다.

 

구분	공시가격	세부담 상한
주택	3억원 이하	105%
	6억원 이하	110%
	6억원 초과	130%
토지 및 건물	-	150%

 

6-2. 종합부동산세의 세부담 상한

다만 여기에서도 다주택자에 대한 페널티가 존재하는데요.

아래표와 같이 1주택자가 전년대비 1.5배까지만 늘어나도록 하는데 비해서,

3주택자의 경우는 전년대비 3배까지도 늘어날 수 있도록 정해져 있습니다.

올해 500만원이다 내년에 1,500만원이 될수도 있다는 것 이지요.

 

구분	세부담상한
일반세율 적용대상	전년대비 150%
조정대상지역 2주택자	전년대비 200% (21년도부터는 300% 적용)
3주택자	전년대비 300%

 

 

한가지 주목할 것은 21년도부터는 조정대상지역 2주택자에게는 전년대비 300%의 세부담상한이 적용된다는 점 입니다.

 

7. 고령자공제 및 장기보유공제

고령자 및 장기보유한 분들에게는 종합부동산세가 공제가 되는데요.

21년도부터는 60세 이상자분들은 기본적으로 20%가 공제가 됩니다.

다만, 1주택자인 경우만 공제가 적용해당이 되므로 이점에 주의를 해야겠지요.

다행히도 2020년 11월 30일 세법개정안에 따라서, 부부 공동명의 1주택자에 대해서 1주택자로 신고가 허용되게 되었습니다.

공동명의로 인해서 공제를 받지 못했던 분들이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

 

 

7-1. 고령자 공제

21년도부터는 기존보다 강화된 최소20%의 공제가 적용되므로 고령자공제는 매우 중요해진 것 같습니다.

 

연령	개정된 공제율(21년도부터 적용)	기존 공제율(20년도까지 적용)
60~65세	20%	10%
65~70세	30%	20%
70세 이상	40%	30%

 

7-2. 장기보유공제

1주택자의 장기보유는 양도소득세에서도 공제를 받았었는데요.

보유세에서도 공제를 받게 됩니다.

10년이상보유하면 무려 40%를 공제받을 수 있습니다.

 

보유기간	공제율
5~10년	20%
10~15년	40%
15년 이상	50%

 

 

한번 사례를 보면서 정리해 보도록 하겠습니다.

예를 들어서, 67세이면서 10년 보유하였다고 하면 얼마나 공제가 될까요?

나이에 따른 30% 공제와 장기보유에 따른 40%가 합쳐져서 무려 70%나 공제가 되게 됩니다.

 

앞으로 주택을 살 때는 향후 내 나이가 얼마가되고,

얼마나 오래 보유할 것인지에 따라서 결정을 해야 하겠습니다.

 

8. 종부세 주의할 점과 팁

절세할 수 있는 방법이 거의 없는 재산세와는 다르게,

종부세의 경우는 절세할 수 있는 방법들이 있는데요.

주의할 점과 팁에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

8-1. 공동명의 장점

종부세는 재산세와 마찬가지로 인별공제입니다.

한명이 1세대1주택일경우는 최대 9억까지 공제받을 수 있지만,

공동명의 일경우는 1명당 6억씩해서 부부가 12억까지 공제받을 수 있습니다.

 

또한 경우에 따라서는 과세표준이 낮아지는 효과를 얻을 수 있으므로 이 또한 좋은 효과를 얻을 수 있습니다.

만약 공시지가가 8억인 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다.

그럼 공동명의의 경우는 아래와 같이 과세표준이 낮아지므로, 세율도 따라서 내려가게 됩니다.

절세효과가 있는 셈 이지요.

다만, 조정지역의 2주택이상자일 경우는 다시 0.9%로 중과되므로 그 효과가 약해지게 됩니다.

0.1%만이더라도 수십만원에 해당하므로 무시하기는 어렵겠지요.

 

구분	과세표준	세율
단독명의	8억원	1%
공동명의	4억원	0.7%
조정지역 2주택이상 공동명의	4억원	0.9%

 

 

또한 2020년 11월 30일 통과된 세법개정안에 따라서,

위에서도 언급했었던, 고령자 및 장기보유 공제가 공동명의인 경우에도 적용되므로 공동명의가 더욱 좋아졌다고 할 수 있겠습니다.

 

8-2. 공동명의시의 문제점

A. 다주택자 공동명의시 세율중과

종합부동산세는 세대별이 아니고 인별과세입니다.

이해하기 쉽게 예를 들어보겠습니다.

 

Case1과 같이 조정지역에서의 다주택자가 2주택을 모두 공동명의로 하면 2주택이상자에 해당되어 더욱 높은 세율이 적용되게 됩니다.

공동명의로 지분만 가지고 있더라도, 지분은 한채로 보기 때문이지요.

따라서, 조정지역 2주택일경우 각각명의로 해서 1인당 6억씩 공제를 받고 중과없는 세율을 적용받는 것이 좋습니다.

 

구분	주택
Case1	조정지역에서 2주택을 모두 공동명의 한 경우	부부모두 조정지역 중과된 종부세 적용
Case2	조정지역에서 2주택을 각각의 명의로 한 경우	일반세율로 종부세 각각 적용
Case3	조정지역에 1주택, 비조정지역에 1주택을 소유한  개인의 경우	일반세율로 종부세 적용받음

 

 

참고로 Case3과 같이 조정지역에 1채, 비조정지역에 1채를 소유한 경우는 일반세율로 종부세를 적용받게 됩니다.

중과가 되는 것은 조정지역에 주택이 2채가 있을경우만 해당한다는 의미입니다.

 

B. 다른세금과 함께 고민하기

공동명의 여부는 양도세에서도 과세표준금액을 낮추는 효과가 있으므로,

보유기간이 길지 않을 경우는 양도세와 함께 공동명의 여부를 판단해보는 것도 좋은 방법입니다.

 

8-3.  법인에 양도하기

다주택자에 대한 세율이 갈수록 높아지고 있기 때문에 가지고 있는 소유주택수를 줄이는 것도 중요한데요.

예전에는 다주택자의 경우 주택을 법인에 양도해서 주택수를 줄여서 절세를 하기도 했었습니다.

그러나 이제는 법인규제강화시대이므로 이렇게 하기는 어렵습니다.

 

그래도 다주택자의 양도세중과가 20~30%에 이르므로,

중과에 해당하시고 법인을 운영중이라면,

3%의 종합부동산세와 12%의 취득세를 내야하는 법인에 양도하는 것이 더 세금이 적게 드는 경우도 있으므로 이 경우의 수도 생각해 볼 수

 

9. 정리

보유세인 재산세와 종합부동산세에 대해서 정리해 보았는데요.

공시지가 상승과 공정시장가액 상승으로 계속적인 상승이 예상되는 종부세의 경우,

많이 알아두고 미리 준비할수록 절세가 가능하므로 세법을 잘 알아두고 대응해야 하겠습니다.