재건축 재개발 전매금지 와 예외 경우들 정리 # 전매 제한

투기과열지구에서 재건축 및 재개발이 이루어질 경우, 

특정 사업단계이후부터는 매매를 하더라도 조합원지위를 양도할 수 없도록 하고 있습니다.

사실상의 전매금지인데요.

오늘은 이러한 전매금지가 어떤 경우에 해당하는지 알아보고,

예외에 해당하여서, 전매가 가능한 경우에 대해서 정리해 보겠습니다.

 

1. 투기과열지구 전매 제한 (전매금지)

재개발이나 재건축의 경우는 82부동산 대책에 따라서, 

투기과열지구에서는 매매를 해도, 조합원 지위를 승계할 수 없고 현금청산이 되버려서,

전매가 사실상 금지되었는데요.

이에 대한 내용은 도정법 제39조에 나와있습니다. 

 

 

정리하면 다음과 같은데요.

 

	전매금지 기간	82대책 적용시점	비고
투기과열지구 재개발	관리처분인가후 전매금지	2018년 1월 24일 이후 사업시행인가 신청조합부터 전매금지 적용	-
투기과열지구 재건축	조합설립인가후 전매금지	2020년까지 개정될 도정법 개정후 최초 조합설립인가 조합	-

 

 

2. 전매금지 예외 경우들

위에서 전매가 금지되는 경우에 대해서 알아보았는데요.

반대로 전매가 예외적으로 허용되는 경우도 있습니다.

 

2-1. 사업이 지지부진한 경우

사업이 지지부진한 구역의 조합원도 양도가 가능합니다.

도정법 제39조제2항제5호에서는 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 전매가 가능하다고 되어있는데요.

도정법 시행령 제37조에 아래와 같이 그 경우들이 나와있습니다.

 

 

정리해보면 다음과 같은데요.

특히, 사업시행계왹인가일로부터 이런저런 사유로 3년이내 착공하지 못하는 재건축사업은,

알아두었다가 기회를 찾을수도 있을 것 같습니다.

물론, 기회를 찾았다고 해도, 3년계속 소유 조건을 만족하는지 잘 찾아보아야 하겠지요.

 

1. 조합설립인가로부터 3년이상 시행인가 신청이 없는 재건축 사업 (3년이상 계속 소유할 경우만)
2. 사업시행계획인가일로부터 3년이내 착공하지 못한 재건축 사업 (3년이상 계속 소유할 경우만)
3. 착공일로부터 3년이상 준공되지 않은 재개발, 재건축사업의 토지를 3년이상 소유한 경우
4. 상속 및 이혼으로 인해 토지 또는 건축물을 소유한자.
5. 국가지방자치단체 및 금융기관의 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매되는 경우
6. 투기과열지구로 지정되기 전 건축물 또는 토지양도꼐약을 하고, 60일이내 부동산 거래신고를 한 경우

 

 

2-2. 1세대 1주택자로 10년보유 5년 거주자

아래와 같이 도정법 39조에 전매가 가능한 예외경우들이 있는데요.

이중 눈에 띄는것이 장기보유 1세대 1주택자입니다.

장기보유의 기간에 대해서는 시행령에 규정되어 있는데요.

 

도정법 시행령 제37조에 해당 규정이 나와있습니다.

주민등록표 상으로, 소유자나 직계존비속이 해당 주택에 5년동안 거주하고, 10년동안 소유하고 있는,

1세대1주택자는 아래와 같이 전매가 가능합니다.

 

 

 

2-3. 상속

상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두가 이전하게 되는 경우는 전매해도 조합원 지위가 양도됩니다.

 

이외에도 도정법 제39조에 나와있는 예외가 몇가지 더 있지만, 해외체류나 질병 및 불가피한 지역이전을 할 경우등이 있는데요.

이들에 대해서는 현실적으로 체크가 어려운 부분이 많으므로,

상속까지가 현실적으로 접할 수 있는 경우일 것 같네요.

 

3. 분양이후의 전매금지

이 부분이 개인적으로 재개발 재건축에 있어서 큰 장점이라고 생각하는데요.

 

2021년도부터는 민간택지에서도, 분양가 상한제 지역에서는 전매제한과 거주의무가 주어지게 됩니다.

이에 대한 내용을 모르시는 분들은 아래 글을 참조해 주세요.

>> 분양가 상한제 의 전매제한 과 거주의무 # 민간택지 적용 부활

 

위의 전매제한과 거주의무는 주택법시행령 60조의 2를 참조하고 있는데요.

이것은 일반분양에만 해당이 됩니다.

 

도정법의 영향을 받는 재건축 재개발은 해당사항이 없으므로,

주택법시행령의 전매제한과 거주의무는 걱정하지 않으셔도 됩니다.

반대로, 전매제한이나 거주의무에 얽매이고 싶지 않다면,

조금 가격이 올라가있는 관리처분이후의 물건을 분양대신 매수하는 것도 방법일 수 있겠습니다.