재개발 투자 할 때 알아야 할 것 들 # 뚜껑 감정평가 추가부담금

재개발 투자를 할 때는 매우 주의를 기울여야 합니다.

감정평가에 따른 권리가부터 추가부담금 까지 알아야 할 것들이 매우 많기 때문인데요.

오늘은 재개발투자의 장단점과 투자시 알아야 할 것들에 대해서 정리해 보겠습니다.

 

1. 재개발 투자의 장점

1-1. 로얄동 로얄층 배정

청약은 당첨되어도 저층이 되면 아쉬워하게 되는 경우가 많습니다.

원하는 동과 층을 사려면, 전매가 풀리고 로얄동로얄층을 선택할 수 있을텐데요.

재개발 물건의 경우는, 조합원끼리 미리 추첨을 하기 때문에, 로얄동 로얄층을 배정받을 수 있습니다.

분양되는 물건은 조합원끼리 추첨경쟁하여서 선택하고 남은 동과 층들만 있게되지요.

 

 

1-2. 완성된 입지에 투자

신도시에 들어가서 살면 모든 것이 새롭기에 좋기는 하지만,

입주하고서도 인프라가 완성이 않되어있는 경우가 많습니다.

교통이나 쇼핑등에서 더욱 그러한데요.

재개발입지는 이미 사람들이 살던곳이기에 기존에 발달된 인프라를 이용해서,

생활하기에도 편리하고 교통도 이미 갖추어져 있는 경우가 많기에 편리합니다.

 

1-3. 청약에 대한 대안

요즘 청약의 경우 유주택자는 매우 어려워졌습니다.

무주택자에 대한 물량배분이 심하게 차이가 나는데다가,

청약점수까지 밀리고, 추첨제보다는 가점제 위주로 하기 때문인데요.

이사하고자 하는 재개발 단지가 있다면 장기계획을 세워서 미리 매수해두는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

 

2. 재개발 투자의 단점

2-1. 인내심이 필요하다.

현재 주변의 신축의 아파트들과 비교해서 완공시의 가치를 보고 투자하는 것이 재개발입니다.

문제는 완공이 언제될지 예측하기 정말 어렵습니다.

분양아파트의 경우는 입주예정일을 시공사가 계약시에 명시하기 때문에 투자에 대한 수익률이 매우 명확한 반면,

잘 가다가도 주민들간의 다툼이 생기거나, 건설사에서 갑작스런 계약조건변경으로 인한 마찰 등의 여러가지 이유로 사업지연이 잦습니다.

따라서 좋은 입지에 장기로 인내심을 가지고 투자해야 합니다.

 

2-2. 시간이 갈수록 낮아지는 투자수익률

재개발 완공에 걸리는 시간이 길어질수록 매년 투자수익률이 곤두박질 치게 되는데요.

5억원인  빌라를 샀다가 주변시가에 상당하는 12억하는 아파트가 완공됬다고 하겠습니다.

추가 분담금이 4억 정도가 들어가면, 3억의 수익이 발생하게 되는데요.

단순히 수익률만 보면, 60%나 되는 훌륭한 투자가 되는데요.

(추가분담금 대출이 원활히 이루어 진다면, 더욱 훌륭한 수익률이 나오겠지요)

 

 

하지만 이것이 10년이 걸렸다고 가정해 보겠습니다.

수익률은 그럼 년간 수익률은 6%로가 됩니다.

은행이자율보다 높기는 한데요.

처음 생각했던 것 만큼의 수익률은 결코 아닙니다.

중간에 대출을 좀 끼워서 1억5천정도를 레버리지로 사용했다고 해도,

10년이 걸렸다면 연간 7~8%정도의 투자인 것인데요.

재개발 투자 절대로 쉬운 것이 아니지요.

 

2-3. 토지지분이 많아야 좋은 타입 받을 수 있다.

지역에 따라 다르겠지만, 34평형을 국민 평형이라고 생각해 볼 수 있을 텐데요.

34평형 타입의 수가 적을 경우 토지지분이나 감평가 순으로 받을 수 있습니다.

재개발 투자할 때 이런 것들도 고려를 해 보아야 겠지요.

 

2-4. 경기에 민감한 투자

재개발 투자는 아파트보다 경기를 더욱 많이 타게 됩니다.
환금성이 떨어지는 투자처이기 때문인데요.

경기가 좋지않아 장기투자할 매수자가 없는 경우,

돈이 급한 매도자는 더욱 저렴하게 매물을 내놓아야 하기 때문에,

경기가 좋지 않으면 등락폭이 매우 크게 됩니다.

이러한 부분까지도 재개발 투자시에는 고려를 해야 하겠지요.

 

2-5. 레버리지를 쓰기 어렵다

재개발의 단점 중 하나가, 레버리지를 쓰기 어렵다는 점 입니다.
부동산투자를 하는 가장 큰 이유중 하나는 레버리지인데요.
재개발 주택이나 빌라의 매수금액 중 감정평가를 거쳐서 나온 권리가는,

실제 매수금액의 50%도 않되는 경우가 대부분입니다.

 

분양권살때 피가 많으면 현금이 많이 필요하게 됩니다.

좋은 물건의 경우는 피가 2억 또는 3억이 붙어있는데요.

재개발 빌라는 피가 많이 붙어있는 입주권으로 보면 될 것 같습니다.

대출하지 못하는 프리미엄이 많이 붙어있기 때문에 투자계획을 세울때 주의가 필요합니다.

 

3. 재개발의 단계

재개발을 이해하기 위해서는 재개발의 단계에 대해서도 잘 알아둘 필요가 있는데요.

각 단계에 대해서는 아래 글에 정리되어 있으니, 혹시 재개발을 잘 모르시는 분들은 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

>> 재개발 절차에 관한 정리 # 사업시행인가 # 관리처분인가

 

 

4. 조합원 분담금 계산과 재개발투자

재개발 투자를 할 경우 가장 놓치게 되는 부분들이 바로 조합원 분담금입니다.

조합원 분담금은 추가분담금과 혼용해서 사용하는데요. 사실 추가분담금이라는 말을 더 많이 사용하는 것 같습니다.

둘은 각각 다른 의미를 가지고 있는데요. 이 둘의 차이는 아래에서 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 광고를 보면 조합원 분담금에 관한 내용이 잘 나와있지는 않는데요.

중개사분들에게 문의할 때도 대략 얼마정도 추가부담금이 있는지 물어보기도 하겠지만, 스스로 계산도 할 수 있어야 하는데요.

권리가나 프리미엄 및 추가부담금의 의미를 알고 있어야 계산이 가능합니다.

이러한 개념과 의미에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

4-1. 권리가와 프리미엄의 의미

아래의 표를 보도록 하겠습니다.

좌측이 최초의 매수가격을 의미하는데요.

5억짜리 8평 재개발 빌라를 매수하였다고 가정해 보겠습니다.

이 때, 매수가격은 향후의 건물과 토지에 대한 감정평가금액의 권리가와  재개발에 대한 프리미엄입니다.

 

재개발건물의 경우 가치는 몇백에 지나지 않구요. 토지가치가 크게 되겠지요.

대지지분이 많은 물건을 투자해야 하는 것도 이 때문이구요.

5억에 매수하였지만, 권리가가 2억5천정도가 나왔다고 가정하면,

나머지 2억5천은 원주민에게 프리미엄으로 지불한 값으로 보아야 합니다.

분양권으로 치면 피를 주고 샀다고 생각하셔야 하는 것 이지요.

사업시행인가도 나지않은 재개발 매물의 경우 감정평가가 명확하지 않기 때문에 좀 더 주의해서 가격을 보셔야 합니다.

 

 

 

4-2. 조합원 분담금의 계산

사업시행인가가 나면 조합원 분양가를 알 수 있구요.

시업시행인가 이후의 감정평가에 따른 권리가가 정확히 나오게 되면 조합원 분담금도 명확해 집니다.

 

예를 들어, 조합원 분양가가 6억으로 책정되었다면,

위에서 5억짜리 빌라를 사신 분의 경우,

2억5천만원이 감정평가가 나왔다면,

6억 - 2억5천 = 3억5천만원이 추가 분담금이 되는 것 이지요.

이분의 총투자금은 5억 + 3억 5천 = 8억5천만원이 되는 것 입니다.

사실 이 조합원 분담금은 단어가 어려워서인지, 추가분담금이라는 단어와 혼용해서 사용됩니다.

부동산에서 말하는 추가분담금은 이 조합원 분담금을 가르키는 경우도 많지요. 사실 저도 추가분담금이라는 단어를 더 많이 쓰게되네요.

 

 

조합원분담금의 경우는 관리처분계획후 이주가 마무리 될 때부터 어떻게 할지 생각을 해야하는데요.

이주비 대출의 경우는 나와있지 않았지만 크게 기대하지는 않는 것이 좋습니다.

재개발 주택의 감정가는 많지 않기 때문에, 그 가치를 기준으로 책정되는 이주비대출도 큰 금액을 기대하기 어렵습니다.

 

4-3. 조합원 분담금과 추가분담금 그리고 분양예정통지서

조합원 분담금은 위에서 알아본 것과 같이 조합원 분양가에서 권리가를 뺀 금액을 가르키는데요.

추가부담금은 관리처분계획에 의해서 정해진 조합원 분담금이 사업진행중에 비례율(사업비부담의 조합원들에 대한 비율)의 변동으로 발생하게 되는, 추가적인 부담금의 금액을 가르킵니다.

사업진행결과에 따라서 원래 산정했던 금액보다 더 많이 필요하게 될 수도 있구요.

덜 필요해서 환급해주는 경우도 있겠지요.

아무래도 분양가가 높게 책정되고 사업이 빨리 진행되면 환급을 해 주는 경우가 발생하게 되겠지요.

이러한 금액을 가르키는 것이 추가분담금입니다.

 

이주완료와 철거 후, 일반분양전에 층 추첨이 이루어진 후에 좀더 정확한 추가부담금이 나올텐데요.
보통 관리처분인가 총회전에는 분양예정통지서를 받아서 볼 수 있는데요.

이 통지서에는 소유주택의 권리가액과 분양받을 주택과 추가분담금이 모두 담겨져 있구요.

비례율까지 모두 자세하게 나옵니다.

분담금이 +로 나온다면 환급을 받을 금액이라고 할 수 있겠지요.

층별로 입주할 아파트 가격이 다르고 그에 따라서 추가분담금도 조금씩 달라집니다.

 

 

4-5. 투자수익의 계산

투자수익에 대한 계산은 주변 최근아파트의 시세를 기준으로 합니다.

주변아파트가 현재 12억이라고 하겠습니다.

위에서 빌라를 5억주고 사서,

추가분담금으로 3억5천을 납부하신 분은,

12억 - 5억 - 3억 5천 = 3억5천만원 의 투자수익을 계산할 수 있게 됩니다.

약 70%의 수익률을 기록하게 됩니다.

물론 연간으로 환산하기 위해서 돈을 납입하고 걸린 시간으로 나누어 주어야,

진짜 연간 수익률이 나오게 되겠지요.

 

다만 한가지 주의할 점이 있습니다.

위에서의 계산은 재개발아파트의 완성시기에 최근아파트의 가격이 유지된다고 보는 전제하에 하는 것이라는 점 인데요.

최근 서울아파트의 가격은 많이 올라와 있는 상태입니다.

 

서울 아파트 자산의 가치는 길게보면 계속 우상향 할것이라고 개인적으로 생각은 하지만,

그 가운데 조정 및 하락은 있을 것이라고 생각합니다.

재개발 아파트의 분양시기가 조정 및 하락시기에 하게 될지는 그 누구도 예측할 수 없습니다.

 

 

5. 재개발 비례율

5-1. 비례율 계산

비례율은 재개발 사업 완료 후에 사업의 총수입에서 총사업비를 뺀 금액을 자산평가액(조합원들 감정평가액의 총합)으로 나눈 값을 가리킵니다. 예를 들어, 총수입이 8,000억원이고 총사업비가 3,000억원인데, 총 감정평가액이 5,000원이면 100%가 되겠지요.

100%는 되어야 사업성이 있다고 볼 수 있겠습니다.

그렇지 않으면 기존 조합원 분담금외에도 추가분담금을 내서 사업이 완성되도록 해야 하기 때문이지요.

보통 100보다 약간 높게 비례율을 잡고 추가분담금은 없으면서,

조합의 세금도 적게 운영하다가, 마지막에는 최대한 비례율을 높일 수 있도록 추진하게 됩니다.

이 비례율을 기준으로 청산시에 최종 계산을 하게 됩니다.

 

비례율 = (사업 총수입 - 총 사업비) / 조합원 감정평가액의 총합

 

 

5-2 비례율이 높은 사업들

비례율이 높은 사업들은 아래의 조건들을 갖추고 있는데요.

• 재개발이 유리한 뉴타운 지역
• 주택이나 오래된 빌라로 이루어진 지역
  • 상가수가 적은 주택단지
• 조합원수는 적고 일반 분양물량이 많은 경우
• 조합원과 커뮤니케이션이 잘되고, 사업진행속도가 빠른 곳
• 평지에 있어서 공사비가 적게 드는 경우
• 주변 집값이 상승세에 있고, 교통호재등의 호재가 있는 지역
• 세입자 비율이 낮은곳

재개발에 투자할 때는 비례율이 높은 구역의 지분이 크고 감정평가 금액에 투자하는 것이 정석이겠지요.

 

5-3. 비례율이 낮거나 낮아지는 사업

아래와 같은 경우는 비례율이 낮아져서 추가분담금이 생길 가능성이 큰 경우라고 분류할 수 있는데요.

투자할 때 주의가 필요합니다.

 

• 재개발 구역내에 상가가 많은 경우
  • 상가가 많으면 재개발속도가 느려지므로 비례율이 올라가 추가분담금이 발생할 가능성이 올라갑니다.
• 평형에 비해 조합원 수가 많은 경우

 

5-4. 개별주택의 비례율 계산

위에서 전체 재개발 사업의 비례율을 계산하는 방법에 대해서 보았는데요.

비례율에 따라서 권리가액도 변하므로 계산을 해볼 필요가 있습니다.

 

예를 들어서, 조합원 분양가가 6억, 감정가액 1억, 프리미엄이 2억을 주고산 재개발 빌라가 있다고 가정해 보겠습니다.

비례율이 100%인 경우 추가분담금 없이 행복하게 재개발 사업이 완료되겠지요.

그런데 90%만 되어도, 권리가액이 줄어들고 추가분담금이 발생하게 됩니다.

권리가액이 줄어든 만큼, 추가분담금이 발생하게 됩니다.

비례율이 높은단지에서는 감정평가가 높은 매물을 사는 것이 유리한 것도 이러한 이유겠지요.

비례율이 낮으면, 권리가액도 그만큼 줄어들어버리게 됩니다.

 

비례율	권리가액 (감정가액*비례율)	조합원분담금 + 추가분담금	총 투자금 =빌라매수액 + 조합원분담금 + 추가분담금
100%	1억	5억 + 0원	8억원 = 3억원 + 5억 + 0
90%	9천만원	5억 +  1천만원	8억 1천만원 = 3억원 + 5억 + 1천만원
80%	8천만원	5억 + 2천만원	8억 2천만원 = 3억원 + 5억 + 2천만원
60%	6천만원	5억 + 4천만원	8억 4천만원 = 3억원 + 5억 + 4천만원

 

 

문제가 많은 조합의 경우 비례율을 깍아먹는데요. 최악의 경우는 60%가 나오는 경우도 있었다고 합니다.

 

 

6. 재개발 투자 타이밍

6-1. 조합설립 단계

조합설립까지 시간이 정말 오래 걸립니다.

조합이 설립되고 나서도 주민간의 다툼이 있지만,

조합설립 추진위원회 설립부터 추진위원회 세력간 다툼까지 너무 신경써서 보면 지칠정도이지요.

 

조합설립인가를 받으려면 75%의 동의율을 득해야 하는데요.

길고긴 조합설립단계가 지나면 장기투자로 접근하는 매수 타이밍이라고 볼 수 있겠습니다.

 

다만, 조합설립단계는 여전히 거쳐나가야 할 길이 먼 상황이라는 것을 인지해야 하구요.

완공시점은 아직 생각하기도 쉽지 않은 단계입니다.

그래서 투자수익률 계산하기도 어렵구요.

굉장히 보수적으로 잡고 계산을 해야하는단계이지요.

구역지정시기를 기준으로 최소 10~12년정도는 보아야 될 것 같습니다.

 

조합에서 생각하고 있는 완공시의 세대수도 잘 알아두어야 하는데요.

일반분양해서 사업이득이 남지않을 재개발사업에는 참여하지 않는 것이 좋습니다.

일반분양분이 많아야 조합원들도 사업추진에 적극적일 것 입니다.

 

6-2. 사업시행인가 신청

조합이 총회를 열고 사업시행인가를 신청하고 나면 재개발 사업에 대한 대략의 계산이 가능하게 됩니다.

따라서 좀더 안정적으로 투자하기에 좋은 시점이 됩니다.

사업시행인가 이후에는 감정평가와 조합원 분양신청이 이루어지게 되는데요.

특히 감정평가가 나오게 되면 조건이 좋을 경우는 투자수요가 더 늘어나서 프리미엄도 더 붙고 가격이 올라가게 되구요.

 

투자를 하기전 사업시행인가와 관련해서 알아두어야 일자들이 있는데요.

아래의 두가지 일자는 반드시 기억해 두어야 합니다.

 

A. 2020년 9월 23일 사업시행인가

2020년 9월 23일 까지 사업시행인가를 신청하지 못한 단지들은,

임대아파트 비율이 최대 30%까지 늘어납니다.

 

이것은 도정법 시행령 개정에 따른 것 인데요.

임대주택 의무공급비율 상한선이 서울은 10~15%에서 10~20%로,

경기·인천 지역은 5~15%에서 5~20%로 변경되게 되구요.

여기에 구청등 지자체가 정비사업계획에 따라 최대 10%를 가산할 수 있으므로, 30%까지도 나올수 있게되는 것 이지요.

임대아파트 비중이늘면, 조합원 분담금이 늘거나 수익금이 줄어들게 됩니다.

서울시의 경우는 재개발조합으로부터 30~40%저렴한 가격에 매입해소 SH에 위탁해 임대를 주게 되기 때문입니다.

 

이에 따라서 사업시행인가를 앞둔 일부 단지들은, 

코로나 시국에도 야외에서라도 모여서 총회를 열고 진행을 서둘렀는데요.

동일한 조건의 입지라면 그 이전에 사업시행인가를 신청하는 재개발구역에 투자하는 것이 효율적이겠습니다.

 

 

B. 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가

2018년 1월 25일 이후에 사업시행인가가 난 단지들은 전매제한이 있는데요.

관리처분인가가 나서 입주권으로 변경이후에는 입주시까지 전매제한이 발생하게 됩니다.

매도하지 못하고 입주시까지 약 5년정도를 계속 가지고 가야한다는 것 이지요.

매수하고자 하는 분들이라면, 관리처분 전 단계까지가 매수가능한 시점이라는 것을 잊으시면 않되겠습니다.

 

6-3. 감정평가단계

사업시행인가가 나고 나서의 다음단계가 바로 감정평가 단계인데요.

물건지에 대한 감정평가가 끝나면 감정평가 통지서를 받게 됩니다.

 

재개발을 투자하려고 하는데 얼마정도의 조합원 분담금이 나올지를 계산하려면 감정평가가 정확하게 나와야 하는데요.

이 부분이 명확해 지는 것 이지요.

재개발 건축심의와 사업시행인가를 거치면서 부동산 시장이 좋을 경우, 호재와 함께 프리미엄이 과하게 상승할수도 있는데요.

이 프리미엄이 적당한지 아니면 저평가되었는지 감평가가 나오면 어느정도 알수 있게되는 것 이지요.

참고로 공동주택가격(공주가)을 기준으로 감평가를 생각하시는 분들도 있는데요. 공주가보다는 낮게 나오는 경우가 있으므로 크게 고려하지 않는 것이 좋습니다. 그래서 시세의 50~60%로 잡고 투자하시기도 하는데요. 이것 역시도 나와봐야 아는일이지요.

둘 다 대략의 기준을 잡는데는 도움이 될 수 있지만, 참고만 하는 수준으로 봐야하겠지요.

 

A. 빌라와 단독주택

같은 대지면적에 있는 건물이라도 빌라가 단독주택보다는 감정평가액이 높게 나옵니다.

같은 대지면적일 경우, 단독주택이 빌라의 가격보다 싼 경우가 많다는 것 인데요.

단순히 대지면적만 보고 단독주택으로 선택할 경우 감정평가액이 나왔을 때 후회할 수 있습니다.

 

대지면적이 2배라고 해서 매도가가 2배로 형성되어 있지 않고,

해당 대지면적이 어떤 건물로 활용되고 있느냐에 따라서 가격이 달라진다는 것을 알고 있어야 합니다.

 

재개발투자에서 가장 중요한 것은 감정평가액이기 때문에,

단독주택의 대지면적이 20평이라고 해도 감정평가액이 빌라11평짜리보다 못하다면,

단독주택이 더 좋다라고 하기 어렵습니다.

 

감평가는 물건의 종류나 입지등을 따져서 감정되기 때문에 일반인들이 미리 추측하기에는 어려운 부분이 있습니다.

그래서 감정평가에 대해서 잘 모르시는 분들은 감정평가 통지를 받은 이후의 물건을 매수하는 것이 좋습니다.

 

B. 대지지분과 매매가격

위에서 같은 매물이라도 빌라가 단독주택보다 일반적으로 감정평가액이 높게 나온다고 하였는데요.

같은 종류의 매물이라고 가정했을 때,

재개발 물건의 건물가치는 낮아서 크게 차이가 없을 것이므로,

건물 연면적이 큰 물건보다는 토지의 면적이 큰 물건이 상대적으로 감정평가에 유리할텐데요.

이럴경우 대지지분이 큰 물건이 감평가를 높게 받는데 더욱 유리하겠지요.

 

지분이 적어서 소액투자로 접근할 때 주의할 것은 평당가격입니다.

대지지분이 적으면 확실히 저렴한 물건이 많지만, 대신 평당가가 대지지분이 큰 경우보다 높은 경우가 많습니다.

소액투자라는 말에 현혹되서, 대지지분이 적은 물건에 기준없이 접근해서는 않되는 것 이겠지요.

정리해 보면, 저렴하다고 대지지분이적고, 감평가가 낮게 나오는 물건을 접근하는 것은 좋지않구요.

오히려 대지지분이 큰 경우 매매가가 비싸 수요가 적어서, 좀 더 평당가가 저렴하게 매수할 수 있다는 것 이지요.

 

 

C. 지층은 감정평가가 낮게 나온다

혹시 지층이 같은 대지지분에 비해 저렴하게 나왔다가 매수하려고 하신다면,

다시한번 생각해 보셔야 합니다.

지층의 경우, 일반적으로 감정평가 가격이 크게 차이나는 경우는 10%정도까지도 낮게 나오는 것으로 알고 있습니다.

그렇다면 재개발 매물 매수가격도 그만큼 낮아야 하는 것 이겠지요.

감정평가가 나오지 않은 매물을 매수하려고 한다면, 이런 부분도 고려해서 매수를 하셔야 합니다.

 

 

D. 연와조 및 시멘트벽도조보다는 철근콘크리트 건물

재개발 매물의 연식과 구조에 대해서도 부동산에서 알아볼 수 있는데요.

연식은 당연히 최근 물건일수록 감정평가가 높게 나올 것 이구요.

연와조나 시멘트벽돌조 보다는 철근콘크리트로 지은 건물이 감정평가액이 높게 나옵니다.

또한 대지지분이 같고, 같은 연식과 구조라면 연면적이 클수록 감정평가액도 늘어나겠지요.

 

 

D. 가격이 아닌 선호타입을 얻기위한 매수

감정평가를 고려해서 생각할 때 한가지 더 생각해보아야 할 것이 있는데요.

단순히 프리미엄을 적절하게 샀느냐의 문제보다,

상대적으로 감정가가 높게 나온 물건을 사야 34평같은 선호타입의 물건을 분양받을 수 있다는 것을 고려해야 한다는 점 입니다.

선호타입은 한정되어 있고 경쟁을 해야하는데, 지분이 적다면 비선호타입을 받을 수 밖에 없는 것이구요.

상대적인 것 이기때문에, 타입별 분양세대수와 조합원수등을 계산해 놓아야 하겠지요.

해당지역이 34평형이 선호되는데, 조합원수가 34평 분양세대수보다 훨씬 많다면 되도록 대지지분이크고, 감평가가 높은 것을 선택해야 겠지요.

아무래도 빌라의 경우 5~8평정도의 소형보다는 10평이상이 선호타입을 받을 가능성이 클 것이구요.

단독주택은 대지면적이 2배인 20평정도가 적당한 수준이라고 할 수 있을 것 같습니다.

 

 

D. 조합원 분양가와의 비교

사업시행인가를 거치면 대략 조합원 분양가를 알게 되는데요.

만약 조합원 분양가가 평당 1,800만원 으로 설정되었다고 가정해 보겠습니다.

감정평가통지를 받은 물건이라면, 아래표와 같은 내용들을 알 수 있게되는데요.

감정평가를 받고 난 후라면, 대지지분이 몇평인지는 중요도가 떨어지게 됩니다.

아래의 경우 첫번째 물건을 산 사람과 두번째 물건을 매수한 사람은 약 3천만원의 차이를 보게 되겠지요.

다만, 둘다 새아파트 평단가보다는 저렴하므로 어느 한사람을 실패한 투자라고 볼 필요는 없습니다.

 

매매가 (평수)	감정평가액	매매가 대비 대지면적  평단가	조합원 분양가 (34평*1800만)	조합원 분담금 추정 (조합원 분양가 - 감평가)	새아파트 입주비용 (매매가 + 조합원분담금) 의 평당가	주변 새아파트 평당가
4억7천 (7평)	2억	6,714만	6억1천2백만	4억1천2백만	2,594 = (4억7천+4억1천2만)/34	3,200만
4억5천 (5평)	1억5천	9,000만		4억6천2백만	2,682= (4억5천 + 4억6천2백만) /34	3,200만

 

 

그럼, 평당 1,800이상의 물건을 굳이 사서 돈을 묵혀놓을 필요가 있을까요?

재개발에 돈이 들어가면 대출도 받기 어렵고 돈을 사용하기가 어려워지는 경우가 많습니다.

따라서 조합원 분양가에 비해 비싼 토지를 미리 구입해놓을 필요는 없겠지요.

실거주가 아닌 투자로 생각하는 경우는 이런 것들에 대해서 잘 생각해 놓을 필요가 있습니다.

 

E. 감정평가 전 또는 후

만약 사업시행인가후 프리미엄이 급등하여 과하게 붙었다고 생각한다면, 

감정평가통지 후에 매수하는 것이 좋구요.

그렇지 않다면 감정평가전에 매수하는 것이 좋을수 있겠습니다.

재개발 투자가 처음이라면 감정평가직후가 프리미엄을 더 주고 사더라도 투자하기에 좋겠지요.

 

그리고 감정평가단계에서는 아직 입주까지 너무나 많은 시간이 남아있습니다.

그동안 부동산 경기가 꺽여서 투자의 기준이 되었던 주변새아파트시세가 어떻게 변경될지 모르는 것 입니다.

감정평가가격과 프리미엄이 붙어서 매물을 사게되는데요.

부동산 경기가 꺽이면 프리미엄도 따라서 내려가기 때문에 초기에 사는 것이 정답이 아니므로,

전체 부동산시장의 방향과 함께 매수를 고려하는 것이 필요합니다.

 

한가지 더 고려해야 할 것은, 

관리처분인가를 거쳐서 분양권이 되었을 경우에는,

취득세 4%대로 올라간다는 점 입니다.

다주택자의 경우는 다주택 중과에 해당되지 않으므로 오히려 취득세가 저렴하구요.

그렇지 않은 무주택자의 경우는 저렴한 관리처분전에 사야 일반주택의 취득세를 내게 되겠지요.

 

6-4. 관리처분인가 단계

관리처분단계에 온다는 것은 이제 멸실과 새로운 아파트의 분양 및 입주의 시기가 다가왔다는 이야기인데요.

입주시기도 명확해지게 됩니다. 보통은 4, 5년여 정도의 시간이 걸리게 되지요.

가장 중요한 것은 조합원분담금이 대략적으로 나오는 단계라는 것 입니다.

사업진행에 따라서 비례율변동으로 추가부담금이 나올수도 있기는 하지만,

보통은 사업비를 크게 잡기 때문에 틀리는 경우는 많지 않습니다.

 

조금더 타이밍을 잡아보면, 관리처분인가전 총회에 대한 공지가 나오면 그 때가 타이밍이 될 수 있을 것 같네요.

 

조합원분담금등이 명확해져서 리스크가 적어지고 그만큼 프리미엄도 많이 붙게 됩니다.

일반분양을 앞두고 있는 단계여서, 재개발 투자의 큰 수익률보다는 일반분양보다 저렴하게 매수하려는 목적정도를 가지고 접근하는 것이 좋을 것 같습니다.

청약이 막혀있는 유주택자에게는 사전청약하는 느낌으로 생각해보아도 충분할 것 같구요.

 

관리처분단계에 오면 주택이 입주권으로 오면서 1주택 유주택자도 비과세를 받고 재개발주택을 매수할 수 있게 되는데요.

기존주택의 매도가 재개발주택 완공후2년내까지도 가능하므로, 상당히 장기간 2주택을 가져가면서 투자수익을 얻을 수 있는데요.

구체적인 내용은 아래의 9번 재개발과 세금을 참조해 주세요.

 

6-5. 단계에 따른 투자 타이밍 정리

재개발 단계에 따라서 여러가지 투자포인트들이 있을 수 있는데요.

어느 단계가 가장 좋다라고 하기보다는, 재개발 추진상태나 자금여력 또는 부동산 상황에 맞게 적절히 선택해야 하겠습니다.

12~13년 정도를 보는 재개발에서 투자 타이밍이라고 할 수 있는 타이밍을 정리해보면 다음과 같습니다.

 

구분	단계	프리미엄이 붙는구간	설명
사업초기 (5~6년)	정비구역지정	정비구역지정되기 직전부터 되기까지	아직은 불확실이 큰 단계임 십수년이 남은 단계사로 할 수 있음/
	조합설립인가	조합설립이 인가되고 시공사 선정시 어느 시공사가 선정되는냐가 중요	가장 어려운 첫번째 관문인 조합설립인가 단계 조합원들의 동의를 받고 통과된 사업이 시작되는 것임 재개발 투자를 한다면 여기서부터 보는 것이 정석 조합설립전에 여러물건을 가진 사람들이 물건을 내놓은 경우 매수할수 있다. 조합설립이후에는 여러물건을 가진사람은 그 물건중 하나만 조합원물건이 되므로, 미리 내놓게 된다.
	시공사선정		1군 시공사가 붙을 수 있는 입지인지, 조합임원들간의 문제는 없는지 확인이 필요 1군 시군사가 확정되면 프리미엄이 초기에 많이 붙음
사업중기 (3~4년)	사업시행인가	정확한 감정평가가 이루어지면서, 사업성이 명확해지고 그에 따라  프리미엄이 붙음 가장 프리미엄이 많이 붙는시기로 봄	정식적으로 사업이 허가가 난 것으로, 프리미엄이 가장 많이 붙는다. 사업시행인가 직전이 타이밍이라고 볼 수 있다. 이 시점으로부터 1년~2년 후에 관리처분계획인가가 나게 된다. 사업시행인가 고시후 120일이내 감정평가액과 추가분담금이 통지되며, 조합원 분양신청기간도 나오게 됩니다.
	감정평가
	관리처분계획인가	프리미엄이 붙기는 하지만, 사업시행인가만큼은 아닌경우가 많다.	프리미엄을 생각하면 마지막으로 들어갈 수 있는 단계 사업시행인가보다는 프리미엄이 적게 붙게되겠지만, 동호수 결정전의 불확실성을 담보로 들어가 볼 수 있다. 이제 입주까지 5년정도를 볼 수 있다. 철거단계에 대한 반대하는 주민이 많지는 않는지도 살펴보는 것이 좋은데, 반대 천막이라든가 모임이 있으면 주의할 필요가 있음. 크고 규모있는 종교단체등이 결사반대를 하는 경우도 있음. 철거가 된 주택은 취득세가 4.6%로 올라가게 되므로, 이점에 주의를 해야 합니다.
	조합원동호수추첨	조합원 동호수가 결정되면, 투자의 수익률이 명확해진다.	로얄동, 로얄층과 타입을 받으면 더욱 많은 프리미엄이 붙음
	착공	-	-
사업말기 (3년)	일반분양	-	일반분양이 시작되면 매물도 없지만, 분양지연시 일부 급매나 매도물건을 얻을 수 있다. 투자로서의 수익은 가장 적은단계
	입주 후 준공	-
	청산	-

 

 

느긋하게 여유자금으로 입지 좋은곳의 초기 재개발 주택을 매수할 수도 있구요.

사업시행인가를 거쳐 프리미엄이 어느정도 붙고, 감정평가를 통해 투자에 대한 수익률이 좀더 명확해진다음에 투자할 수도 있겠구요.

수익률은 낮추고 조합원분담금과 완공시기등이 명확해지는 시기에 들어갈 수도 있을 것 같습니다.

수익률이 낮다고 해도, 조합원 분양가로 들어가는 것은 여전히 큰 메리트가 있습니다.

 

7. 지분 쪼개기와 권리산정기준일

7-1. 재개발입주권은 세대당 하나

원칙적으로 재개발 입주권은 한 세대당 하나만 나오게 되어 있습니다.

만약 부부가 각각 한채씩 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.

그래도 세대당 하나이기 때문에 입주권은 하나만 나오게 됩니다.

 

 

예외가 있는데요.

조합에서 예외적으로 1+1주택분양을 허용하는 경우,

보유주택가격이나 면적의 범위내에서 두채의 분양신청이 허용됩니다.

 

7-2. 지분을 공유하는 주택의 입주권

이 경우에도 역시 입주권은 하나만 나옵니다.

공동명의 주택이 있다면, 대표자를 선정해서 조합에 알려야 합니다.

만약 대표자를 못뽑으면, 현금청산이 될수 밖에 없습니다.

재개발 물건중 지분공유물건은 주의가 반드시 필요합니다.

 

7-3. 지분쪼개기와 권리산정기준일 그리고 원빌라

지분쪼개기라는 것을 들어보신 적이 있으실텐데요.

다가구 주택의 경우 여러가구가 모여 살고 있는데요.

이 경우에도 위에서 알아본 것 처럼 단독주택으로 보게 되어서,

받을 수 있는 입주권도 하나만 나오게 됩니다.

 

그래서 단독주택이나 다가구 주택을 다세대주택으로 지분을 쪼개는 경우가 발생하였는데요.

그렇게 되면 각 세대별로 입주권을 받을 수 있게 되는 것 이지요.

이렇게 쪼개는 것을 지분 쪼개기라고 하구요.

쪼개진 집을 분할빌라 또는 구분빌라라고 합니다.

 

그런데, 이렇게 지분을 계속 쪼개다 보면,

새아파트에 입주할 사람이 많아지고 수익성이 나빠질텐데요.

이런문제를 방지하기 위해서는 서울시나 성남시 같은 경우 권리산정기준일이라는 것이 있습니다.

이 권리산정기준일 이후에는 지분쪼개기가 않되고 입주권이 하나만 나오도록 한 것이지요.

 

 

다만 예외적으로 1997년 1월 15일 이전에 지분등기나 구분등기가 되고,

여러가구로 건축허가를 받은 다가구인경우는, 

다가구더라도 건축허가받은 가구수만큼 입주권을 받을 수 있습니다.

건축물대장에 대한 확인이 반드시 필요합니다.

 

한가지 더 알아두면 좋을 것은 원빌라라는 표현인데요.

재개발 매물을 보면 원빌라라는 표현을 볼 때가 있습니다.

이상하게 들리지만, 원래부터 다세대주택이었던 집을 하나로 합친것을 원빌라라고 합니다.

 

이는 감정평가 방법과 관계가 있는데요.

보통은 공동주택이 단독주택보다는 높은 가치를 받게 되는데요.

재개발시에는 형평성을 위해서, 구분빌라는 원빌라보다 현저하게 낮게 평가를 받게 됩니다.

 

	적용주택	내용
원가법	단독주택	현시점에서 땅을 사고 집을 지었을 경우 투입될 총비용에서 노후에 따른 감가상각을 해서 가치를 측정
거래사래비교법	공동주택	주변의 유사한 크기와 조건의 빌라거래가격에 근거하여서 가치를 측정

 

따라서 원빌라라고 하는 매물은 구분을 하지 않은 빌라이니 감평시에 불이익이 없다는 의미로 볼 수도 있구요.

처음부터 다세대로 주어진 주거용 건물을 가르키기도 합니다.

주의할 점은, 지층의 빌라중에는 용도가 주거용이 아닌 근린생활시설인 경우도 있기 때문에,

용도도 확인을 해야 합니다.

 

원빌라와 구분빌라를 구분하는 가장 확실한 방법은 등기부등본과 건축물대장을 확인하는 것 인데요.

만약 구분등기를 한 구분빌라나 분할다세대라면, 등기부등본의 표제부 우측에 "구분"이라는 단어로 시작하는 문장이 보이게 되구요

건축물대장에서도 가구수등이 확인가능합니다.

되도록이면, 분할빌라나 분할다세대는 피하는 것이 좋겠지요.

 

8. 이주비 대출과 이사비

8-1. 이주비

이주비는 관리처분인가 이후 철거전에 살 곳이 필요하므로, 임시 거처 마련을 위해서 빌려주는 것인데요.

온전히 지급하는 비용인 주거이전비나 이사비와는 달리,

이주비는 빌려주었다가 다시 갚아야 하는 돈 입니다.

다만, 완공시까지는 이자가 없기 때문에 장점이 있지요.

 

이주비가 얼마나 나오느냐는 투자하시는 분들에게는 매우 중요한 부분일텐데요.

이름이 이주비라서 지급되는 것처럼 보이지만,

실제로는 일정기간동안의 무이자대출이라고 생각할 수 있습니다.

 

이주비와 주거이전비 및 이사비에 대한 차이는 아래 글에 자세히 나와있으니 참조해 주세요.

>> 재개발 이사비용에 대한 정리 # 재건축 # 이주비 # 주거이전비 # 보상

 

이주비 대출전에 분양권대출이 있을 경우에는 처분조건으로 대출을 받을 수 있으므로 걱정하지 않아도 됩니다.

오히려 없을경우에는 분양권을 하나 산 다음, 처분조건으로 이주비 대출을 받아도 되겠지요.

 

또한 이주비 대출의 경우는 주택보증대출인 중도금대출과 달리 정비사업보증이어서 대출 건수에 대한 제한은 없습니다.

대신 입주시의 잔금대출은 다른 문제이기 때문에 잘 알아두어야 합니다.

 

비조정지역의 이주비 대출의 경우는 중도금 대출을 받아서,

다른비조정지역의 조합이 되서 대출을 받는데는 문제가 없습니다.

 

 

 

8. 노후주택 비율 검색

부동산 플래닛과 같은 사이트의 탐색기능을 활용하면 아래와 같이 일정기간 이상의 주택을 찾아 보실 수 있습니다.

꼭 해당앱이 아니더라도, 아래와 같은 기능이 있는 부동산 사이트들을 이용하면 편리하겠지요.

 

 

 

반대로 아래와 같이 10년 이하의 신축 및 준신축들이 많은 곳 들도 볼 수 있겠지요.

 

 

재개발가능성을 보는데 있어서, 주택의 노후도는 매우 중요합니다.

재개발구역에서 해제된 곳을 보면, 신축빌라들이 들어선 것을 볼수 있게되는데요.

신축빌라들이 많이 들어서게 되면, 다시 재개발 추진은 어려워지게 됩니다.

 

9. 재개발 물건 매수시 주의할 점

9-1. 현금청산 물건은 아닌지 확인할 것

드물지만 재개발 사업시 현금청산을 신청한 가구가 매물로 나오거나,

원래부터 분양권을 받지 못하고 현금청산을 해야하는 매물이 있습니다.

이 부분은 재개발 물건 매수시에 반드시 먼저 확인을 해야만 합니다.

 

9-2. 감정평가금액이 많이 나올 수 있는지 확인

감정평가전에 재개발 물건을 매수할 경우에는 감정평가금액이 많이 나올 조건이 되었는지 확인을 해야하는데요.

재개발 물건은 철거해야할 건물에 대한 가치보다는 토지의 비중이 높은 편 입니다.

건물은 몇백에 지나지 않습니다.

조합에서 감정평가된 금액에 만족하는 재개발 소유주는 거의 없다고 하는데요.

어떤 경우는 감정평가가 성에 차지 않아서 재개발 반대로 돌아서는 경우도 존재한다고 하는군요.

그만큼 냉정하고 보수적으로 자신이 살 재개발 물건의 감정평가금액을 생각해 보아야 합니다.

시세의 60%정도를 보면 될 수 있는데요.

 

또한, 다른 재개발 매물보다 얼마나 많은 토지를 가지고 있는지가 중요하다고 할 수 있습니다.

재개발 지분이 클수록 선호타입을 선택할 가능성이 커집니다.

예를 들면, 34평형이 보통은 선호가 되는데요.

지분이 적으면 어쩔수 없이 25평형을 선택해야 합니다.

 

 

9-3. 불투명한 부분은 조합에 확인

재개발 입주권 매수시 매도인이 정확히 어떤 평형을 신청했는지와 매도인주택의 권리가액을 확실히 확인하는 방법은,

조합에 같이 방문해서 확인하는 것이 가장 확실한데요.

가능하다면 확인하시는 것이 투자의 리스크를 줄이는 방법이 되겠지요.

특히 권리가액과 평형은 중요한 부분이므로 잘 체크해야 합니다.

조합원 분양가도 부동산이나 블로그보다는 조합에 문의하는 것이 가장 확실합니다.

 

9-4. 매도자와 자신의 분양자격을 확인할 것

A. 매도자의 분양자격 확인(다주택 매도자 주의)

재개발 물건을 사면서 분양을 받을 수 있는 자격이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

다음과 같은 경우에는 재개발 물건을 사도 분양자격이 되지 않는데요.

 

특히 매도자가 재개발지구내의 주택을 여러개 소유한 다주택자인지 확인을 하시구요.

다주택자라면 되도록 피하는 것이 좋습니다.

원래 분양권은 세대당1개씩 뿐인데요.

예외적으로 1+1까지가 최대입니다.

그럼, 이 분은 주택이 100채여도 분양권자격은 2개뿐입니다.

처음 1채 이외에 주택을 사시는 분들은 분양권자격이 없는 주택을 사게 되는 것 이지요.

 

예를들어, 

만약5채가지고 있는 사람이 4명에게 자기 집을 팔았을 경우,
4명중 나중에 매수한 3명은 분양을 받을 수 있는 권한이 없게 되는 것 이지요.
만약, 다주택자가 1채만 받을 있는 사람이었을 경우는 4명다 분양자격이 없게 됩니다.

 

가장 확실한 방법은 조합사무실에서 분양자격이 있는 물건인지 확인하는 것이 가장 중요하구요.

매도자와 조합사무실에서 분양자격을 확인받는 것이 가장 정확합니다.

 

B. 매수자의 분양자격 확인

매도자 뿐만이 아니라, 매수자의 분양자격도 확인해야 합니다.

만약 아래와 같은 조건일 경우에는 분양자격이 있는 매도자의 물건을 매수해도 분양자격이 없게되는데요.

세대원중 투기과열지구내에서 재개발 및 재건축 주택의 일반분양에서 당첨되거나 조합원 분양대상자가 있었다면,

5년이 경과하였는지 반드시 확인을 해야만 합니다.

그렇지 않으면, 어쩔수 없이 청산될 수 밖에 없는 것 이지요.

 

투기과열지구내 재개발 재건축주택의 일반분양 당첨자 또는 조합원 분양대상자 - 5년간 분양신청 자격제한 - 세대원이 같은 세대원일때 당첨되면 똑같이 제한됨

 

9-5. 부동산 계약시 주의할 점과 특약사항들

A. 입주권 관련 특약

나중에 입주권을 못받게 되면, 매도인이 자신이 입주권을 보장한 적이 없다고 시치미를 뗄수가 있습니다.

 

입주권 목적의 매매계약이므로, 입주권을 온전하게 받을 수 없을경우,

매매계약을 해지하고 배액배상을 한다등의 특약을 명시하는 것이 좋습니다.

공인중개사는 재개발 및 재건축 매매시 분양대상여부가 계약의 주요 내용이라면 분양대상 해당여부에 대해 조사 및 검토의무가 있으므로 이를 소홀히 해서 손해가 난 경우 손해배상이 있게 되므로 공인중개사를 통해 위의 특약사항을 넣고 진행하는 것이 가장 안정하겠지요.

 

 

 

9-6. 재개발 주택의 구분

재개발 주택을 보면, 다세대 단독주택 빌라 등의 용어가 많이 나오는데요.

어떤 경우는 다세대라고 하고, 어떤 경우는 빌라라고 하는데 차이가 무엇일까요?

아래 정도로 구분을 할줄 아시면 매물에 대해 이해하는데 좋습니다.

 

부동산에서 말하는 빌라는 다세대 주택이나 연립주택을 이해하기 쉽게 가르키는 말이구요.

건축법상으로 빌라라는 말은 없고 아래와 같이 구분할 수 있습니다.

 

구분	종류	면적	층수	비고
단독주택	다중주택	330m2이하	3개층 이하	아무리 많은 세대가 살아도 세대당 분양권은 1개 (지분이 큰 경우 일부조합에서  1+1도 선택은 가능)
	다가구 주택	660m2이하
공동주택	다세대주택	660m2이하	4개층 이하	부동산에서 가르키는 빌라 (권리산정일 전 분리됬을 경우는 모두 가능)
	연립주택	660m2초과
	아파트	-	5개층 이상

 

 

9-7. 전매가능 재개발 여부 확인

투기과열지구에서 2018년 1월 26일 이후에 사업시행인가를 접수하는 재개발조합의 경우, 관리처분인가 이후에는 전매가 불가능합니다. 이는 조합원의 자격을 명시한 도정법 제39조 2항에 보면 나와있는데요.

재건축은 조합설립인가후, 재개발은 사업을 시행하는 경우, 관리처분계획인가후에 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수해도 조합원이 될 수 없다고 나와있습니다.

 

 

다만 여기에 예외사항이 존재하는데요.

도정법 제39조 2항의 4번항목을 보면, 1세대 1주택자이면서, 소유기간 및 거주기간이 아래와 같은기간 이상일경우에는 가능하다고 합니다.

아래에 해당할경우, 조합원의 지위와 분양권에 관한 특약을 걸고 매수를 해 볼수 있을 것 같습니다.

대부분, 재개발 사업이 지지부진해서, 사업시행인가를 하고도 착공을 못하는 경우등이 해당됩니다.

또는 투기과열지구가 아니였을 때 계약을 하였을 때도 조합원지위가 양도가 가능합니다.

 

 

 

재개발 투자한다면 조합원의 지위를 정의한 도정법 제39조는 눈여겨서 보아 두어야 겠습니다.

물론 이러한 문제를 미연에 방지하기 위해서 계약시 조합원 지위와 입주권에 관련한 특약을 넣어야 하겠지요.

 

10. 재개발과 비과세 및 규제

10-1. 재개발 비과세

재개발과 세금혜택에 관한 내용은 굉장히 길기 때문에 다른 글에서 정리하였는데요.

특히 양도세 비과세에 대해서는 알아둘 필요가 있습니다.

아래 글을 참조해 주세요.

>> 재개발 주택의 양도세 비과세 및 취득세 혜택 # 재개발비과세

 

10-2. 재당첨 제한

투기과열지역의 조합원 분양 또는 일반분양에 당첨된 세대에 속한 사람은,

5년이내에 투기과열지구내의 분양을 받지 못하는 규제가 있습니다.

조합원 분양은 추첨이기는 하지만, 떨어지지 않는,

타입이나 호실에 대한 추첨이기는 한데요.

어쨌던, 당첨된 것으로 보아서, 투기과열지구내에서는 5년내 청약신청을 해서는 않됩니다.

 

다만, 관리처분 인가이후에 매수한 입주권의 경우는 이 재당첨 제한적용을 받지는 않습니다.

 

11. 뚜껑 매물

타인의 땅에 올린 무허가 건축물을 가르켜 뚜껑매물이라고 합니다.

하지만 이러한 무허가 건축물도 재개발시에는 분양을 받을 수 있는 조합원이 될수도 있는데요.

장단이 있는데 정리해 보면 아래와 같습니다.

 

11-1. 뚜껑 매물의 세금

뚜껑 매물은 아래와 같은 세금적인 부분에서의 장단점들을 가지고 있습니다.

간단히 정리하면, 취득세가 낮고, 감평가가 낮아 재산에 대한 세금이 낮다는 것 인데요.

다만, 감평가가 낮으므로 선호도 높은 평형을 분양받기 힘들다는 점은 알고 있어야 합니다.

 

• 취득세
  • 4.6% - 1주택자에 비교하면 비싸지만, 다주택자에게는 중과세가 되지 않는다.
  • 구청에서 명의변경 및 점용료 납부자 변경을 하고 나서, 취득세 고지서 받은 후 납부
• 재산세 및 종부세
  • 감평가가 낮으므로, 재산세 및 종부세 부담이 매우 적다.

 

11-2. 무허가 건물(뚜껑) 인정 요건

뚜껑 매물에 대해서 주의할 점이 있는데요.

각 지방자치단체마다 무허가 건물로서 인정받고 조합에서도 이 요건을 인정하면 조합원이 되는데요.

무허가건물로서 인정받을 수 있는 요건이 있습니다.

예를 들어, 몇년도에 무허가건물대장에 등재가 됬다든 인데요.

 

가장 상위의 법이라고 할 수 있는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률을 보면, 

무허가건축물등에 관한 경과조치가 있는데요.

 

 

서울시의 경우 조합의 기본계획 수립 및 정비계획공고시점에 따라서 무허가 건축물의 조합원 요건도 달라집니다.

 

조합 조건	무허가 건물 조합원 요건
2010.7.15일 이후 기본계획 수립 및 2011.5.26일 이후 정비계획공고 를 한 재개발 구역	- 1989년 1월 24일 이전 건축된 주거용 무허가 건물
2010.7.15일 이전 기본계획 수립 및 2011.5.25일 이전 정비계획공고 를 한 재개발 구역	- 1981년 12월 31일 이전 건축된 주거용 무허가 건물

 

 

이러한 것들에 대해서 충분히 알아보고 투자를 해야 하는데요.

다행히 건축 시점을 확인할 수 있는 무허가 건물확인원이 있습니다.

관청에서 확인한 무허가건축물대장에 등재되어 있는 건축시점을 기준으로 투자한다면 좀더 확실한 곳에 투자할 수 있겠지요.

다만, 아쉬운 점은 모든 건축물이 등재되어 있지는 않은데요. 이럴 경우는 특정시기의 항공사진을 제출하거나, 재산세납부 등의 확증할 수 있는 증거물을 제출해야합니다.

 

뚜껑매물을 매수할 때는 행정관청에도 알아보고, 조합에도 더블체크를 해서,

확실하게 조합원이 될 수 있는지 확인을 하는 것이 중요합니다.

결국 모든 것은, 조합원이 되기 위한 것 이니까요.

 

12. 지방자치단체들의 재개발 홈페이지와 구역정보 웹사이트

12-1. 서울클린업시스템

서울에서 이루어지고 있는 재개발 정보를 모두 볼 수 있으며, 보류지에 관한 정보도 얻을 수 있습니다.

다만, 정보업데이트가 느리므로, 해당 조합에 관한 정보를 얻어서 직접 전화해서 현재 상태를 물어보는 것이 가장 정확합니다.

조합홈페이지도 연결되어 있으니 들어가보는 것도 많은 도움이 됩니다.

>> 서울클린업시스템

 

12-2. 부산광역시 정비사업통합홈페이지

부산광역시에도 재개발 정보를 위한 홈페이지가 존재하는데요.

링크는 아래와 같습니다.

>> 부산광역시 정비사업 통합홈페이지

 

12-3. 경기도 추정분담금 시스템

경기도에서는 추정분담금 시스템이라는 사이트를 운영하고 있습니다.

여기서 정비사업 추진현황등을 볼 수 있습니다.

>> https://gres.gg.go.kr/

 

 

13. 재개발 중도금 대출

13-1. 60% 중도금 대출

철거가 완료되고 나면 이제 중도금 대출을 하게 되는데요.

조합원이 내야할 추가분담금의 중도금을 대출해 주는 것을 말합니다.

보통 분담금의 60%가 중도금이 됩니다.

대신 대출규제가 심해져서, 다주택자는 대출을 받을 수 없구요.

1주택자도 처분조건으로만 대출을 받을 수 있습니다.

 

13-2.  중도금 없는 100% 잔금 재개발

대출 규제가 심해지면서, 조합원 부담을 줄여주기 위해서,

중도금 없이 100%잔금으로 재개발을 진행하는 사업들이 많이 있습니다.

우리가 잘 아는 장위4구역, 6구역,10구역, 14구역, 광명11구역, 능곡5구역, 

상계 6구역, 갈현1구역, 대조1구역 등등이 시공사가 보증해주어서 모두 100%잔금으로 진행하는 구역들입니다.

이외에도 많은 조합들이 잔금100을 시행하는 경우도 있으니 조합에 문의를 해서 확인해두시면,

자금운용에 큰 도움이 됩니다.

 

 

14. 재개발 투자 팁 및 주의할 점

14-1.  최악의 경우를 대비

부동산 경기가 좋을 땐 금방이라도 사업이 순항할 것 같지만,

그렇지 않을수가 있습니다.

사업이 좌초하더라도 문제가 없을 물건인지 잘 알아보고 투자를 해야합니다.

프리미엄이 조금 붙더라도, 재개발사업이 좌초되어도 임대든 매매든 할 수 있는 물건을 선택하는 것이 좋습니다.

 

소위 뚜껑이라고 불리는 무허가 건물을 매수하였다면,

이러한 부분에 대해서 대비가 않된 것으로 생각이 됩니다.

향후경기가 않좋아진다고 생각이 든다면, 뚜껑매물은 피하는 것이 좋습니다.

 

14-2. 평형선택

재개발 물건을 잘 매수해서 평형을 선택하는 시기가 오면 다시한번 고민에 빠지게 됩니다.

1순위, 2순위를 잘 정해야 하기 때문인데요.

재미있는 것은 가장 감평가가 낮은 물건일수록 과감하게 행동할 수 있는 것인데요.

어짜피 최하순위이므로 소형평형은 확정이기 때문입니다.

감평가가 높게 나올수록 해당 권리를 잘 활용해야 하므로 머리가 아프게 됩니다.

 

14-3. 비례율과 감정평가액

처음에는 판단하기 어렵겠지만, 

재개발 물건을 많이 분석해보고 경험을 해보면,

사업막바지에 이를수록 비례율이 올라가는 단지들이 보일수 있는데요.

이럴 때는 감정평가액이 높은 물건을 사놓는 것이,

프리미엄을 약간더 주더라도 여러면에서 유리합니다.

비례율이 올라가면, 그만큼 권리가액이 상승하여서, 추가로 낼 분담금이 줄어들거나,

환급금이 커질수 있기 때문입니다.

 

14-4. 재개발 단톡방 및 밴드등을 참조

재개발 추진하는 곳에서 단톡방이나 밴드를 운영하는 경우가 많으므로,
꼭 참조해서 내분 없이 사업이 잘 진행되고 있는지,

소통은 잘하고 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

14-5. 재개발 추진위원회 사무실 또는 조합 사무실 방문

추진상황이나 진행상황등을 사무실에 방문해서 들어보면 많은 도움이 될 수 있는데요.

임장을 하러 가게되었다면, 꼭 한번 들려보는 것이 좋습니다.

매수하기로 마음을 정했다면, 조합사무실에 들러서,

매도자의 조합원 지위를 확인하러 한번 들릴 필요도 있습니다.

 

15. 정리

서울 아파트도 어는 덧 10억이상이 평균값이 되었습니다.

한남, 성수, 흑석 같은 좋은 입지는 10억이상의 많은 현금이 필요하겠구요.

그에 준하는 노량진만 해도 9억원은 있어야 합니다.

일반적으로 접근할 수 있는 중위권 정도입지의 뉴타운같은경우 현금 5억정도가 필요합니다.

물론, 3,4억정도로 접근할 수 있는 곳들도 존재하는데요.

입지를 잘 선별해서 접근해야 하겠습니다.

 

경우에 따라서는 10년이상의 초장기투자이면서도 현금이 많이 들어가는 재개발투자는,

어떻게 접근하느냐에 따라서 투자수익률에 있어 차이가 발생할 수 있습니다.

비과세를 받을 수 있는 특례조항도 많으므로 잘 이용하고,

조심히 접근해서 투자수익도 보고, 좋은 입지에서 살수 있도록 하면 좋을 것 같습니다.

 

세금과 규제 및 제도는 항상 변화하고 있으므로,

이 글에 나와있는 인정기준 및 기준일에 대해서는 투자전에 다시한번 직접 확인해야 합니다.

더 좋은 내용이 있다면 이 글을 통해서 업데이트 하도록 하겠습니다.