신속통합기획 과 21구역 정리 # 재개발 신통기획

21년 12월 28일날 서울시에서 신속통합기획 재개발 후보지에 대해서 발표를 하였는데요.후보지에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 신속통합기획 재개발

1-1. 신속통합기획

이제 정부 재개발 또는 재건축 대책들이 너무나 많아졌지요.

2월 4일 부동산대책이나 5월 6일 부동산대책 등등 너무 많아서,

가장 중요한 권리산정기준일도 언제인지 모를정도인데요.

기존에는 공공에 의해서 시행되거나 공동으로 싱행되는 재개발 대책들이었다면,

서울시에서 발표한 신속통합기획 재개발은 서울시가 시간이 오래걸리는 수립단계에서 가이드라인을 제시하고,

절차나 심의등을 간소화해서 신속하게 사업을 돕는 프로그램을 가르킵니다.

 

 

보도문에 따르면 다음과 같은 장점이 따르게 되는데요.

• 5년 이상이 걸리던 구역지정 기간을 2년 이내로 축소 가능
• 구역지정 이후에도 건축, 교통, 환경 통합심의를 운영해 신속한 사업 추진이 가능
• 서울내 25,000호 공급

 

다만 주의할 점은, 이름에 신속이 붙고 하였지만, 역시나 재개발은 시간이 상당히 오래걸립니다.

5년이 걸리는 구역지정을 2년으로 축소하여도,

도정법 제16조에 따라서 추진위가 조합을 설립하고자 할 때는,

토지등소유자의 4분의3 이상 및 토지면적의 2분의1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다. 

이 동의를 얻는데만 해도 상당한 시간이 필요하기 때문에 여전히 재개발에는 많은 시간이 필요하다는 점을 기억해야 합니다.

 

 

1-2. 투지방지대책

공짜는 없지요. 빨리 하도록 도와주는 대신, 아래와 같이 투기방지대책이 포함되어 있습니다.

특히 가장 강력하다고 할 수 있는 규제인 토지거래허가구역으로 지정이 되어서 이미 발표중입니다.

실거주가능한 1주택자 이외의 다주택자의 접근이 금지된다는 것 이지요. 

 

규제	내용
토지거래허가구역 지정	12.28일(화) 토지거래허가구역으로 지정 공고(갭투자 방지) 하며, 2022.1.2일부터 발효된다.(지정기간 ‘22.1.2. ~ ‘23.1.1.) 허가를 받아야 하는 토지면적은 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향해(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡ 초과) ‘투기억제’라는 토지거래허가구역 제도의 취지를 극대화
권리산정일 고시	공모 공고일(2021.9.23)을 권리산정기준일로 고시(지분 쪼개기 방지) 후보지 선정일 기준으로 건축허가제한(분양권없는 건축행위, 지분쪼개기 방지) 지속적으로 코디네이터 및 관할 구청과 협업히여 이상거래 움직임을 조사해, 투기 현황이 확인되면 법률에 따라 엄중 조치할 예정

 

 

투자자로서 넘어야 할 허들은 역시 토지거래허가구역이라는 사실입니다.

 

이 밖에도 아래와 같은 조치가 추진됩니다.

• 이번 공모에 미선정된 구역과, 향후 공모를 신청하는 구역은 원주민 보호와 투기 차단을 위한 특단의 조치로 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한을 후보지로 선정된 구역과 동일하게 조치해 투기세력 유입을 원천 차단할 계획
• 금번 미선정된 구역은 ’22.1.28.을 권리산정기준일로 고시할 예정
• 향후 추진될 공공재개발, 민간재개발 공모에서는 공모시기와 관계없이 일괄적으로 '22.1.28.을 권리산정기준일로 지정·고시

 

1월 28일은 반드시 기억해야하겠지요.

모든 구역이 22년 1월 28일이 된다는 것 이므로,

이 이후에 건축되는 신축빌라에는 매수를 해서는 않되겠습니다.

 

1-3. 입주권을 받을 수 있는지의 기준

토지거래허가구역의 규제를 뚫을 수 있는 실거주가능 1주택자라고 하더라도 입주권을 받을 수 있는 매물인지를 판단할 수 있어야 하는데요.

도시주거환경정비 기본계획수립일이 권리산정기준일이 수립된 2010년 7월 15일을 기준으로,

그 전에는 서울시 구조례가 적용되구요.

이후로는 신조례가 적용되어서 아래와 같이 나누어지게 됩니다.

 

구분	내용
구조례 적용 (2010년 7월 15일 이전 기본계획수립)	2008년 7월 30일 전 건축허가 신청하였거나 또는 건축허가를 그 이후 하였더라도, 면적이 최소주거전용면적이상인 경우
신조례 적용 (2010년 7월 15일 이후 기본계획수립)	권리산정기준일 전에 준공허가와 소유권이전등기 완료 (권리산정기준일 후에 신축하거나, 기존건축물 철거후 다세대 및 공동주택 건축하여 토지등 소유자가 증가하는 경우는 입주권 받지 못함)

 

구역별로 기본계획수립일이 언제인지에 따라서 잘 따져보아야 하구요.

2010년 7월 15일 이전에 도시환경정비 기본계획이 수립되지 않은 단지라면,

권리산정기준일인 22년 1월 28일 전에 준공허가받고 소유권이전을 마치지 못하였다면,

입주권을 못 받게 된다는 것 입니다.

 

2. 선정된 1차 후보지

아직 최종은 아니지만, 일단 1차로 선정된 곳들은 아래와 같습니다.

구별로 골고루 분포된 것을 알 수 있습니다.

선정시 구별 1곳씩 선정을 원칙으로 삼았으나, 중구, 광진구, 강남구는 사업실현성이 떨어져서,

후보지 선정에서 제외되었다고 하는군요.

 

 

각각의 위치도를 보면 아래와 같습니다.

먼저 종로 창신동 23/ 숭인동 56일대, 용산 청파2구역,

성동 마장동 382 일대, 동대문 청량리동 19일대 를 보겠습니다.

 

 

다음은 면목동 69-14일대, 성북 하월곡동 70-1일대,

강북수유동 170 일대, 동봉 쌍문동 724 일대 입니다.

 

 

 

노원 상계5동 일대, 은평 불광동 600 일대,

서대문 홍은동 8-400 일대, 마포 공덕동 A 가 있습니다.

 

 

양천 신월7동 1구역, 강서 방화2구역,

구로 가리봉2구역, 금천 시흥동 810 일대 의 위치는 다음과 같습니다.

 

 

영등포 당산동6가, 동작 상도14구역, 

관악 신림7구역, 송파 마천5구역이 있습니다.

 

 

마지막으로 강동 천호A1-2구역까지입니다.

 

 

4. 정리

서울시 주택정책실장은 보도문에서 아래와 같이 지원을 아끼지 않겠다고 밝혔는데요.

 

 

이번 발표에 대해서 미디어 노출도 많이 되었고 어떻게 진행될지는 지켜 보아야 하겠습니다.

다만, 신속이라는 말에 휘둘려서 분양아파트 받는 수준으로 빠르게 진행될 것이라고 생각하는 오류는 범하면 않될 것 같습니다.

엄청나게 오래 걸리는 재개발을 좀 더 빠르게 하겠다는 의미로 받아들이는 것이 맞을 것 같구요.

실질적인 속도는 첫번째 단지가 개발이 진행되어봐야 측정해 볼 수 있을 것 같습니다.

 

전체적인 재개발 과정은 아래 글을 참조해 주시면 좋을 것 같습니다.

>> https://investnote8.tistory.com/172

재개발 절차에 관한 정리 # 사업시행인가 # 관리처분인가