토지 및 기타부동산 규제 정리 # 329규제대책

오늘은 3월 29일 정부에서 새롭게 발표한 부동산 투기방지대책에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

여러가지 공직자들에 대한 내용들도 많이 있었지만, 

토지투자를 중심으로 많은 내용들이 들어가 있는데요.

저희에게 영향이 가는 부분들에 집중해서 정리해 보았습니다.

 

1. 토지 양도소득세율 개편

1-1. 양도소득세 중과

제일 중요한 부분인데요.

단기보유하고 양도하는 토지에 대해서는 사업용이던 비사업용이던, 아래와 같이 대폭 양도세율이 늘어납니다.

다주택자 규제를 보는듯 하네요. 20%씩 중과세가 들어가게 됩니다.

 

한가지 더 주목해보아야 할 것은 2년이상 비사업용토지에 대한 추가 중과세 적용여부입니다.

비사업용토지에 대해서는 모두 20%씩 중과세가 붙게됩니다.

기존에는 10%씩 붙고 있었습니다.

 

게다가, 비사업용토지에 대해서는 단기보유세율과 기본세율에 20%중과를 한 세율중 더 높은 세율을 적용한다고 합니다.

최대한 많이 나오는 세율을 적용하겠다는 것 입니다.

 

 

 

이제 1년안에 토지를 팔면 차액이 1억이어도 7천만원에 기타세금과 비용이 나가게 됩니다.

토지 투자 및 구매시에 양도소득세에 대해서 잘 알아둘 필요가 있겠습니다.

 

1-2. 장기보유특별공제 제외

현재 개인의 경우 비사업용토지에서도 최대30%의 장기보유특별공제가 적용되고 있었는데요.

이제는 비사업용토지는 장기보유특별공제(최대 30%) 적용에서 배제시킨다고 합니다.

 

1-3. 사업용토지의 범위 축소

이번 대책에 따라서, 주말농장용 농지는 사업용토지에서 제외되어 집니다.

주말농장용으로 토지를 사용하시는 분들은 양도세 중과와 장기보유특별공제제외가 되게되므로,

주의가 필요할 것 같습니다.

 

2. 대출 규제

2-1. 비주택담보대출의 LTV규제의 신설

주택을 제외한 모든 담보대출에 LTV규제를 신설하겠다고 합니다.

즉, 토지뿐만이 아니라 상가등 모든 비주택담보대출에 대한 LTV규제를 추가한다는 이야기 인데요.

농, 어업인과 자영업자 등의 토지 및 상가 담보대출 조달에(영농자금 등) 애로가 없도록 하겠다고는 나와있습니다.

 

아직 어느 정도 수치의 LTV규제를 적용할 것인지는 않나와 있는데요.
나오는데로 이 글에서 업데이트하도록 하겠습니다.

 

2-2. 투기의심거래 토지담보대출 부동산거래분석원 통보조치

금융기관에서 대출시 투기의심이 된다면 부동산 거래분석원에 통보하도록 제도화 합니다.

은행에 투기자로 잘못보이면 부동산 거래분석원에 통보될수 있다는 것 같습니다

 

 

2-3.  일정규모 이상 또는 일정금액이상 토지취득시 자금조달계획서 제출 및 부동산거래분석원 통보

일정규모(예: 1,000㎡) 또는 일정금액이상(예: 5억원) 이상의 토지 취득 시에는,

자금조달계획서를 지자체에 제출해야하구요.

부동산거래분석원에도 통보된다고 합니다.

위에서 나온 예는 국토부의 자료에서 나온 예시인데요.

그러니까 대략 302평 이상이면 자금조달계획서도 제출하고,

부동산거래분석원에서 조사대상이 되는 것일텐데요. 

그냥 예시이길 바래봅니다.

토지매수하시는 분들에게 300평은 그렇게 큰평이 아닐것 같아서 말이지요.

 

 

2-4. 대규모 택지지정시 발표일 이전거래내역 부동산 거래분석원 조사

대규모 택지지구 지정시에는 발표일이전의 일정기간이내 토지거래에 대해서,

자금조달계획서를 받아서 부동산 거래분석원에서 조사한다고 합니다.

또한 투기대응 특별 금융대책반도 운영한다고도 하데요.

 

3. 택지개발등 공익사업에 따른 양도시 중과배제 및 감면대상의 축소

원래, 택지개발등 공익사업에 따른 양도시에는 중과에서 배제시켜 주는데요.

이것은 당연한 일이겠지요. 왜냐하면 토지소유주가 원할때 파는 것이 아니라,

국가에서 필요해서 양도하는 것이니까요.

그런데, 이러한 중과배제 및 감면대상의 범위를 아래와 같이 축소한다고 합니다.

 

3-1. 사업인정고시일로부터 5년이전으로 강화

원래는 사업인정고시일로부터 2년이전에 소유한 토지는 이러한 혜택을 받을 수 있었는데요.

5년이전으로 요건이 강화됩니다.

사업고시하고 5년이 지나지 않았다면 이제는 중과를 받게 된다는 것 이지요.

 

 

3-2. 양도시점 기준 비사업용 토지에 대한 중과세 적용

이번 법령 시행 이후에,

신규로 토지를 취득한 경우에는,

양도시점 기준으로 해서 비사업용 토지일 경우에는,

취득시기와 관계없이 양도세 중과세율을 적용하고, 양도세 감면 대상에서도 제외된다고 합니다.

그러니까 어찌되었던 양도시에 비사업용토지로 사용하고 있었다면 중과가 된다는 이야기 입니다.

 

4. 농지취득심사강화

4-1. 농업진흥지역토지의 주말체험용 농취증 발급 제한

농지법상 비농업인에 대한 예외적 농지소유인정사유에 대해서 엄격하게 보아 제한하겠다고 하였는데요.

대표적으로 예를 든것이 농업진흥지역토지의 주말체험농장입니다.

 

4-2. 직업 및 영농경력 등 의무기재사항추가와 관련 증빙서류 제출 의무화

이제 농취증 제출하려면 영농경력등과 재직증명서, 농업경영체등록증, 자금조달계획서 등의 서류도 제풀해야 한다고 합니다.

게다가 거짓 또는 부정 기재 시에 과태료(500만원)을 물도록 규정을 신설한다고 합니다.

 

 

4-3. 지자체 이용실태조사를 의무화와 지자체 농지관리체계 강화 및 특별사법경찰제 도입

실제로 어떻게 운영하는지 지자체에서 실태조사를 년1회이상으로 하도록 하고,

사법경찰제를 도입해서 감시한다고 합니다.

 

4-4.  농업법인 설립 시 사전신고제 도입

농업법인 설립시에는 지자체에 사전신고를 하도록 한다고 합니다.

이유는, 목적외의 사업영위 등 해산청구 요건 해당하는지 엄격히 보기 위해서 입니다.

 

5. 시행시기

시행시기는 22년 1월 시행으로 국토교통부 보도자료에 나와있습니다.

22년 1월이후의 양도하는 토지부터 적용되는 것 이지요.

 

 

6. 법인 등록제 시행

 

투기적 거래 차단을 위해서 부동산 매매업에 대해서 등록제를 도입한다고 합니다 

 

 

현재의 부동산 법인은 설립시에 부동산 매매업 및 임대업으로 사업자 등록을 한 경우는 설립이 어렵지 않았는데요.

아직 설립허가 기준은 나오지 않았지만 말이지요.

구체적인 기준이 나오고 시행이 되면, 이제는 법인 설립이 쉽지 않아질 것 같습니다.

 

 

7. 부동산 시장 교란행위 형사처벌강화

여기서 나오는 내용들은 토지에만 해당하는 것은 아니구요.

모든 부동산 시장 거래에 관한 처벌강화내용입니다.

 

7-1. 분양권 불법전매시 매수자도 처벌

분양권 불법전매할 경우, 매도자 뿐만아니라,

불법임을 인지한 매수자도 처벌되고, 10년간 청약당첨제한한다고 합니다.

매수자도 처벌된다고 하니 반드시 이런 내용을 인지하고, 

부동산이나 매도자가 불법을 말하면 처벌에 대해서 애기하고 합법적으로 거래되도록 해야하겠습니다.

 

 

 

7-2. 4대시장교란행위에 대한 가중처벌

4대시장교란행위는 아래와 같은데요.

고의성, 중대성, 상습성이 인정되는 경우 부당 이득액에 비례해서 가중처벌한다고 합니다.

 

 

7-3. 과태료 상향조정

지연신고나 허위신고등에 대한 과태료도 크게 상향 조정됩니다.

 

 

 

7-4. 시장교란행위자 퇴출

시장교란행위자는 인허가나 취업을 제한한다고 합니다.

 

8. 기타대책들

이외에도 몇가지 대책들을 더 정리해 보았습니다.

8-1. 이주자택지 공급대상 자격강화

이주자택의 공급대상을 고시일 이전 거주자가 아니라,

고시일 1년 이전 거주자로 자격을 강화한다고 합니다.

 

8-2. 농업법인의 다른 영업행위에 과징금

농업법인이 농지를 활용해서 부동산업이나 임대업 등을 한 경우에는, 

과징금을 부과한다고 합니다.

 

8-3. 불법취득 및 불법취득 중개, 임대에 대한 처벌 강화

아래와 같이 불법 취득, 중개, 임대에 대하여 처벌을 강화한다고 합니다.

 

 

8-4. 투기목적 취득 농지의 즉시처분명령 부과

투기목적의 취득농지에 대해서는 현재 적용되는 처분의무기간인 1년을 적용하지 않고,

즉시 처분명령을 부과한다고 합니다.

 

9.정리

이상으로 3월 29일 발표된 규제 중 일반인에게 적용되는 중요 내용들을 정리해 보았구요.

업데이트 되는 내용등은 이 글을 통해서 정리하도록 하겠습니다.