재개발 이사비용에 대한 정리 # 재건축 # 이주비 # 주거이전비 # 보상

재개발이나 재건축과 관련하여서 정비사업구역에서 살다가 이주하는 분들을 위해서 보상비용을 책정하고 있는데요.

이주비, 주거이전비 그리고 이사비가 그러한 보상비용입니다.

오늘은 이것들에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

먼저, 이주비에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 이주비

1-1. 이주비

관리처분인가가 나게되면, 실질적으로 재개발 관련인허가를 모두 득했다고 보면되는데요.

이후에 명도 후 철거가 진행되게 됩니다.

철거전에 살 곳이 필요하므로, 임시 거처 마련이 필요한데, 이를 위해서 지급되는 것이 바로 이주비입니다.

 

정리하면, 아파트를 분양받을 조합원에게 이주할 때 빌려주는 돈을 가르키는데요.

지급하는 비용인 주거이전비나 이사비와는 달리,

이주비는 빌려주었다가 다시 갚아야 합니다.

 

이름이 이주비라서 지급되는 것처럼 보이지만, 일정기간동안의 무이자대출이라고 생각할 수 있습니다.

실제로는 이자가 있어도 조합에서 사업비로 지출되며, 개별 조합원은 무이자로 사용후 잔금때 돌려줘야 하는 것 이지요.

재개발 사업비에서 지출되므로 무이자처럼 보이는 유이자가 정답일 것 같네요.

 

 

1-2. 이주비 LTV

LTV기준으로 얼마까지 대출이 가능한 것일까요?

기본적으로는 40%가 대출이 되는 것으로 되어 있습니다.

그런데 어떤 금액을 기준으로 하는 것 일까요?

아래표와 같이 담보대출에서 우선 내야하는 금액들을 제하고 대출이 됩니다.

 

다시 말하면, 이주비를 받아서 보증금을 변제하는 것은 않된다는 것 이지요.

보증금을 먼저 빼주고나서 이주비를 받을 수 있습니다.

 

(주택담보대출가능금액 - 선순위채권 - 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 - 기타압류)/담보가치(감정가)

 

1-3. 시공사들의 추가 LTV

이 부분에서는 합법이다 아니다에 대해서 말이 많습니다.

재개발 물건의 경우 감정평가액도 낮은데, 거기에서 LTV40%가지고는 부족한 경우가 많을텐데요.

그래서 LTV90혹은 100이 되도록 시공사에서 지원하는 방법이 입찰시 제안되기도 하는데요.

이부분에 대한 합법여부는 진행형인 것 같습니다.

실제로 진행한 곳도 있구요. 불법이니 진행못하겠다고 입찰때와는 다르게 말을 바꾸는 건설사도 생겨났습니다.

 

 

1-4. 이주비 지급 시기

관리처분이 끝나고 철거전에 지급하게 됩니다.

이때 집주인이라면 주의해야 할 것은,

세입자가 이사시에 완전히 집을 비우고,  지하실과 옥상등에도 가구나 쓰레기등이 없다는 것을 확인해야 한다는 것 입니다.

조합원의 이주담당 직원이 현장을 꼼꼼히 확인한 이후에 확인증을 주는데 이것을 받아서 이주비를 실행합니다.

 

1-5. 이주비 상환일

이주비는 재개발된 아파트의 입주일까지 갚아야 하는데요.

갚지 않으면 고금리의 이자가 발생하게 됩니다.

KB시세에 따른 잔금대출도 받게 되니 정상적으로 재개발 사업이 잘 진행되었다면 특별히 갚지 못할 일은 없을 것 같네요.

 

2. 주거이전비

공익사업을 위한 이주정착에 대한 보상금에 해당하는 것이 바로 주거이전비입니다.

 

재건축 사업내의 세입자는 주거이전비를 보상받을 수 없는데요.

반면에 재개발 사업은 공익사업을 위해 손실보장 명목으로 금전적 보상을 받을 수 있습니다.

그리고, 소유자냐 세입자냐에 따라서 주거이전비의 금액이 달라지는데요.

소유자는 2개월분, 세입자는 4개월분을 받을 수 있기 때문입니다.

 

2-1. 주거이전비 기준

토지보상법 시행규칙 제54조 의하면,

건축물의 소유자가 해당 건축물에 거주하고 있지 않거나, 무허가 건물일 경우는 보상받을 수 없다고 되어 있습니다.

즉, 소유자는 거주만 하고 있어도 되어서, 거주기간에 대해서는 신경쓰지 않아도 되는데요.

 

세입자의 경우, 재개발사업고시일 이전부터 사입시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상받을 수 있습니다. 무허가 건축물등에 입주한 경우는 해당 공익사업지구안에서 1년 이상 거주요건을 충족해야만 합니다.

여기서 말하는, 재개발 사업 고시일은 보통 주민공람공고일이기도 한데요.

조합설립추진위원회가 승인된후, 정비계획 수립과 정비구역입안 신청후에 주민공람공고가 이루어지는데,

이 때가 바로 그 날입니다. 재개발에서도 매우 초기단계인 것 이지요.

 

 

예를 들어, 2007년 10월 25일부터 재개발 지역으로 지정된 어는 단지의 경우,

2020년 2월경 세입자현황 조사 및 신청이 이루어 졌는데요.

무려 13년동안 거주여건이 열악했던 재개발지구에 세입자로 계속 거주하고 있어야 받을 수 있다는 것 이지요.

사실상, 재개발 사업이 길어져서 이주기간이 밀릴수록, 이 기간까지 살고 있을 사람은 많지 않겠지요.

 

 

 

주거이전비를 받기 위해서, 세입자 현황파악을 하게 되는데요.

지역에 대자보를 붙이고, 용역업체가 현황파악을 위해서 조사를 직접하며, 

대자보에 붙어있는 지정된 이주관리센터에 서류를 제출하도록 하고 있습니다.

 

아래는 세입자현황파악 대자보의 예문인데요.

아래필요서류에서 보듯이, 임차시에 작성했던 임대차계약서사본이 반드시 필요합니다.

 

OO동 조합원 및 세입자 현황파악 안내문 주택재개발정비사업과 관련하여 도시 및 주거환경정비법 제52조에 의거 구역내 세입자 조사를 아래와 같이 실시합니다. 2020년 O월 O일부터 실시할 예정이오니 조합원 및 세입자 여러분의 적극적인 협조 부탁드립니다. 조사기간내에 아래에 해당되는 세입자는 이주관리센터로 신청서 및 증빙서류를 제출하여 주시기 바라며, 재출 기간내에 관련서류를 제출하지 않아 세입자대책에서 누락되어 불이익을 받는 일이 없도록 각별히 유의하여 주시기 바랍니다. 1. 대상: OO동 재개발 구역 내 조합원/청산자/세입자 임대주택신청 - 정비구역 지정을 위한 공람공고일 3개월 이전 주거이전비 신청 - 정비구역의 지정을 위한 공람공고일 현재 당 사업장의 경우, 임대주택 - 2007년 O월 O일, 주거이전비 - 2007년 10월 18일 부터 계속하여 거주하고 있는세대 단, 주택재개발임대주택 공급신청자는 무주택 세대주에 한하며, 주거이전지 지급대상은 건출물 이용현황 등에 따라 기준일이 변경될 수 있음. 2. 기간: 2020년 O월 O일 ~ 완료시까지 3. 방법: (1)조사업체: (주)용역업체          (2)조사방법: 조사원 직접 세대 방문, 사무실 내방 / 작성(구비서류 안내) 4. 주거대책별 제출 서류 4-1. 주거이전비 지급 신청서 작성시 준비물 - 주거이전비 지급신청서 1부 - 주민등록표등본1부 - 주민등록원초본1부(주민등록번호 뒷자리 포함) - 가족관계증명서1부 - 임대차계약서사본1부 전입세대열람원(동거인 포함)(신주소: 도로명주소, 구주소 포함)     4-2. 임대주택 공급 신청서 작성 시 준비물 - 주택재개발임대주택공급 신청서1부 - 주민등록표등본 1부(세대벼 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주 배우자의 세대별 주민등록표 등본을 포함하여 신청일 기준 3개월 이내에 발급된 것에 한함) 5. 제출방법: '제출서류'를 지참 후 세대주 본인 및 직계가족이 이주관리센터를 방문하여서 직접제출할 것 6. 제출장소: 이주관리센터 - OO로 OOO / 전화번호: XXX-XXXX

 

2-2. 주거이전비 계산

주거이전비는 아래와 같은 기준에 따라서 계산됩니다.

당연하게도 매년 상승하게 되겠지요.

1인당 평균비용 = (5인 이상 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비 - 2인 기준의 도시근로자가구 월평균 가계지출비) ÷ 3

 

한국감정원에서는 주거이전비를 계산하는 사이트를 제공해주고 있는데요.

2019년도 기준으로 볼수 있기는 하지만, 어느정도 도움이 됩니다.

세입자인 경우, 2인가구 기준으로는 4개월치 이전비용인 1,300여 만원이 나오는 군요.

계산은 아래링크를 참고해주세요.

>> http://www.kab.co.kr/kab/home/appraisalService/moving_expense01.jsp

 

참고로. 사업지에 따라서는 공공임대주택 입주권도 받을 수 있는 경우가 많이 있는데요.

어떤 경우가 유리한 지 잘 알아보아야 하겠습니다.

 

 

 

소유자의 경우도 한번 보고 가도록 하겠습니다.

소유자는 2019년도 산정을 기준으로 가구원수 2명일 경우, 645만원 정도가 나오게 되는군요.

 

 

3. 이사비

토지보상법에 따라서 토지의 취득 및 사용에 따라서 이전하는 동산의 소요비용등을 보상하는 비용으로 지급되게 규정되어 있는 것 인데요.

특이한 것은 재건축의 경우는 조합원만 이사비를 받을 수 있는데요.

조합측에 단전, 단수와 빈집확인후에 열쇠를 넘겨주면서 이사비를 받을 수 있습니다.

재개발 세입자의 경우에는 이주 개시 전에, 이사비와 주거이전비를 함께 신청할 수 있습니다.

주거이전비가 세대원수에 따라서 금액이 달라지지만, 

이사비는 주택연면적 넓이에 따라서 그 비용이 달라집니다.

 

3-1. 이사비 지급대상

사업시행인가 고시 이전부터 정비구역에서 거주하다가, 고시 이후 이사하면 이사비 지급 대상자가 되는데요.

보통 주거이전비와 이사비를 동시에 신청하는 경우가 많지요.

 

3-2. 이사비의 기준

동산의 이전에 소요되는 비용에 대해서 이사비를 아래의 기준에 따라서 이사비를 책정해서 주게 되는데요.

 

 

 

감정원에서 제공하는 사이트를 이용해 계산해 보면, 33m2이상 49.5m2미만의 경우, 107만 7천원이 책정됩니다.

 

 

위 55조에서 언급한 이사비는 아래 별표4에따라서 책정됩니다.

 

 

4. 기타 이주촉진비용들

4-1. 이주촉진비

조합원들이 빠르게 이사를 진행하도록 촉진하는 이사비 입니다.

이 부분은 시공사나 조합측에서 소액으로 지급하는 부분인데요.

세금을 제하고 지급하게 됩니다.

 

4-2. 영업보상비

상업지역에서 재개발로 인해서 못 버는 비용을 감안해서 보상을 받게되는 것인데요.

 

5. 정리

이상으로 재개발로 인해서 받을 수 있는 보상비용에 대해서 알아보았는데요.

확실하게 하기 위해서, 재개발 조합 사무실에 연락하거나, 

이주관리센터로 지정된 곳에 연락해서 문의하는 것이 좋습니다.

해당 재개발 지역에 거주하고 계시는 분들의 경우, 대자보나 안내문이 오면 꼭 챙겨서 보셔야 하구요.

잘 알아보고 시기나 조건을 못 맞추어서 보상받지 못하는 일이 없도록 해야겠습니다.