재건축 초과이익환수제 산정방법 과 시뮬레이션 결과 # 초과이익부담금

오늘은 재건축 초과이익환수제에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

국토부에서는 세금의 형식을 피하기 위해서인지,

재건축 부담금이라는 이름을 정식으로 사용하고 있는데요.

먼저 이것의 부담금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 재건축 부담금의 산정

재건축 부담금은 다음과 같이 계산을 하게 됩니다.

 

재건축부담금 =〔종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)〕×부과율

 

각각의 의미는 다음과 같은데요.

공식을 보면,

개시시점주택가액, 개발비용이 높을수록 재건축부담금을 줄일수는 있습니다.

주택가액은 임의로 올릴수 없지만, 개발비용은 높여서 고급스럽게 지을수는 있는데요.

그렇지만, 개발비용은 높이면, 오히려 조합원에 추가분담금이라는 양날의 검이 될수가 있으므로, 함부로 높이기는 어려울 것 입니다.

 

구분	내용
개시시점 주택가액	개시시점의 공시주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 금액  이 때 개시시점은 추진위원회의 승인시점 * 부과개시시점부터 종료시점까지 10년 초과시 종료시점부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과시점으로 함
정상주택가격상승분	개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한 금액
개발비용	공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 조합운영 및 주택건설 전반에 소요된 비용
종료시점 주택가액	①조합원 분양가격(준공시점 공시가격), ②일반분양분 주택가격, ③소형주택인수가격을 합산한 금액
부과율	조합원 평균이익에 따라 0∼50%까지 누진적용  * 조합원 1인당 3천만원까지 면제

 

부과율계산은 조합원 1인당 평균이익금액에 따라서 누진적용이 되는데요.

사업성이 좋아서, 조합원 1인당 평균이익이 높을수록 아래와 같이 나오게 됩니다.

 

 

 

2. 국토부에서 계산한 재건축 초과이익부담금 시뮬레이션 결과

2018년도에 국토부에서 재건축 초과이익부담금에 대해서 계산한 결과가 나왔는데요.

서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지(강남4구 15개 단지 및 기타 5개 단지)에 대해서 계산을 해 보았다고 합니다.

 

국토부에서의 계산결과를 생각해보면,

강남구가 아닌경우, 입지가 괜찮은 곳은 2억원 정도로 계산이 된 것 같습니다.

 

 

3. 상승장에서의 재건축 초과이익환수제

위서 본것처럼, 재건축초과이익환수제의 개산시작시점은 추진위원회승인 단계인데요.

투자자가 적극적이고 많은 상승장에서는,

기본계획수립이나 안전진단단계에서 재건축가치가 선반영되어 충분히 가격이 오르는 곳도 많이 있습니다.

마치 주식의 성장주처럼 미래를 미리 당겨서 가치를 부가하는 것 이지요.

 

심지어는 특정 인플루언서가 재건축가능성이 높다고 하거나,

비교적 통과가 쉬운 예비안전진단 승인소식만으로도 가격이 오른 경우들이 있는데요.

이러한 이유때문에, 상승장에서는 재건축 초과이익부담금이 아니라,

오히려 가격이 과하게 초기에 많이 반영된 것이 아닌지,

인근 신축단지와 비교를 통해서 다시한번 생각해 보아야 합니다.

 

주식과 부동산을 같이 비교할 수는 없겠지만,

상승장에서는 미래가치가 높은 투자물에 대해서 미리 가치를 당겨서 가격이 올라가게 됩니다.

하지만 하락장에서는 그것이 급격하게 식으므로, 

반대로 더 저렴하게 살수있는 기회가 생기기 되는 것 이지요.

 

재건축 아파트는 미리가치가 반영될 경우 재건축 초과이익부담금이 낮아지는 대신 비싸게 사게되고,

그렇지 않을경우 초과이익부담금이 높아지게 되는 문제가 있습니다.

물론, 초과이익부담금을 걱정해야할 만큼 사업성이 좋은경우에만 해당되는 이야기입니다.