1주택과 1개의 분양권 가진 경우 비과세 받는 방법

오늘은 1주택과 1개의 분양권을 가진 경우의 비과세를 받는 방법들에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 1주택 1분양권의 비과세

1주택과 1분양권을 매수한 경우에 대한 비과세 방법은,

일시적 2주택과는 다릅니다.

 

분양권이 주택수에 들어가지 않던 예전에는,

새주택의 잔금시기가 세금계산시의 대체주택 매수시기가 되었지요.

그래서 기존 주택과 분양권으로 계약한 아파트의 잔금시기만 잘 계산하면,

일시적2주택 조건으로 비과세를 받을 수 있었습니다.

그런데 분양권의 비과세는 다릅니다.

1주택 1분양권을 이용해 비과세를 받을 수 있는 일반적인 경우는 크게 2가지로 나누어 집니다.

• 기존주택 매수 후 1년이 지나고 분양권 취득 후, 3년이내 기존주택 매도한 경우
• 기존주택 매수 후 1년이 지나고 분양권 취득 후, 신규주택 완성 후 3년이내 매도(3년이내 전입 & 1년이상 계속거주)

위의 경우들을 하나씩 보도록 하겠습니다.

 

2. 기존주택 매수 후 1년이상 지나고 분양권 취득한 경우의 비과세

첫번째 비과세가 가능한 경우를 보겠습니다.

1주택과 1분양권의 비과세에 대해서는 소득세법 시행령의 제156조의 3의②에 이 부분이 정의되어 있습니다.

 

 

글이 길고 복잡해 보이니 간단히 정리해 보면 다음의 조건을 모두 만족해야 비과세를 받을 수 있습니다.

• 분양권 매수시기:기존 1주택자가 등기 후 1년이상이 지나고 분양권 매수
• 기존주택 매도시기: 분양권 취득한 날로부터 3년이내 기존주택 매도

어떻게 보면 심플한데요.

다음의 비과세가 가능한 예를 보겠습니다.

• 기존주택: 23년 10월 6일 잔금 및 등기
• 분양권 매수: 24년 10월 8일 잔금(또는 분양권 당첨 후 계약)
• 기존주택 매도시기:26년 8월 1일 매도

이 분은 기존주택 취득 후 1년이상 후에 분양권을 취득하였고,

3년 이내 매도하였으므로 비과세가 가능합니다.

 

분양권으로 매수 한 주택이 얼마나 빨리 준공되거나 하는건 상관 없습니다.

1달이내 준공될 아파트의 분양권을 매수하더라도,

취득 후 3년이내에 매도하면 비과세에 문제가 없습니다.

 

3. 분양권 취득 후 3년이 지난 경우의 비과세

이번에는 두번째 비과세가 가능한 경우를 보도록 하겠습니다.

 

위의 2번에서 알아본 비과세 방법은,

분양권 취득 후 3년이내에 매도하는 것이 중요하였는데요.

이렇게 하면 문제가 되는 분들이 있습니다.

 

예를 들어, 분양권 최초계약자의 경우는, 3년이 넘어가서 입주해야 하는 경우도 많습니다.

만약 24년 5월 최초당첨되어 계약했는데,

27년 7월에 준공되는 아파트라고 하겠습니다.

그럼, 준공이 3년이 지난 시기가 되므로,

비과세를 받으려면 신규아파트가 완성이 안되었는데도,

기존주택을 3년이내 팔아야해서, 그동안 갈곳이 없어져 버립니다.

 

실제로 대부분 분양권 계약후 완공까지 3년정도가 소요되는데,

최초계약자가 분양권 취득 후 3년이내 매도를 정확히 지키기는 쉽지 않습니다.

 

 

그래서 이런 경우를 위한 비과세 조건이 존재합니다.

이 경우에는 아래의 조건들을 지켜야 합니다.

• 분양권 매수시기:기존 1주택자가 등기 후 1년이상이 지나고 분양권 매수
• 분양권으로 취득한 주택이 완성된 후 3년이내 종전주택을 매도
• 아래와 같은 조건을 만족시켜야 함
  • 분양권으로 취득한 주택 완성 후 3년이내 신규주택으로 세대 전원이 전입
  • 전입 후 1년이상 계속 거주

새로운 아파트 완성 후 3년이내에 기존의 주택을 매도하는 조건이어서,

어떻게 보면 좀 더 유연하게도 느껴지는데요.

대신, 세대전원 전입과 전입 후 1년이상 거주같은 조건들이 존재합니다.

 

이 경우에 대해서는  소득세법 시행령 제156조의 3의 ③에 아래와 같이 정의되어 있습니다.

 

 

예를 한번 들어보도록 하겠습니다.

• 기존주택: 23년 10월 6일 잔금 및 등기
• 분양권 매수: 24년 10월 8일 잔금(또는 분양권 당첨 후 계약)
• 분양권으로 취득한 주택의 완성(준공): 27년 12월
• 기존주택 매도시기:30년 8월 1일 매도
• 28년 전세대 전입 후 계속하여 거주 중

위의 사례의 경우,

2주택을 7년조금 못되게 유지하면서도 기존주택에 대한 비과세를 받을 수 있습니다.

 

주의할 것은,

잔금을 치룬 시기로부터 3년이 아니고,

주택이 완성된 시기로부터 3년이라는 사실입니다.

 

3. 정리

분양권의 비과세 조건이 입주권과 매우 유사한데요.

이제 분양권을 매수하였다면,
나는 입주권을 산 것이다라고 생각하는 것이 이해하기 편할 것 같습니다.

소득세법 시행령상에서도,
소득세법 시행령 제156조의 2가 "주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례"이구요.
소득세법 시행령 제156조의 3이 "주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례"입니다.

 

이러한 조건을 잘 활용해서 2주택을 효율적으로 활용해야 할 것 같습니다.