실수요자 LTV 확대 발표안에 대한 정리 # 서민 대출 완화

오늘은 21년도 6월 금융위원회에서 발표한 서민실수요자 LTV 확대 발표안에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 서민 실수요자 LTV우대와 요건완화

1-1.  주택기준 상승과 LTV 20%우대

이번 완화책에서 주택기준가격이 상승했는데요.

가장 크게 변화된 부분이라고 개인적으로 생각합니다.

일단, 수도권 9억원이하의 아파트에 대해서 서민 및 실수요자가 매수할 수 있다고 판단한 관점이 들어간 것이 큰 변화라고 할 수 있겠네요.

 

	투기과열지구	조정대상지역
완화책	9억원 이하	8억원 이하
기존	6억원 이하	5억원 이하

 

완화책에서는 기본LTV보다 20% 우대되는데요.

다만, 투기지구에서는 6억이상, 조정대상지역에서 5억이상에서는, 우대범위는 10%로 줄어듭니다.

조정대상지역에서의 5억이하는 규제전인 70%까지도 올라가게 되네요.

 

	투기 및 투기과열지구	조정대상지역
서민 실수요자 LTV	(~6억까지) 40+20(우대) = 60% (6억 ~ 9억) 40+10(우대) = 50%	(~5억까지) 50+20 = 70% (5억 ~ 8억) 50+10 = 60%

 

 

그런데, 그냥 이렇게 완화되고 끝나지 않겠지요.

이번에 대출 완화를 하면서, 대출 최대한도를 4억원 으로 설정하였습니다.

따라서, LTV가 완화된것 같지만, 특정 가격때까지만 확대되고,

투기 및 투기과열지구는 6억이후부터, 조정대상지역은 5억부터는 그 효과가 미미해지게 됩니다.

 

	투기 및 투기과열지구	조정대상지역
최대 대출한도	(~6억까지) 60%인 3.6억이 최대 (6억 ~ 9억) 대출한도가 최대 4억이므로, 50%이면, 6.8억이상은 모두 한도가 4천만원으로 같음	(~5억까지) 70%인 3.5억이 최대, (5억 ~ 8억) 최대4억이므로, 60%를 하면, 5.85억이상은 모두 한도가 5천만원으로 같음

 

서울 및 수도권 아파트 가격을 생각하면, 아쉽다는 생각이 들 수 있겠네요.

여기에 개인별로 아래와 같이 7월부터 적용되는 DSR규제가 적용된다는 점에도 주의가 필요합니다.

소득이 낮을수록, 이번 LTV완화로 인한 한도보다는 DSR한도가 더 낮아지게 됩니다.

 

	개인별 DSR적용비율
은행권	40%
비은행권	60%

 

아래에서 1-3에서 실제 계산을 통해서 얼마만큼 LTV가 완화되는 것인지 판단해 보겠습니다.

 

1-2. 서민 실수요자 요건 완화

아래와 같이 실수요자 요건들이, 기존보다 요건이 완화되었습니다.

무엇보다, 주택가격기준이 투기과열지구 기준 9억원으로 오른 것은 조금 나아진 것 같네요.

 

	완화	기존
부부합산 소득기준	9천만원	8천만원
생애최초	1억원	9천만원
주택가격기준	9억원(투기 및 투기과열지구) 8억원(조정대상지역)	6억원(투기 및 투기과열지구) 5억원(조정대상지역)

 

1-3. 정리와 실질적인 LTV

A. 정리표

금융위원회에서는 보도자료로 아래와 같은 표를 정리해서 발표하였는데요.

오른 쪽이 개선안 입니다.

 

 

B. 금융위 발표사례

금융위에서는 실제 사례를 들어 보여주었는데요.

그런데, 주의해야 할 것은, 아래는 신용대출이 하나도 없는 상태의 계산이라는 것 입니다.

그리고 연소득도 8,100만원인 사람이 6억원 주택을 구일할 때의 기준입니다.

서민실수요자의 연소득을 8,100만원으로 잡는 것 자체가 맞는 것인지 모르겠지만요.

일단은 아래와 같이, 투기지역에서는 1,2억, 조정지역에서는 8천만원이 올라간다고 합니다.

 

 

C. 연봉 5000만원의 실질적인 LTV 계산

이번에는 연소득 5,000만원을 기준으로 계산해 보겠습니다.

투기지역과 조정대상지역 서민 실수요자 최대가격 아파트를,

3.2%의 이자로 30년상환기준으로 대출받는 다고 가정해 보고 계산해보았습니다.

 

C-1. 투기지역6억, 조정지역5억 아파트

먼저 가장 효율이 좋다고 할 수 있는,

투기지역에서의 6억, 조정대상지역에서의 5억 아파트를 계산해 보겠습니다.

연봉 5,000만원으로는 이번완화의 최대 한도도 활용할 수 없습니다.

3억6백만원인 DSR상의 최대한도에 막히기 때문인데요.

그렇게 계산하면, 이번 완화로 약1%정도가 상승하게 되네요.

(다만, 아래 계산방법은 매월 갚는 원금으로 인해 변하는 이자에 대해서는 계산이 되지 않았으므로, 

정확한 금액은 은행에 문의가 필요합니다.)

 

 

 

C-2. 서민실수요자 최대한도 아파트 계산

이번에는 최대 한도로 잡아보겠습니다. 

위와 같이 실질적인 LTV는 40%도 되지 않습니다.

이번 완화정책을 하면서, 대출한도를 4억으로 막아놓았기 때문에,

투기과열지구의 6억이상과 조정대상지역에서의 8억이상아파트는 효율이 떨어진다고 보아야겠지요.

 

 

게다가 위의 계산은 신용대출이 0원일때의 계산이므로, 

마이너스통장이라도 가지고 계신분들은 더욱 한도가 내려가게 됩니다.

 

C-3. 연봉을 8천1백만원으로 설정시

금융위에서 사용한 8100만원을 연봉으로 설정시에는 조금 나아지는데요.

일단 DSR한도가 5억이조금 못되는 수준으로 올라옵니다.

이번 완화책의 최대한도는 4억이므로, LTV한도는 4억이 되는데요.

그럼 원래보다, 투기지역은 4.44% 우대되는 효과를 갖습니다.

 

개인적으로 엑셀로 계산해본 것으로, 매월갚는 원금에 따른 이자변동은 포함되지 않아 정확한 값은 아닌데요.

DSR규제로 인해서 이번 LTV확대혜택을 누리려면 연봉이 높아야 하는 것을 알 수 있습니다.

연봉 5천만원을 기준으로 계산해 보면,

DSR한도때문에, 서민 실수요자 대출한도인 4억원에도 도달하지 못하게 됩니다.

 

3. 보금자리론 대출지원 확대

보금자리론의 대출한도가 확대되었는데요.

기존에는 3억원이었는데, 6천만원이 늘어난 3억 6천만원이 되었습니다.

고정금리로 저금리를 지원해주는 보금자리론이 확대된 것은 좋은 것 같습니다.

 

	확대안	기존
대출한도	최대 3억 6천만원	최대 3억원

 

 

4. 공적 전세대출 전세보증금 기준 확대

공적으로 보증해주는 전세보증금 기준도 많이 확대 되었습니다.

2억원 오른 7억원이 된 것인데요.

 

 

	확대안	기존
보증금 기준	7억원	5억원

 

이에 맞추어 주택금융공사의 전세금 반환보증 가입가능 한도도 7억으로 확대 해 준다고 합니다.

계속 오르고 있는 전세값을 반영해 준것 같네요.

다만, 주택금융공사의 대출한도인 2.2억은 동일하게 유지한다고 하였네요.

 

5. 시행일자

이번 완화책은 DSR규제책이 실행되는 7월1일부터 시행된다고 합니다.

다른시기에 발표된 안이 동시에 실행되는 것이네요.

 

다만, 주택금융공사 전세대출 보증금 기준의 확대안에 대해서는 전산준비등이 필요한 관계로,

21년 3분기 중에 시행할 계획이라고 하구요.

반환보증 전세금한도확대는 4분기부터 시행한다고 합니다.

 

보금자리론 확대시기에 대해서는 발표가 되어있지 않은데요.

이 부분은 빨리 적용이 되면 좋을 것 같습니다.

 

차주별 DSR규제책에 대해서는 다음 글을 통해 확인해 보세요.

>> 차주별 DSR 규제 총정리 # 개인별 한도 비율

차주별 DSR 규제 총정리 # 개인별 한도 비율

 

6. 정리

이번 완화책은 LTV의 실질적인 확대의미보다는,

서민과 실수요자 기준아파트 가격이 상승한 것에 의미를 두어야 할 것 같구요.

보금자리론의 대출한도가 확대된 것도 도움이 될 수 있을 것 같습니다.

개인적으로 크게 아쉬운 부분은 보금자리론 지원 아파트 기준이 6억이하로 변경되지 않은 부분인데요.

언젠가는 바뀌지 않을까 기대해봅니다.

 

금액대별로 LTV와 DSR에 따라서 변하는 대출한도 금액에 대해서는,

아래 글을 참조하시면 됩니다.

>> 주택가격대비 대출 한도 금액 정리 # 규제지역 DSR LTV

주택가격대비 대출 한도 금액 정리 # 규제지역 DSR LTV