재개발 주택의 양도세 비과세 및 취득세 혜택 # 재개발 전매제한 비과세

오늘은 재개발 주택을 매수하면서 얻을 수 있는 양도세 비과세 및 취득세 혜택에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

먼저 양도세에 대한 비과세에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

재개발 주택과 관련하여서 비과세를 받는 경우의 수는 총3가지가 있는데요.

아래와 같습니다.

1. 재개발만 가지고 있는 1주택자의 추가 대체주택매수 후 양도세 비과세
   • 재개발 주택완성후 대체주택을 2년이내 양도
2. 일반주택소유자가 재개발 주택을 매수후 양도세 비과세(156조의 2, 4항 적용)  
   • 종전 주택을 재개발 주택 취득 후 3년이 지나고 양도
3. 일반주택소유자가 재개발 주택을 매수후 양도세 비과세(156조의 2, 3항 적용)
   • 종전 주택을 재개발 주택 취득 후 3년 이내 양도

이 3가지 경우의 수를 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

 

본인의 경우에 맞는 부분의 글을 찾아서 읽어보셔도 되구요. 

하나씩 다 읽어보시다 기회가 되실경우 적용하셔도 됩니다.

조건들이 복잡하므로, 아래와 같은 요소들로 나누어서 정리해 보았습니다.

• 해당대상
• 취득조건(매수조건)
• 기타조건(거주요건 등등)
• 양도조건(매도조건)
• 사후관리조건

 

참고로 이글에서 언급되는 관리처분계획인가등의 재개발 절차에 대해서 궁금하시면 아래글을 클릭해서 간단히 보고 와 주세요.

>> 재개발 절차에 관한 정리

 

1. 재개발 1주택자의 양도세 비과세

도시정비법에 의한 주택재개발 조합원인 경우 재개발 주택을 가지고 있으면 멸실이 될 텐데요.

주거공간이 없으므로 새로 주택을 매수하던지 전세를 살던지 해야합니다.

 

그래서 멸실된 후 완공이 되기 전까지는,

새로운 대체주택을 샀다가 양도하는 경우에 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

이 때 어느시점에 재개발주택을 사서, 어느 시점에 새로운 주택을 사느냐에 따라서 적용가능여부가 결정되므로 잘 알고 있어야 합니다. 

아래에서 설명하는 5가지 시점과 요건들을 모두 맞춰야 하므로 자세히 봐 주시기 바랍니다.

 

1-1. 혜택 대상

가장 먼저 소유하는 1주택이 재개발 주택이어야 합니다.

다른 주택을 소유하고 있는 다주택자들은 이 조건의 대상이 되지 않습니다.

 

다만, 한가지 예외가 있기는 한데요.  일시적 2주택자의 경우입니다.

자세한 일시적 2주택요건은 아래 글을 참조해 주세요.

>> 일시적 2주택에 관해 총정리해 봅니다 # 비과세

 

재개발지역에서 관리처분인가가 나면, 해당 부동산은 입주권으로 변경되게 되는데요.

주택으로서 보지 않게 됩니다.

따라서 재개발이 될 주택으로서 보는 관리처분인가 이전 시점까지 취득한 부동산에 대해서만 이 비과세의 대상이 됩니다.

무주택자가 재개발 주택을 매수한다면, 관리처분 이전 단계에서의 주택을 매수하는 것이 유리하겠지요.

 

 

재개발주택을 포함한 다주택자의 경우,

사업시행인가전에 기존주택을 다 처분해서 사업시행인가일 이후 계속해서 재개발 1주택자가 되면 됩니다.

 

1-2.  취득조건 ( 매수 조건 )

멸실되기 전에 짐을 옮겨놔야 하므로 그 전에 거주할 집을 매수하도록 해 주어야 하는데요.

대체주택의 경우는 사업시행인가가 나온 이후부터 취득한 주택만 대상이 됩니다.

 

참고로, 재개발주택의 취득시기는 정해져 있지 않으므로,

무주택자라면 사업시행인가 이후에 재개발 주택을 매수하고,

바로 대체주택을 매수해도 문제가 없는 것 이지요.
보통의 일시적1세대 2주택의 경우는 기존주택매수후 1년이 경과한 다음에 대체주택을 사야했는데요.

재개발 주택의 대체주택을 매수하는 시점은 그러한 제한이 없다는 점 입니다.

 

극단적으로는 사업시행인가의 재개발주택을 매수하고,

바로 다음날 대체할 일반주택을 매수할 수도 있다는 것 이지요.

 

1-3. 거주조건 (1년이상 거주)

멸실될 집의 대체주택으로 살기 때문에 비과세를 해주는 것이니 거주조건이 필요하겠지요.

대체주택으로 취득한 주택에서 1년이상 거주하여야 합니다.

그래야 멸실 후 거주를 위한 주택으로 보고 비과세 혜택을 주기 때문이지요.

 

 

1-4. 양도 시점 (매도시점)

대체주택의 비과세를 위한 양도시점은 재개발 아파트의 입주전후로 나누어 생각해 볼 수 있는데요.

재개발 아파트의 준공 전 2년이내에 양도하거나,

준공 후 2년이내에 대체주택을 양도하면,

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

멸실전 대체한 주택의 매도시점에 상당히 유연하게 해 준 것이지요.

 

다만, 재개발 주택의 준공은 일반 아파트 준공보다 상당히 느리다는 점을 기억해 두어야 합니다.

재개발 사업자들과의 등기정리가 필요해서 그런데요.

일반아파트는 3개월정도되면 보통 준공이 되는데요.

재개발 아파트는 3개월을 넘어 수개월이 걸리는 경우도 허다합니다.

심지어 2,3년이 걸리는 경우도 있습니다.

정확하게 준공시기를 예측하기는 어렵다는 것 인데요. 

따라서, 재개발 아파트 준공후 입주예정일로부터 1년전 ~ 2년이내가 안전한 매도 기간이라고 생각이 드네요.

입주날짜와 준공날짜는 다르다는 것을 잊지마시기 바랍니다.

 

1-5. 사후관리조건 ( 재개발아파트 완공이후 거주조건 )

이 비과세는 사후관리조건이 있는데요.

재개발 아파트 입주로부터 1년이상 거주요건을 충족해야만 합니다.

준공 후 2년이내에 재개발 아파트로 세대전원이 이사해서 1년이상 거주를 해야만 합니다.

다만, 취학, 근무등의 형편 및 질병의 요양으로 인해서 세대원 일부가 이사하지 않는 경우는 특례 규정을 적용받을 수 있습니다.

사실 그렇게 어렵지는 않은 조건이지만 재개발을 위해서는 반드시 알아두어야 합니다.

 

 

위에서 대체주택의 경우도 거주조건이 1년이었는데요.

재개발아파트의 준공이후 거주조건도 1년이상입니다.

1년이라는 거주요건 숫자를 외우고 있어야 겠지요.

 

1-6. 정리

위의 5가지 조건을 다 만족시켜야만 비과세가 완성이되는데요.

복잡하니 전체 과정을 다시한번 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1주택자로서 정비구역내에 2010년1월에 A재개발 주택을 취득하였다고 가정하겠습니다.

새로 취득할 B대체주택은 사업시행인가가 나온후에 매수해야만 하는데요.

2010년 5월에 사업시행인가가 났고 B대체주택을 매수하였습니다.

B대체 주택에서 1년이상 거주하여야 하구요.

A재개발 주택의 완공되기 전이나 완공되고나서 2년안에 B대체주택을 팔기만 하면 비과세가 적용되게 됩니다.

 

해당 내용에 대한 법령은 소득세법 시행령 제156조2의 5항에 아래와 같이 구체적으로 설명되어 있으므로,

조금 어렵지만 관심있으신 분들은 살펴보셔도 좋습니다.

 

 

2. 일반주택 유주택자도 재개발 매수후 가능한 양도세 비과세 특례 # 4항

2-1. 혜택 대상

위의 글1에서는 재개발주택을 소유한 1주택자가 대체주택을 매수한 경우의 비과세 특례를 알아보았는데요.

기존에 재개발이 아닌 일반 주택을 소유하고 있는 사람이,

재개발주택을 매수해서 받을 수 있는 양도세 비과세 특례도 존재합니다.

소득세법 시행령 제156조 2의 4항과 3항 나와있는데요.

여기서는 4항에 대해서 먼저 보도록 하겠습니다.

 

 

여러가지 조건들을 맞춰주어야 하는데요. 하나씩 보도록 하겠습니다.

 

2-2. 매수조건(취득조건)

기존 1주택을 소유한 유주택자는 다음의 조건을 만족하면,

4항의 비과세 매수조건을 만족 시킬 수 있습니다.

• 기존 일반주택 취득 후 1년이 지난 상태에서
• 관리처분인가를 지나서 입주권으로 변한 재개발 주택을 매수

핵심은 관리처분인가를 받게 되면 주택이 입주권으로 변하게 되는 것 인데요.

1개의 주택과 1개의 입주권인 상태의 사람에게 해당하는 비과세 조건인 것 입니다.

 

 

 

참고로, 이전에는 일반주택매수 후, 다음날 재개발주택을 매수해도 비과세를 받는데 문제가 없었는데요.

해당 시행령이 개정되면서,

이제는 기존주택 취득 후, 1년이 지난 이후에 대체주택을 매수해야 비과세를 받을 수 있습니다.

이 점에 반드시 주의가 필요합니다.

 

2-3. 양도 조건 ( 매도 조건 )

기존의 1주택을 매도하는 시점은 재개발 입주권이 완공되어서 준공이 된 시기로부터 2년내가 됩니다.

위에서도 언급하였지만, 완공해서 입주가능한 시기와 준공은 시기가 다르구요.

 

재개발 아파트의 준공은 늦어지기로 악명이 높은데요.

만약 기존 조합원들과 조합간에 소송이라도 붙는다면,

최종 판결까지 조합청산이 지연되어 준공에 엄청난 시간이 걸리기도 합니다.

이럴 경우 반대로 비과세 기간도 크게 늘어나게 되겠지요.

 

또한 준공전에도 매도할 수 있는데요.

준공전에 매도하고자 한다면, 조합원 입주권을 취득한 날로부터 3년이 경과하고 나서 양도하는 경우는입니다.

 

양도시 매도시점은 아래와 같이 정리할 수 있겠네요.

둘다 가능한데, 입주권 취득후 3년이 지나고 매도하거나, 주택 준공후 2년이내 매도하면 되는 것 이지요.

 

양도시점	비과세 가능시점
재개발 주택 준공 전	재개발주택 준공 전이라도, 입주권취득후 3년이 지나고 매도
재개발 주택 준공 후 (준공이 늦어질 경우)	재개발주택 준공 후 2년이내 매도

 

2-4. 사후관리조건 ( 입주 및 거주 의무사항 )

이 특례는 사후관리조건이 있습니다.

입주 및 거주에 조건이 있는 것 인데요

재개발 준공전 매도하거나, 준공후 매도하거나 모두 같습니다.

 

재개발 아파트 준공으로부터 2년 내에 입주해야 하구요.

재개발 주택에 입주 후 1년이상 거주해야만 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

반드시 잊어버려서는 않되는 부분입니다.

준공후에 전세를 줘버리면, 2년내에 입주가 불가할 수 있기 때문이지요.

 

 

2-5. 정리

복잡하니 다시 한번 예를 들어 정리해 보겠습니다.

기존의 주택을 2010년 3월에 취득했다고 가정해 보겠습니다.

관리처분인가가 난 재개발입주권을 2011년 5월에 취득하고,

해당 재개발입주권 아파트는 2015년 12월에 준공되었습니다.

기존의 주택은 2014년 5월 이후에 팔고,

재개발 아파트에 2년내 입주해서 1년이상 거주하면 비과세를 받을 수 있게 됩니다.

 

3. 일반주택유주택자가 가능한 또하나의 비과세 # 3항

일반주택 유주택자가 재개발 입주권을 매수시 받을 수 있는 일시적2주택비과세의 경우가 한가지 더 있는데요.

이 부분은 소득세법 시행령 제156조2의 3항에 나와있는 부분인데요.

한번 보시구요. 아래에서 구체적으로 보도록 하겠습니다.

 

 

3-1. 취득 조건 (매수조건)

위의2번에서 정리한 4항의 경우와 아래와 같이 매수시점의 조건은 같습니다.

(예전에는 4항의 경우 기존주택 취득 후 1년이 지나는 조건이 없었으나, 이제 4항에도 취득 후 1년조건이 붙었습니다.)

• 기존 일반주택 취득후 1년이 지난 상태일 것
• 관리처분인가가 난 재개발 입주권일 것

관리처분인가를 받아야 재개발 주택은 입주권이 되므로, 반드시 관리처분인가가 지난 입주권 사는 것을 잊으면 안됩니다.

 

3-2.  양도조건 ( 매도 조건)

일반적인 일시적 2주택의 경우는 규제지역여부에 따라서 매도시점이 달라지는데요.

서울같은 투기과열지구는 대체주택 매수 후 2년입니다.

그런데 재개발 입주권의 경우는 취득후 3년이내에 기존주택을 매도하면 됩니다.

시간적으로 훨씬 여유가 생기는 장점이 있습니다.

 

여기에 플러스로 준공이 늦어져서 입주권 취득후 3년이 지나도 새집에 들어갈 수 없을 경우,

준공 후 2년이내 매도하면 됩니다.

다만, 이럴경우 전입과 거주요건이 붙게 되는데요.

입주권 취득후 3년이 지나고 매도할 경우는 이런 조건이 없었는데,

준공 후 2년이내 매도조건으로 하면, 전입 및 거주요건이 붙는 것 이지요.

물론, 사후관리요건이므로 기존주택 매도후 잘 지키기만 하면 되는 것 이겠습니다.

 

양도시점	기존주택 비과세 가능시점
재개발 주택 준공 전	입주권취득후 3년이내에 매도
재개발 주택 준공 후 (준공이 늦어질 경우)	재개발주택 준공 후 2년이내 매도 (전입 및 거주요건 추가)

 

 

3-3. 사후관리조건 이 없는 3항 (거주의무조건이 없음)

얼핏보면 4항이 더 메리트가 있는 특례조항같은데요.

사실 3항에 큰 메리트가 있습니다.

거주 및 입주 의무사항이 없다는 점 입니다.

 

3-4. 정리

기존 일시적 2주택과 매우 비슷한 방법이긴 한데요.

기존주택 매도시점이 규제지역여부와 무관하다는 것이 가장 큰 장점입니다.

 

예를 들어보도록 하겠습니다.

만약 2010년 3월에 기존주택을 매수하였고,

2011년 4월에 입주권을 매수하였다면,

기존주택은 2013년 2월정도안에만 매도하면,

일시적2주택으로서 비과세를 받을 수 있는 것 이지요.

 

위의 2번에서 정리했던 비과세는 거주의무요건이 있으므로 더 꼼꼼히 살펴봐야 했는데요.

3번에서 정리한 비과세의 경우는 거주의무요건이 없어서 복잡하지 않다는 장점이 있습니다.

 

다만, 2번에서의 비과세는 기존주택자가 입주권 매수시 따로 정해진 기간경과규정이 없었는데요.

이번 3번에서의 비과세는 기존주택자가 1년이 경과하고 난 다음에 입주권을 사야 비과세가 되므로,

이부분은 놓치지 말아야 하겠습니다.

 

4. 156조의 2, 4항과 3항의 차이

위에서 소득세법 시행령 156조의 2의 4항과 3항의 특례사항에 대해서 다루어 보았는데요.

조금 헷갈리니 비교해서 한번더 정리해 보도록 하겠습니다.

입주권을 기존주택 등기후 1년이 않된상태에서 매수하였다면,

4항으로만 진행해야 하므로, 헷갈리지 않고 잘 알아둘 필요가 있습니다.

 

구분	4항	3항
직전주택 매수후  입주권 매수에 필요한 기간	직전주택 매수후 바로 다음날 매수해도 됨	일시적 2주택과 비슷하게, 직전주택 매수후, 1년이 경과해야 함
재개발 주택 준공 전 기존주택 비과세 양도가능기간	입주권취득후 3년이 경과 후 양도	입주권취득후 3년이내에 양도 (일시적 2주택과 비슷)
재개발 주택 준공 후 비과세 양도기간  및 조건	재개발주택 준공 후 2년이내 매도	재개발주택 준공 후 2년이내 매도 (전입 또는 거주조건 없음)
필수조건	- 준공 후 2년이내 전세대 전입 - 준공 후 1년이상 거주	없음

 

 

5. 입주권 매도시의 일시적 2주택 비과세

기존에 재개발지역에서 1주택자였고,

관리처분인가가 되어서 주택은 입주권으로 변경된 경우가 있다고 가정해 보겠습니다.

만약, 관리처분인가시까지, 1세대1주택 비과세요건(2년이상 보유, 조정지역이라면 2년거주)을 갖추었을 경우,

일시적 2주택이 가능할까요?

 

새로운 대체주택을 매수하게 되면, 기존 입주권을 종전주택으로 보아서,

3년이내 기존 입주권을 매도하면,

일시적 2주택으로 보아서 비과세가 가능하게 됩니다.

 

이 경우에도 원래는 조정대상지역들은 대체주택을 1년안에 매도해야 하는데요.

입주권으로 바뀐 기존주택의 경우는 3년안에만 매도하면 됩니다.

물론, 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가가 난 투기과열지구의 조합일 경우,

관리처분인가이후 전매자체가 불가능하므로 이러한 혜택을 얻기는 어렵겠지요.

 

6. 재개발과 취득세 혜택

재개발 물건은 취득세 중과배제 혜택도 있는데요.

특히 요즘처럼 다주택자 중과로 인해 3주택자 이상이 되면 취득세만 12%가 되고, 여기에 농특세나 교육세까지도 붙기 때문에 매우 중요해진 것 인데요.

이러한 혜택들을 반드시 알아두어야 겠지요.

 

6-1. 멸실 후 입주권 취득세 중과배제

멸실된 재개발 물건에 대한 입주권이 있을 경우,

다른 주택을 구매할 경우에 취득세 중과대상이 아닙니다.

다만, 멸실 되었다는 부분에 주의를 기울여야 합니다.

입주권이 되는 정확한 시점은 관리처분인가를 기준으로 생각하시면 되는데요.

관리처분인가를 지났으면, 이주 후 철거가 되서 멸실이 되어야 하는 것 이구요.

그중 멸실이 된 주택이 해당이 됩니다.

 

 

기존에 가지고 있는 재개발 주택이 관리처분인가가 되고,

멸실까지 되었다면 다른 주택을 매수할 때 취득세도 중과가 되지 않는다는 것 이구요.

또한 기존 유주택자가 입주권취득시에도 취득세 중과는 되지 않습니다.

 

6-2. 특수물건과 취득세 멸실 전 취득세 중과배제 물건

재개발 특수물건이라고 하면 아래와 같은 경우들이 있는데요.

• 상가
• 도로
• 무허가 건축물(뚜껑 매물)

이들은 아래와 같이 취득할 때도, 주택외 취득세율을 적용받는데요.

 

구분	취득세	농특세	교육세	합
도로, 상가, 무허가 건축물 (뚜껑 매물)	4%	0.2%	0.4%	4.6%

 

 

일반 주택보다 취득세가 높습니다.

그런데, 이들의 큰 장점이 있는데요.

멸실이 되기 전에도 취득세 중과에서 제외되는 물건이라는 것 입니다.

 

특수매물들이므로, 조례에 따라서 입주권대상이 되는지 정확하게 알고 매수해야 합니다.

지방마다 조례가 다르므로 입주권대상인지 여부는 해당지자체 조례를 반드시 확인해 보아야 합니다.

예를들어, 무허가 건축물의 경우 81년 12월 31일이내에 무허가 건물대장에 등재가 되야 한다는 등의 규정이 있는 것 이지요.

이러한 요건이 복잡한 만큼 잘 확인해 보아야 합니다.

 

땅 지분이 없는, 무허가 건축물의 감정가는 몇백만원에 지나지 않기 때문에,

향후 추가 투자금이 많이 나올수 있으므로 이 점도 주의를 해 두어야 합니다.

 

6-3. 취득세 중과 배제에 해당하는 재개발 구역 지정이전의 주택

강화된 규제에 따른 취득세 중과가 배제되는 대상중 하나가,

• 재개발구역 지정전인, 공시가격 1억원 이하의 주택
• 재개발구역 지정전인 농어촌 주택

저렴한 빌라라면 수도권이라도 공시가격이 1억원 이하일 것이므로 취득세의 중과세가 배제되겠네요.

공시가격이 1억이 되지않는 시가 1억5천정도의 다세대 빌라가 좋겠지요.

 

 

다만, 재가발 구역 지정전에 매수한 주택이라면, 재개발 되기까지는 매우 많은 시간이 흐를 것 이라는 것과,

다른 주택 양도시에는  비과세 혜택을 받기 어려워 진다는 점을 주의해야 겠습니다.

 

6-4. 멸실전후 취득세 변동

멸실전에 관리처분인가가 난 입주권을 매수할 경우의 취득세는 기존 주택의 취득세를 따릅니다.

멸실이 되고 나서야, 토지에 대해서 4.6%의 일반취득세율이 적용되게 되겠지요.

 

7. 재개발과 종부세 및 재산세

재개발의 경우 공시가율이 매우 낮습니다.

따라서 아파트의 공시가율에 비해서는 매우 낮은 종부세나 재산세가 나올 가능성이 높습니다.

사람들이 재개발 물건에 권리금(피)를 주고 사는 것은 미래가치를 보고 사는 것 인데요.

현실가격인 공시가에는 그것이 반영않될 가능성이 크지요.

 

또한 재개발 주택이 관리처분인가후에 멸실이 되면,

그 시점부터는 주택이 아니므로 종부세 납부대상이 아닙니다.

이 점도 중요한 부분이겠지요.

 

8.  입주권과 양도소득세

8-1. 중과되지 않는 입주권

다른 주택을 매도시에는 입주권이 주택수로 카운트 되어서 중과되상이 되는데요.

가지고 있는 주택과 입주권 중 주택이 아닌,

재개발 입주권을 양도할 때는 기존의 주택이 아무리 많아도,

해당 입주권에 대한 매도시에는 일반세율을 받게 됩니다.

 

 

기존 주택이 3채인 다주택자가 재개발 입주권을 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.

가지고 있는 입주권을 매도시에는 아무리 3주택자라고 하더라도 일반세율로 양도할 수 있다는 것 이지요.

이것은 입주권이 주택이 아니기 때문입니다.

 

8-2. 입주권이 여러개인 경우

만약 입주권을 가지고 있는 상태에서,

일시적2주택조건에 맞추어 또 입주권을 사게되면 어떻게 되는 것일까요?

입주권을 2개이상 보유시에는 비과세에 해당되지 않게 됩니다.

따라서 집이라서 생각하고 쉽게 생각하면 않되겠지요.

 

9. 재개발 매물 비과세 조건 총정리

위에서 알아본 것들을 재개발 매물의 비과세를 위한 매수매도를 기준으로 간단히 정리해 보면 다음과 같습니다.

무주택자인지 아니면, 일반 1주택 유주택자인지에 따라서 전략이 달라지므로 주택수에 따른 전략을 잘 생각해 보셔야 합니다.

아래에서 무주택자 또는 일시적 2주택자에 대해서 이해가 않되실 수 도 있는데요.

무주택자이거나, 기존일반주택을 가지고 있는데, 이것을 일시적2주택조건에 맞추어 팔고 재개발주택을 매수하려고 하시는 분들을 말합니다. 

 

일반 주택수 구분	재개발 주택매수 시점	대체주택 매수시점	대체주택 실거주	대체주택 양도 비과세 조건 (유주택자는 기존주택 양도시비과세 조건)	기존주택 비과세위한 재개발주택 거주 조건
무주택자 또는 일시적 2주택자	관리처분인가 이전 재개발 주택 매수해야함	관리처분인가 후에 대체주택 매수	1년이상	- 1년이상 실거주 - 준공 전 또는 준공후 2년이내 양도시 비과세	2년내 거주이전 및  실거주 1년
1주택 유주택자	관리처분인가 이후 입주권상태에서 매수 (기존주택 구매후 1년이 지난 상태여야 함)	-	-	재개발입주권이 주택이 되어, 준공 후 2년이내  또는 준공 전 입주권 취득후 3년이내에는 매도해도 비과세	2년내 거주이전  및  실거주 1년
1주택 유주택자		-	-	입주권 취득후 3년이내에 기존주택 매도하면 됨 (투기과열지구 무관하게 적용)	거주의무요건 없음

 

 

위에서 볼수 있는 것 처럼 관리처분인가는 매우 중요한 포인트입니다.

자신의 상황과 맞추어 비과세를 받을 수 있도록 타이밍을 잘 맞추어야 겠네요.

 

10. 주의할 점

10-1.  투기과열지구 전매제한 주의

재개발에 대해서는 위에서 알아본 것과 같이 특례조항이 있어서 비과세를 받을 수 있는 방법들이 존재하는데요.

다만, 재개발이나 재건축의 경우는 82부동산 대책에 따라서, 투기과여지구에서는 전매금지가 있다는 사실에 주의를 해야 합니다.

비과세 맞춘다고 생각하였는데 전매금지 시점을 생각하지 않아서,

매수나 매도타이밍을 놓치시면 않되겠지요.

 

	전매금지 기간	82대책 적용시점	비고
투기과열지구 재개발	관리처분인가후 전매금지	2018년 1월 24일 이후 사업시행인가 신청조합부터 전매금지 적용	-
투기과열지구 재건축	조합설립인가후 전매금지	2020년까지 개정될 도정법 개정후 최초 조합설립인가 조합	올해말까지 조합설립인가가 나지 않은 단지는 전매가 어려워짐 분양신청전까지 2년이상 거주요건도 적용되어 있음

 

 

10-2. 멸실 전후의 재산세와 종부세

관리처분인가가 나면 주택이 아니라 입주권으로 바뀌기 때문에,

재산세와 종부세가 않나올것이라고 생각할 수도 있는데요.

그렇지 않습니다.

멸실이 되기 전까지는 6월1일을 기준으로 재산세와 종부세가 부과가 됩니다.

멸실되지 않은 입주권 매수시에는 권리가가 높다면 주의가 필요한 부분이겠습니다.

 

10-3. 입주권 매수시 주의할 점

위에서 다루었던 멸실과도 관련이 있는데요.

입주권 투자를 하고자 한다면, 관리처분인가가 나고 최대한 빠르게 매수하고자 할텐데요.

이때 주의할 것이 있습니다.

멸실이 않된 상태에서 입주권 매수시에는 취득세 중과가 발생할 수 있다는 점 입니다.

(물론, 무허가 건축물은 취득세에서는 중과가 않되므로 제외입니다.)

멸실이 되야 토지분 취득세인 4.6%가 되는 것 이지요.

 

꼭 해당 입주권을 매수하고 싶다면,

멸실여부를 꼭 따져보아야 하구요.

멸실이 않된 상태라면, 멸실이후에 잔금을 하기로 계약시 특약에 명시해 놓아야 하겠습니다.

 

10-4. 입주권이 주택이 되는 날

입주권이 주택으로 바뀌는 것은 언제일까요?

입주권이 새로운 주택으로 바뀌어 준공허가가 떨어진 준공일입니다.

분양권의 경우는 분양대금의 잔금일이었는데요.

입주권은 특이하게 준공일이 됩니다.

위에서도 언급하였지만, 재개발조합의 경우 준공이 많이 늦어지는 경우가 많습니다.

 

10-5. 고가주택에 대한 주의사항

해당 양도세 비과세는 1세대1주택 비과세로 보고 해주는 비과세이므로,

12억 초과금액에 대해서는 비과세가 되지 않습니다.

따라서 12억 초과아파트는 장기특별공제등을 잘 활용해야 겠지요.

장기특별공제에 관해서는 아래 글을 참조해 주세요.

 

>> 장기보유특별공제 총정리 해 보겠습니다 # 1세대1주택 양도세 감면

 

10-6. 장특공제의 적용

조합원 입주권의 경우 관리처분계획인가 이전에 주택을 소유한 원조합원의 경우는,

장기보유특별공제가 적용이 될 수 있습니다.

만약 원조합원에 해당한다면 장특공제를 활용하는 것도 좋은 방법이겠지요.

 

11. 정리

이상으로 재개발 물건을 매수 또는 보유함으로서 얻을 수 있는 양도세 비과세 및 취득세 혜택에 대해서 정리해 보았는데요.

재개발에 관해서는 시점이 중요하다는 것을 잊으면 않되겠습니다.

특정시점에 매수나 매도를 하지 못하면 비과세를 받지 못하기 때문이지요.

 

재개발 물건의 비과세 또는 취득세에 관한 정보는 이 글에서 계속 정리하도록 하겠습니다.