양도세 매수자 부담 방법에 대한 정리

양도세 매수자 부담은 세금을 제대로 내면 합법적으로 진행할 수 있는 방법인데요.

생각보다 세금문제가 꽤나 까다로운 편 입니다.

오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 양도세 매수자 부담

다주택자의 세부담이 늘어나 77%에 이르기 시작하면서,

양도세를 매수자가 부담하는 방법이 나오기 시작하였습니다.

예전에는 음성적으로 몰래 양도세를 매수자에게 전가만 하였다면,

이제는 합법적으로 양도세에 대한 세금을 실재로 매수자가 부담하는 것 입니다.

 

1-1. 2번 붙는 양도세

양도세 매수자 부담에 대해서 꼭 알아두어야 할 것이 세금이 두번 부과된다는 것 입니다.

아래와 같은 순서로 양도세가 계산되기 때문인데요.

1. 양도차액에 대한 양도세율 계산
2. 중계수수료와 기본인적공제금액 공제
3. 1차 양도세 산출 = 매수인 취득가
4. 양도차액에 매수자가 대납해줄 1차 양도세 금액을 더해서 양도세 산출
5. 최종 2차 양도세 산출

위와 같이 총 2차례에 걸쳐서 양도세가 산출되게 됩니다.

1차 양도세는 매수인의 취득가가 되기도 하는데요.

양도금액과 양도세 및 지방세를 포함한 금액이 됩니다.

 

주택계약은 주택가에 따라서, 중계수수료가 달라지므로, 

수수료가 일정한 분양권을 예로 들어보도록 하겠습니다.

아래는 1억의 차액을 남기고 1년 미만으로 단기에 양도하는 분양권의 매수자부담 양도세 계산법입니다.

(* 매수자 부담에 대한 양도세를 개념을 이해하기 위한 것으로, 정확한 계산은 세무사에 의뢰하여야 합니다.)

 

아래 표를 기준으로 본다면, 

매수자는 분양권 피 1억원에서, 인적공제와 중계비용을 제한 금액의 77%인 1차양도세와,

양도세를 대납하는 금액에 대한 2차양도세를 모두 납부한다면, 23,421.4 만원을 내게 되는 것 입니다.

그러니까, 양도세를 대납해주는 조건이다라고 하면, 1차양도세와 2차양도세를 모두 대납하는 조건이라는 말이 되기도 하겠지요.

 

양도차액(만원) [분양권피]	인적공제 + 중계비	(1년 미만 양도) 양도세율 77%에 따른 1차 양도세	양도가액 =매수인취득가	2차 최종 양도세 = 1차 양도세의 77%	매수자 최종 부담금액 = 양도차액(분양권피) +1차양도세 + 2차양도세
10,000	250 + 100	7,430.5	17,430.5	5,721.4	23,421.4 = 10,000 + 7430.5 + 5721.4

 

 

정리하면, 매도자는 1억을 받고, 매수자는 2억3천4백여만원을 지출하게 되는 것 입니다.

만약, 매도자가 77%양도세를 내고 그대로 내기로 하였다면, 아마 피를 훨씬 더 높게 받게되겠지요.

분양대금 3억 + 피1억이었다면, 매수자는 5억3천4백여만원에 매수한 것이 되구요.

실질 취득가는 4억 7천4백 3십만원입니다.

 

2. 매도 프로세스

양도세 매수자 부담조건으로 진행하고자 한다면,

이에 대해 잘알고 있는 부동산에,

받고자 하는 양도차익금액과 매수자분이 부담해야하는 금액을 알려서 광고를 하게 되구요.

매수자가 나타나면 이러한 조건으로 계약을 진행하게 됩니다.

 

매수자부담 양도세는 보통 개인이 직접 계산해서 납부하지 않습니다.

2차에 걸쳐서 계산되는 양도세이므로, 아무래도 계산에서 착오가 생기지 않도록 하기 위함인데요.

이를 잘 이해하는 세무사를 통해서 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

매도자에게 양도세를 제외한 원금을 다 받고 나면,

서류들을 세무사에게 제출하고, 계산된 금액을 세무사를 통해서 납부하게 하면 됩니다.

 

참고로 매수자부담의 경우, 계약서상에서의 양도가액은 1차 양도세가 포함된 금액으로 합니다.

특약으로 매수자부담을 적고 2차까지의 양도세금액을 매수자가 납부하도록 하는 것이구요.

부동산에서 하는 실거래가 신고는 양도차액 + 1차양도세 + 2차양도세를 모두 더한 금액으로 합니다.

 

3. 주의할 점

3-1. 1차 및 2차 양도세 부담의무 특약기재

양도세가 1차와 2차에 걸쳐 2번 계산된다는 것을 알았는데요.

이를 특약에 명확하게 해 놓아야, 추후 분쟁거리가 없게 됩니다.

 

A. 매도자 유리한 최종 2차양도세 매수자 부담

매도하는 입장이라면, 최종 2차양도세를 매수자가 부담하도록 아래와 같이 특약에 넣고자 할 것이구요.

다만, 2차양도세라는 단어는 사용하지 않고, 주로 최종 양도세라는 표현을 사용합니다.

매수자는 매도자가 지정한 세무사가 산출한 최종양도세와 주민세를 납부하기로 한다.

 

또는 아래와 같이 사용하기도 합니다.

 

매수자는 양도세와 주민세가 반영된 최종 양도세와 주민세를 모두 부담하기로 한다.

 

어찌 되었던 계산된 가장 마지막 금액을 매수자가 다 부담하도록 하는 것이지요.

 

 

B. 매수자 유리한 1차양도세만 매수자 부담

매수하는 입장이라면, 아래와 같이 1차양도세만 매수자가 부담하는 것으로 하고자 할 것입니다.

1차 양도세는 매수자가 부담하고, 2차양도세에서 1차양도세를 뺀 금액은 매도자가 부담하기로 한다.

 

다만 입지가 좋고, 매도자 우위인곳에서는 2차양도세까지 매수자가 부담하도록 하는 경우가 많을 것 입니다.

 

어떤 방향으로 하던,

1차와 2차 양도세를 어떻게 부담할지에 대해서 특약으로 명확하게 해 놓아야,

추후 분쟁거리가 없을 것 입니다.

 

이제는 부동산 거래신고를 할 때도,

프리미엄과 양도세매수부담금액까지 더 해서 신고되도록 안내되고 있습니다.

 

3-2. 취득가는 1차 양도가액

2차 양도가액까지 모두 매수자가 부담하였다고 하더라도,

매수자의 취득금액 기준은 1차 양도가액입니다.

 

3-3. 실제 계약서상 양도세 매수자 부담이어야 함

실제로 계약서상 양도세를 매수자가 부담한다는 내용이 있어야 하고,

실제 납부한 증빙을 제출해야 합니다.

말로만 하는 것은 인정되지 않습니다.

 

계약서에 특약사항으로 적지 않았다는 이유만으로도,

증여가 되어서, 증여세가 추징될 수도 있습니다.

 

4. 정리

사실 이번 양도세 매수자부담의 경우는 복잡하기도 하고 세무사를 통해 진행해야 하는데요.

아무것도 모르면서 진행하는 것보다는, 어떻게 진행되는지 잘 알고 진행하자는 의미에서 글로 정리해 보았습니다.

고세율시대에 복잡하지만 이러한 방법에 대해서 잘 알아두고 필요할 때 대처하면 좋을 것 같네요.