조합원 지위양도 제한시기 조기화 # 재개발 재건축 입주권 전매금지

21년 6월 9일 정비사업 조합원 지위양도 제한시기에 대한 보도자료가 나왔습니다.

이날은 국토부장과과 서울시장의 간담회가 있던 날이었는데요.

조합원 지위양도제한의 시기를 앞으로 당기는 것에 대한 발표가 있었습니다.

69대책 이라고 할수도 있을 것 같네요.

이후, 6월 24일에 국토교통부에서는, 조합원 지위양도 제한시기에 대한 부연설명을 추가로 배포하였습니다.

이 글에서는 이 내용들을 정리하였습니다.

 

1.  정비사업 조합원 지위양도 제한

정비사업 조합원 지위양도 시기의 조기제한에 대한 내용이 배포되었는데요.

원래 투기과열지구에서는 특정 단계를 지나가면,

재건축, 재개발에 조합원 지위양도가 불가능하도록 규정하였었는데요.

 

법령개정을 통해서 시도지사가 지정을 하는 단지에 대해서는 기존단계보다도 더 빨리 지위양도 제한시기를 지정 할 수 있다고 합니다.

모든 지역에 일괄 적용되는 것은 아니라고 명확히 하였구요.

투기세력유입이 우려되는 곳에 한해 제한적으로 기준일을 정할 경우만 지금보다 앞당겨진다고 합니다.

 

 

기준일 지정은 아래와 같이 도시계획위원회를 거쳐서 기준일과 지정사유등을 공보에 고시되도록 하였습니다.

 

 

지정하는 단지에 대해서 당겨지는 시기는,

재개발은 정비구역지정이후로 , 재건축의 경우는 최대 안전진단통과이후까지로,

훨씬 당겨서 조합원지위양도제한을 할 수 있다는 것 입니다.

 

그렇다면, 시도지사가 지정하는 일부단지의 경우, 극초기라고 할 수 있는 단계에서부터 조합원지위양도가 불가능하게 되는건데요.

재건축의 경우, 안전진단 단계는 소유자들의 재건축동의도 않된 상태인데,

사업이 진행될지도 모르는 상태에서 전매제한먼저 되어버리는 상황이 될수 있는 것 이지요.

재개발의 경우는 정비구역지정이후부터 관리처분인가사이까지로서, 시도지사의 의도에 따라 큰 영향이 미칠 것 같습니다.

 

	재건축	재개발
변경안	안전진단 통과 이후 ~ 조합설립인가 이후 시, 도지사가 기준일을 지정하는 단지에 대해 지위취득 제한	정비구역 지정 이후 ~ 관리처분인가 이후 시, 도지사가 기준일을 지정하는 단지에 대해 지위취득 제한
기존안	조합설립인가 이후	관리처분인가 이후 토지 등을 양수한 자 [2018년 1월 24일 이전 사업시행인가 신청한 조합은 조합원 양도지위 미적용]

* 국토부장관이 기준일 지정을 요청하는 경우 시‧도지사는 이에 응하여야 함

 

 

위의 표에도 나와있지만,

2018년 1월 24일 이전 사업시행인가 신청한 조합은 조합원 양도지위가 미적용되어서,

전매를 할 수 있는데요. 이제는 매우 소중한 지역들이 될 것 같습니다.

 

아래는 보도자료에 나왔던 도표인데요. 위쪽이 현행, 아래쪽이 개선안입니다.

"기준일 별도 고시" 라고 되어 있는 부분이 시도지사가 지정할 수 있는 부분입니다.

 

 

지금이야 부동산시장이 좋지만, 분위기가 좋지 않을 경우, 조합설립인가도 나지 않은 상태의 재개발 재건축의 미래를 누가 알 수 있어서,

투자를 결정 할 수 있을까요? 

점점 입지좋은 곳의 재개발 재건축 매물 사기가 쉽지가 않을 것 같네요. (팔기도 어려워 졌구요.)

물론, 부동산 경기가 않좋아져서 투기과열지구에서 해제되면 되는 일이긴 하겠지만요. 

하지만 그건, 아무도 원하지 않는 상황일 것 같네요.

 

2. 예외규정

조합원 지위 양도제한에 대한 예외규정은 크게 두가지로 나누어 집니다.

아래 표를 보시면 규정1과 2가 있는데요. 이 부분에 대해서 잘 알고 있어야 하겠지요.

그리고, 예외가 미적용되는 경우도 잘 알아두어야 합니다.

예외규정2에 해당하더라도, 토지거래허가구역으로 묶인 경우는 조합원지위양도가 허용되지 않으므로,

토지거래허가구역의 경우 매매에 대해서 주의가 필요합니다.

 

구분	예외적으로 조합원 지위양도 허용하는 경우	예외의 미적용
예외규정1	1. 장기 소유 1주택자(5년 거주, 10년 소유)인 경우 2. 특수한 경우 - 상속‧이혼으로 인한 양도‧양수 - 근무상, 생업상 사정이나 질병치료, - 취업, 결혼, 대원 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우   - 공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매 및 공매	-
예외규정2 재개발 재건축 모두 적용	사업이 장기 침체되는 경우인 아래 경우에 대해서는 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능합니다. - 정비구역 지정(정비구역 지정일 이후 추진위설립 신청 전에 기준일을 정한 경우에는 기준일) 후 2년이상 추진위 설립 신청이 없는 경우   - 추진위 설립(추진위설립일 이후 조합설립 신청 전에 기준일을 정한 경우에는 기준일) 후 2년이상 조합설립 신청 없는 경우 - 조합설립 후 3년이상 사업시행인가 신청 없는 경우 - 사업시행인가 후  3년이상 착공하지 못한 경우 - 착공 후  3년이상 준공하지 못한 경우 등	- 토지거래허가구역으로 지정된 재개발․재건축구역은 조합원 지위 양도 제한 예외를 적용하지 아니함 ( 장기정체 등 예외사유에 해당하나, 사업추진 기대감이 높아져 투기수요 유입이 우려되는 경우, 지위취득을 다시 제한할 필요가 있음)
예외규정2 재건축만 적용	안전진단 통과(안전진단 통과일 이후 정비계획 입안 전에 기준일을 정한 경우에는 기준일) 후 2년이상 정비계획 입안 없는 경우

 

 

이에 대해서는 6월 24일 설명자료를 배포하면서 아래와 같은 도표를 제시해 주었습니다.

조금 복잡해 보이므로, 우선 위의 표를 보면서 이해하시고,

구체적인 케이스는 아래표에 적용해보시면 정확할 것 같습니다.

 

핵심이 되는 내용은 토지거래허가구역에 조합원 지위양도제한의 예외를 적용하지 않는 부분인데요.

예외규정1의 경우는 언제나 적용되지만, 예외규정2의 경우 토지거래허가구역을 주의해야 한다는 것이 핵심입니다.

현재 서울시에서의 토지거래 허가구역은 다음과 같습니다.

 

기간	토지거래 허가구역
20년 6월 23일 ~ 21년 6월 22일	잠실동, 삼성동, 청담동, 대치동
21년 4월 27일 ~ 22년 4월 26일	압구정, 여의도, 목동, 성수

 

 

3. 경과 및 적용시기

3-1.  적용시기

이번에 추진하는 개정법은 9월 시행을 목표로 해서 도시정비법 개정안을 발의한다고 합니다.

정부 쪽 국토교통부 장관과 야당쪽 서울시장이 합의한 내용이니,

발의와 통과가 어려울 것 같지는 않습니다.

보도자료에도 아래와 같이 신속한 국회통과를 위해 공조한다고 하는군요.

 

 

3-2. 개정 법령 시행시에 즉시 적용되는 토지거래 허가구역

6월 24일 배포된 설명문에서는 개정법 시행이 되면,

토지거래허가구역으로 지정된 단지의 경우 예외규정2의 적용없이 바로 조합원 지위양도가 금지된다고 합니다.

 

 

4. 소급적용여부

6월 24일 배포된 설명자료를 보면, 아래와 같이 소급 적용되지 않는다고 하였습니다.

특히, 기준일 지정 전에 거래를 통해서 부여받은 조합원 자격에 대해서는 박탈하지 않으며,

이를 부칙으로 명확히 규정하겠다고 하였습니다.

많은 분들이 걱정하였던 부분인데요.

그래도 기준일 전 잔금하신분들은 안전하다는 이야기 입니다.

 

 

이 부분에 대해서는 배포된 설명문에서 여러번 강조하였는데요.

기준일만 생각해서, 그 이전 조합원 자격에 대해서는 걱정할 필요가 없습니다. 

 

5. 이번 개정안에 대해 고민해야 할 점들

이번 개정안의 파급효과는 정말 클 것이라고 생각이 됩니다.

아직 확정된 법안이 발표된 것은 아니기 때문에, 미리미리 고민해보고 대처를 해야할 것 같은데요.

다음과 같은 점들에 대해서 투자하시는 분들이라면 고민이 필요할 것 같습니다.

먼저 문제가 되는 부분들입니다.

 

• 정비구역지정을 준비중인 재개발구역의 썩빌투자에 대한 영향
  • 신규구역지정을 준비중인 곳은 이번 개정안의 직접적인 영향을 받을 수 있음
  • 2주택이상 중과가 심해진 현재시점에, 입주권으로 될때까지도 수년이 걸리는 상태에서 매도가 불가능해짐
  • 재개발 반대를 하는 사람이 팔고 나갈수가 없으므로 사업속도에도 지장
• 곧 재개발연한이 다가오는 재건축단지에 대한 영향
  • 이제 안전진단을 준비하는 단계인 경우에는 영향이 더욱 클 수 있음
  • 서울시의 곧 연한이 다가오는 90년대 주공아파트들에 대한 영향
  • 안전진단이라는 극초기 단계이후에 팔고 나갈수가 없게 되는 상황
• 시, 도지사가 기준일을 지정하는 단지는 지위취득 제한에 대한 영향
  • 소급적용이 않되더라도 시도지사가 지정해버리면 해당단지는 조합원 지위양도에 제한이 발생가능
  • 소급적용보다는 이런식의 접근이 좀 더 맞을 것 같음
• 토지거래허가구역과 그외지역에 대한 영향
  • 토지거래허가구역의 경우 조합원지위양도제한 예외가 적용되지 않는 강력한 규제가 들어가는데 이에 대한 영향
• 재개발재건축 속도에 대한 영향
  • 조합원지위양도조건으로 사업지연이 대표적인데요. 지위양도를 위해서 사업이 지연에 영향을 미치지 않을지도 생각해 보아야합니다.
• 9월부터 시행을 목표로 한다는 점(준비할 시간이 충분하지 않을 수 있음)
  • 소급적용은 하지 않는다고 하였으므로, 계약한다면 잔금은 최대한 빠르게 해야합니다.

 

 

재개발이라고 하는 것이, 추가분담금이 발생하는 경우가 대부분일텐데요.

입지가 좋아서 투자자가 몰리는 곳의 경우,

추가분담금을 부담하기 어려우신 분들이 관리처분인가이전에 팔고 나가는 것이 불가능 질수

기존에 재개발매물을 가지고 계신분들에게는 자금력에 따라서 고민이 생길수 밖에 없을 것 같습니다.

 

물론 투자자들은 다른 방법을 찾아내겠지만요.

 

6. 정리

주요입지의 재개발 재건축은 현금이 많이 투자되는데요.

매도가 어려워질 수 있으므로 투자에 더욱 주의를 해야 할 것 같습니다.

추후 발표되는 법안도 유심히 살펴보아야 할 텐데요.

변경사항이 있으면 업데이트하도록 하겠습니다.