무허가주택 과 재개발 입주권에 관한 정리 # 뚜껑

오늘은 무허가주택인 뚜껑 매물과 재개발 입주권에 관해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 무허가 주택과 뚜껑 그리고 입주권 

원래는 건축허가를 신고하고 착공한다음,

준공후에 허가를 받은 다음 건축물대장과 등기에 올리는 것이 주택을 건축하는 순서인데요.

과거에, 피난민등이 대지의 소유권없이 국공유지나 사유지를 점거해서 무단으로 주택을 짓고 살아왔던 적이 있습니다.

이러한 주택을 건축물대장이나 등기에 올라가 있지 않아, 허가받지 않은 건물이므로 무허가 주택이라고 하는데요.

 

다행히도 이러한 허가받지 않은 주택도 재개발하게 되면 입주권을 얻을 수 있도록 하였는데요.

이렇게, 토지지분없이 무허가 건물로 입주권을 얻을 수 있는 매물을 뚜껑매물이라고 합니다.

 

 

2. 뚜껑매물의 특징들

뚜껑매물은 아래와 같은 특징을 가지고 있는데요. 

하나씩 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 저렴한 투자금

보통 재개발 매물은 건물감정추정가와 프리미엄으로 가격이 구성되어지는데요.

건물자체의 가치가 거의 없으므로, 

재개발에 대한 프리미엄만으로 가격이 형성되어 있습니다.

따라서 초기 진입시의 자금이 매우 적게 든다는 장점이 있습니다.

 

2-2. 낮은 자산가치와 실거주

위에서 언급한 것처럼, 뚜껑매물의 가치는 몇백만원 정도로 매우 낮습니다.

추가분담금과 조합원 분양가에서 감정가를 빼면,

재개발 입주에 필요한 자금이 계산되는데요.

감정가자체가 거의 없기 때문에,

추가분담금과 조합원분양가를 고스란히 지불해야 합니다.

 

또한 뚜껑매물의 경우, 실거주하기 매우 어려운 경우가 많습니다.

따라서, 단독주택 재개발 물건처럼, 약간 수리해서 거주하면서 재개발을 기다린다는 것 자체가 어렵습니다.

게다가, 수리를 해서 무허가주택으로 인정받은 상태에서 달라져 있다면,

무허가주택으로서 입주권을 못받을 수 있기까지 합니다.

 

2-3. 확인해야할 사항이 많다

재개발 매물의 경우 원래 확인해야할 사항이 많기는 하지만,

뚜껑매물은 더욱 그러합니다.

조합원 입주권을 받을 수 있는지에 대해 여러번 체크해야 하구요.

건물자체가 국공유지나 사유지에 지어져 있기 때문에,

관련하여 사용료(변상금)등의 문제가 없는지도 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

 

2-4. 불리한 평형선택

재개발의 평형선택은 감정가순으로 정해지는데요.

감정가격이 거의 없는 뚜껑매물은 후순위로 밀릴 수 밖에 없습니다.

34평을 분양받기가 조금 어려울 수 있다는 것 입니다.

 

2-5. 다주택자에게 낮은 취득세와 종부세

무허가 주택은 해당물건이 주택으로 등록해서 주택분 재산세를 내고 있지 않다면,

주택이 아니므로 다주택자라고 하더라도 낮은 취득세를 부과받을 수 있습니다.

건물 감정가가 낮아서, 종부세에도 해당하지 않구요.

세금에 대해서는 아래에서 좀 더 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

3. 무허가주택과 재개발 조합원 지위

지방의 조례에 따라서 무허가주택에 조합원 지위를 다르게 부여합니다.

이 글에서는 서울시를 기준으로 보도록 할 텐데요.

 

서울시 조례를 보면, 무허가건축물에 대한 정의가 2가지나 있습니다.

도시 및 주거환경 정비조례 제4949호와 제7423호가 그것인데요.

이 기준에 따라서 입주권이 나오는 무허가 건축물 대상이 달라지게 되므로 반드시 알아두어야 합니다.

 

3-1.  특정 무허가 건축물 vs  기존 무허가 건축물

먼저, 가장 최근인 2019년 12월 31일 시행된 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제 7423호를 보겠습니다.

여기서의 무허가 건축물의 기준을 특정무허가건축물이라는 이름으로,

아래와 같이 1989년 1월 24일 당시의 무허가 건축물로 한정하였습니다.

 

 

 

이번에는, 2010년 3월 2일부터 시행된, 구조례라고 할 수 있는, 조례 제4949호를 보겠습니다.

기존무허가건축물이라는 개념을 아래와 같이 사용하는데요.

아래의 가~마에 해당하는 무허가 건축물이어야 입주권을 받을 수 있다는 것 입니다.

 

 

3-2. 중요한 것은 2010년 7월 15일

조례에 무허가 건축물 기준이 2개나 있다는 것은 알게 되었는데요.

그럼, 이 2개의 조례가 어떤 기준으로 적용되는지를 알아두어야 하겠지요.

위에서 본 것처럼,

'특정무허가건축물' 기준이 최근에 시행된 신조례이구요.

'기존무허가건축물' 기준은 과거에 시행된 구조례라고 할 수 있습니다.

 

이 둘의 적용의 기준이 되는 날짜가 바로 다음과 같습니다.

• 권리산정기준일이 2010년 7월 15일 이전인지, 이후인지

해당 재개발 구역의 권리산정기준일이 언제인지에 따라서 아래와 같이 나누어진다는 것인데요.

정리해보면, 다음의 표와 같습니다.

 

해당재개발구역의 권리산정기준일	적용기준	적용 기준에 따른 무허가 건축물 기준일
2010년 7월 15일 이전	기존무허가건축물 (구조례)	- 81년 12월 31일 현재 무허가건축물 등재 - 81년 제2차 항공촬영에 나타난 무허가 건축물 - 81년 12월 31일 이전에 재산세 납부대장등의 공부상 등재된 건축물 - 82년 4월 8일(연면적 85m2이하 주거용) 이전에 건축되어서, 82년 제1차 항공촬영사진이나 재산세 납부대장등 공부상 확인이 가능한 경우
2010년 7월 15일 이후	특정무허가건축물 (신조례)	89년 1월 24일 당시의 무허가 건축물

 

 

다만, 새로 지정된 재개발 지역이 많지 않으므로, 대부분 2010년 7월 15일 이전에 지정이 되어서,

'기존무허가건축물기준'을 따르면 된다는 것 입니다.

당연히, 구역별로 권리산정기준일을 일일히 찾아보고, 조합에도 문의를 해 보아야 합니다.

꼭 이것때문이 아니더라도, 재개발 매물 매수시 권리산정기준일은 반드시 확인해야 하는 것이기도 하구요.

 

최근에 발표된, 신속통합기획 재개발 같은 새로운 제도에 의한 재개발은 특히 주의가 필요합니다.

권리산정기준일이 최근이고, 청산기준도 다르기 때문인데요.

뚜껑매물을 기준으로 보면, 신속통합기획의 권리산정기준일은 공모일인 21년 9월 23일이고,

미선정구역은 22년 1월 28일로 정해졌습니다.

그럼, 앞으로 진행하는 모든 공공 민간 재개발은 22년 1월 28일이 권리산정기준일이 되는 것 인데요.

이들은 '특정무허가건축물' 기준을 따르게 되겠습니다.

 

3-3. 무허가 건축물로 인정되면

이렇게 무허가건축물로 인정된 경우에만,

서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제4949호의 제27조에 따라서,

분양받을 수 있는 조합원 대상으로 결정됩니다.

기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물이어야 한다고 나와있네요.

상가등으로 사용되고 있었다면 대상이 않될수 있으므로 이러한 것에도 체크가 필요합니다.

 

 

4. 뚜껑 매물 투자시확인할 것들

4-1. 재개발 구역에 포함되는지 확인

당연히 해당 매물이 재개발 구역내에 포함되어 있는지 확인하는 것이 가장 먼저 입니다.

재개발 구역에 포함되어 있지 않은 물건의 뚜껑매물은 아무의미가 없습니다.

 

4-2. 무허가 건물 확인원

정부에서는 입주권 권리를 가질수도 있는 무허가건축물들을 관리하기 위한 장부를 만들어 두었는데요.

무허가건축물 관리대장이 그것입니다.

이를 통해서, 무허가 건축물 확인원을 받을 수 있는데요.

위의 글2에서 보았던 기준에 따라서 기준에 따른 무허가 건축물에 해당하는지도 자세히 보아야 합니다.

특히 사업시행일이 20년도 이후라면, 특정무허가건출물기준인 89년 1월 24일 당시의 무허가 건축물까지가 기준이 됩니다.

 

무허가 건물확인원은 해당행정센터의 주택과에서 확인해서 발급받을 수 있습니다.

그리고, 재개발 무허가건물의 경우, 구청에 명의변경이 가능한 지역인지도 확인을 해 두어야 합니다.

그래서, 잔금시에 무허가 건물확인원의 명의를 변경하는 신청도 반드시 해야 합니다.

 

 

4-3. 주거용 무허가 건물여부

무허가 건물확인원이 나온다고 하더라도, 

영업용이 아닌 주거용으로 사용하고 있어야 주택입주권을 받을 수 있습니다.

상가로 사용되어지고, 사업자등록이 되어있던 물건이 아닌지도 확인해 보아야 합니다.

 

4-4. 점유사용료의 납부확인

대지의 소유권이 없는 뚜껑매물들은 나라의 땅을 점유하고 있기에,

점유사용료를 지불해야 합니다. 

변상금이라고도 하는데요.

이것을 내고 있지 않았다면, 누적된 점유사용료는 매우 클수 있습니다.

계약을 하기전에 이 부분에 대해서 확실하게 비용을 계산해야만 합니다.

몇백만원 낮추어서 계약을 했는데, 점유사용료만 수천만원이라면 잘못한 계약이겠지요.

국공유지는 구체적으로 아래와 같이 나눌수 있는데요.

각각의 확인처에서 점유사용료에 대해 확인하도록 합니다.

 

소유주체	확인처
국유지	캠코
구유지	구청
시유지	시청

 

 

만약, 사유지에 있었다고 한다면,

사인으로부터 향후 점유사용료가 청구될 수 있다는 점에 주의가 필요합니다.

 

따라서 점유사용료에 대해서 어떻게 지불하고 있었는지,

지불하지 않았다면, 지불해야하는 금액은 얼마정도가 되는지 자세히 알아두어야 합니다.

가능하다면, 관련 영수증등을 받아두면 좋겠습니다.

 

4-5. 무허가의 증개축

무허가 건물의 경우, 증축수선이나, 대수선을 하면 절대로 않됩니다.

증축하거나 수선을 해서 변하지 않았는지 최종 확인이 필요합니다.

 

4-6. 매매거래시 특약사항

재개발 매물의 조합원 지위를 양도받을 수 없다면,

계약금을 배상해야 한다는 특약을 넣기로 사전에 부동산에 확인을 해 두어야 합니다.

조합원 입주권을 받을 수 없는 뚜껑 매물은 아무런 의미가 없기 때문입니다.

 

4-7. 재산세 납부여부 확인

재산세납세증명서 또는 지방세 세목별 과세증명서를 받아서,

그동안 재산세를 내고 있었는지 여부를 확인합니다.

재산세를 내고 있던 매물은 주택으로 포함되므로, 향후 취득시 주택으로서 취득세가 계산되게 됩니다.

 

4-8. 실제면적확인

무허가 건축물대장상의 면적과 무허가 건물의 실제면적을 확인해 보는 것이 좋은데요.

면적의 기준은 처마끝으로 하는데, 되도록 점유면적이 넓을수록 

 

5. 무허가 건물의 거래 과정

다음은 무허가 건물을 거래할 때의 과정인데요.

일반적인 부동산 거래와 다르게 한가지 생각해야 할 것이,

구청에 무허가건물 확인원의 명의를 변경하는 작업이 추가된다는 것 입니다.

 

순서	내용	장소
1	무허가건축물 확인서 발급	행정센터
2	점유사용료등 체납여부 확인	구청
3	매매계약 (입주권에 대한 특약등을 포함)	부동산
4	무허가건축물 명의 변경 신청 (부동산 중개소에서 대행)	구청 주택과
5	취득신고 및 취득세 납부 (부동산 중개소에서 대행)	구청

 

 

다만, 무허가 건축물 명의 변경이라든가, 취득신고 및 취득세 납부에 대해서는,

부동산 중개소에서 대행해주는 경우가 대부분이므로, 이 부분에 대해서 확인만 하면 됩니다.

 

6.  세금과 주택수 포함여부

지금같이 다주택에 대한 세금이 무거운시기에는,

사실 무허가주택이라는 것이 주택수에 포함이 되는지 않되는지가 매우 중요하다고 하겠는데요.

 

재미있게도, 지방세인 취득세와 국세인 양도세에서 주택수 계산시에 포함여부가 달라집니다.

취득시에는 아래와 같이 포함되지 않고, 양도시에만 포함되게 됩니다.

 

구분	주택수 포함여부	세금종류
취득세 계산시	포함않됨	지방세
양도세 계산시	포함됨	국세
청약시	미포함. 무주택자격	주택법에 따라 정의

 

 

가장 중요한 포인트는 취득시에 주택수에 포함되지 않으므로,

다주택자라고 하더라도, 4.6%의 취득세를 내고 취득하면 되는 것 입니다.

일반 주택취득세를 기준으로 보면, 매우 높은 취득세인데요.

다주택자의 경우, 조정대상지역의 경우 2주택자는 8%, 3주택자는 12%에 해당하므로 오히려 훨씬 저렴하게 느껴지는 것 이지요.

 

6-1. 취득세

뚜껑 즉 무허가주택은 주택이 아니므로 일반취득세율인 4.4%를 따릅니다.

85m2을 초과하는 경우는 4.6%를 내게 되는데요.

기존무허가건축물의 기준인 1981년 12월 31일 이전의 주택들은,

면적이 좁은편이므로, 4.4%에 그치게되는 경우가 많습니다.

 

주의할 것은,

건축법이 생기게 된 1962년 1월 29일 이전의 무허가 주택의 경우는 주택으로 보게 되구요.

1962년 1월 29일 이후에는 모든 건축물이 허가대상이므로,

건축물대장에 올라가 있지 않거나, 등기부에 등재시키지 않은 주택은 주택으로 보지 않게 됩니다.

 

6-2. 재산세와 종부세

주택이 아니므로 재산세 부과대상도 아니고, 종부세에 합산되지도 않습니다.

 

이 때 주의할 점이 있는데요.

무허가건축물인데도, 주택분 재산세를 내고 있는 경우가 있기도 한데요.

이럴 경우는 주택으로 인정되므로, 위에서 애기했던 취득세 혜택에 해당되지 않을 수 있읍니다.

재산세 납부여부도 꼭 확인해 보아야 합니다.

 

6-3. 양도세

양도세의 경우, 무허가 주택이라고 하더라도,

주택으로 사용하였다면 주택으로 간주해서 보게 됩니다.

1세대 1주택이라면 비과세 혜택도 당연히 받게 되겠지요.

 

그래서, 무허가 건축물은 취득시에만 이점이 있고,

양도시에는 메리트가 줄어드므로,

세대분리를 하는 자녀에게 물려주거나 하는 방법으로는 유용할 수 있겠지요.

 

다만, 관리처분인가가 나고 나면,

이 주택은 이제 입주권으로 변경되므로 조금 나아지기는 합니다.

다만, 2018년 1월 24일 이후에 사업시행인가를 신청한 투기과열지구는,

관리처분인가가 나면 전매가 금지되게 되므로 주의가 필요합니다.

 

7. 국공유지의 불하가능성

국공유지위에 지어진 무허가 건물의 경우,

지방자치단체에 요청해서 토지를 불하받을수도 있는데요.

이렇게 되면, 더이상 뚜껑이 아니라, 토지가 추가되어 권리가액을 높일수 있게 됩니다.

권리가액이 높아지면, 비례율이 높을 경우 추가비용이 줄어들수도 있고,

원하는 평형에 입주할 가능성도 높아집니다.

 

게다가 국공유지 불하의 경우, 일정 이자를 내고 10~20년 장기분할상환도 가능합니다.

다만, 이런 장기분할상환은 사업시행인가까지 점유할 때만 가능하며,

그렇지 않을경우 5년으로 불하기간이 줄어들게 됩니다.

 

8. 물딱지

지금까지 입주권이 나오는 뚜껑매물에 대해서 알아보았는데요.

입주권이 나오지 않는 주택을 물딱지라고 부릅니다.

주택자체는 조건이 되더라도, 아래와 같은 경우는 입주권을받을 수 없는데요.

뚜껑매물자체에 대해서 입주권의 조건에 부합한다고 최종적으로 확인했다고 하더라도,

기존 소유자의 입주권이 유효한지 확인을 해 보아야 합니다.

 

아래와 같은 경우는 대표적으로 물딱지가 되는 소유주의 케이스입니다.

• 같은 재개발 구역내 여러개의 매물을 가진 사람이 판 매물
• 매도자의 세대원이 같은 구역내의 다른 매물

 

결국 하나이상의 재개발 매물을 가지고 있던 소유주의 물건일 확률이 높으므로,

계약전 조합에 확인도 해보아야 하고,

부동산 매매계약시에도 입주권 특약을 반드시 넣어야 하는 이유입니다.