재건축 투자 할 때 이것만은 따져보자 #개발이익환수제 무상지분율 대지지분

이제 우리나라에 20,30년 지난 아파트들이 많이 생겨나게 됬는데요.

집을 마련하면서, 재건축 가능성이 있다면, 아직은 아파트가 노후화 되었더라도, 

투자를 생각해서, 매매대상으로 생각하게 됩니다.

오늘은 이러한, 재건축 투자시에 따져봐야 할 점들을 정리해 보았습니다.

 

1. 재건축 초과이익환수제

재건축 조합이 형성되고,  2017년 말까지 관리처분인가를 받게되면 재건축 초과이익부담금을 내는 것을 유예해주고 있었는데요.

이제 초과이익환수제가 시행되었습니다.

 

초과이익환수제는 재건축을 통한 이익이 인당 3,000만원을 초과할 경우에, 중과세를 하는데, 

1억 1천을 넘을 경우는 최대치인, 초과금액의 50%를 세금으로 내도록 하는제도 입니다.

 

재건축으로 이득을 보신분들중에는 1억이 넘게 득을 보신분들도 많이 있을텐데요.

이런분들의 경우는 절반을 세금으로 내게 된다는 것이죠.

특히 강남의 재건축의 경우는 초과이익이 몇억이 될텐데요.

문제는 거주자분들은 집을 팔지도 않은 상태에서 초과이익의 최대50%를 세금으로 내야한다는 점 입니다.

 

2. 대지지분과 무상지분율 

다음으로 따져보아야 할 것으로 대지지분과 무상지분율이 있는데요.

먼저 대지지분부터 보도록 하겠습니다.

 

2-1. 대지지분과 용적률

대지지분과 용적률은 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

 

구분	내용
대지지분	정확히는 세대당 평균 대지지분을 말하는데요. 한 세대가 평균적으로 얼마만큼의 땅을 가지고 있느냐입니다. 보통 15평정도의 대지를 소유하고 있다면 새아파트 재건축 사업성이 나온다고 할수 있습니다.
용적률	용적률은 건축물의 바닥면적의 총합을, 전체 대지면적으로 나눈 값입니다. 좀 더 쉽게 말하면, 땅위에 얼마의 비율로 건물을 지을수 있느냐 입니다. 300%면 100평의 땅에 300평의 총바닥면적을 지닌 건물을, 넓게, 혹은 높게 지을수 있는 것 이지요.

 

 

용적률은, 주거 용도별로 매우 차이가 있는데요.

아래글을 보시면, 용도별로 용적률의 차이를 볼 수 있습니다~.

>>> 주거용도별로 건폐율 과 용적률은 어떻게 다른가요? <<<

 

대지지분과 용적률을 가장 간단하게 볼 수 있는 사이트가 있는데요 아실(https://asil.kr/)입니다.

아래와 같이 쉽게 대지지분과 용적률을 볼 수 있게 해 줍니다.

아실덕분에 복잡하게 계산할 필요없는 정말 편리한 세상이 왔습니다.

지도상 좌측상단의 파란색 박스를 클릭해서, 아래와 같이 '대지/용적률'을 선택해 주기만 하면 됩니다.

 

 

좀 더 정확한 수치는, 등기부 등본에 표시되어 있는데요. 

이것은 아파트 전체 대지면적을 세대수로 나눈 것으로 세대평균 대지지분이라고 할 수 있습니다.

 

평균대지지분 =  전체대지면적 / 세대수

 

아래 링크들을 이용해서 등본에 나온 해당물건의 대지면적을 확인해 보시는 게 좋습니다.

전체대지지분을 세대수로 나누어서 세대평균대지지분을 반드시 확인해 보아야 겠지요.

>>> 대법원 인터넷 등기소 <<<

 

>>>안드로이드 플레이스토어 인터넷등기소 (스마트폰 앱)<<<

 

오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고,

저층에 용적률도 낮으므로 대지 지분이 높은 편이어서, 투자가치(사업성공률)가 있는경우가 많습니다.

이 대지지분을 기준으로, 아래에서 애기할 무상지분율을 산정하고,

새로 지어진 아파트를 분양받기 때문인데요.

 

2-2. 15평과 150%의 용적률

그럼 가장 간단하게 재건축 할 아파트의 의미있는 대지지분과 용적률은 어느정도일까요?

통상 대지지분은 15평이상은 되어야, 사업성이 있는 물건으로 보구요.

용적률은 경우에 따라 다르지만, 150%정도를 보게 되는데요.

 

A. 15평 대지지분

보통 새아파트들을 보면 국평의 경우 대지지분이 10평 전후반인 경우가 많습니다.

아파트 하나 새로 지을려면 땅이 10평은 가지고 있어야 한다는 것 이지요.

그럼 10평이면 되지 왜 15평이냐 하실텐데요.

 

재건축을 10평정도를 가지고 재건축을 진행할 경우, 현재 내아파트를 그대로 1:1로 하게된다는 것 입니다.

나머지 평수는 일반분양 및 새아파트 건축 및 사업진행을 하는데 필요하게 됩니다.

특히 일반분양이 중요한 것은, 일반분양없이는 재건축을 할 때 억대의 추가분담금이 발생할 수 있기 때문입니다.

게다가 일반분양을 할경우, 기부채납으로 대지를 기부해야하는데요.

이러한 것들까지 감안하면 추가적으로 4~5평정도가 더 필요한 것으로 알려져 있습니다.

 

B. 150% 용적률

오래된 주공들이 10평대 후반들인데, 이사람들이 향후 25평 혹은 34평을 받기 위해서는,

2배정도 용적률이 올라서, 300%를 받으면 좋겠지요.

상업지역에 있어서 재건축하면 400%이상을 받을 수 있게 되는지역이라면 더더욱 좋을 것입니다.

그 만큼 평형을 늘릴수 있기 때문인데요.

 

그나마 용적률 부분은 현재 평형과 세대구성에 따라서는 재건축사업진행에 영향을 덜 줄수 있기도 한데요.

현재 250%, 300%라면 조금 어렵기는 하지만,

대지지분만 어느정도 갖추고 있다면, 해당 아파트 평형구성이 대형아파트 위주이고,

입지가 좋아서 상품성도 좋다면 재건축진행이 될수도 있겠지요.

 

2-3. 무상지분율

무상지분율이란 말이 조금 어렵게 느껴질 수 있는데요.

재건축사업을 하게되면 무상으로 받을 수 있는 지분의 비율을 말합니다.

 

이를 구하기 위해서는, 재건축 분양사업의 수익에서 공사비용을 뺀 다음,

이를 다시 평당 분양가로 나누어서 개발이익에 따른 면적을 계산합니다.

예를 들어서, 평당 3000만원 분양이라고 가정하면, 분양수입이 10억이고 공사비용이 4억이라고 가정해 보겠습니다.

그럼, 개발이익면적은 20평이나오는 것 이지요.

즉. 재개발하면 20평이 사업을 통해서 생기는 것 입니다.

 

이렇게 사업을 통해 무상으로 생기는 면적을, 대지지분으로 나누어서 퍼센트로 바꾸면,

무상지분율이 됩니다. 위에서 20평이 생긴다고 하였는데요.

대지지분이 15평이라고 하면, 무상지분율은 133%가 되네요.

즉, 재건축을 하면, 대지면적당 얼마나 공짜로 땅이 생기느냐로 이해할 수 있겠습니다.

 

 

 

무상지분율이 200%라고 가정한다면,

대지지분이 15평인사람은, 재건축을 하면 공짜로 2배가 되기 때문에 30평의 아파트를 가질 수 있겠습니다.

위의 계산의 근본이 되는 수치가 추산한 값이기 때문에, 

실제로는 조합원과 시공사사이에 줄다리기가 오랫동안 벌어지기도 합니다.

둔촌주공의 경우도 150~174%까지 정말 계속 변경되었던 것 같습니다.

 

위의 공식에서도 보이겠지만, 용적률은 쉽게 변경할 수 없는 부분이고,

분양가는 당시의 아파트시세에 영향을 받기 때문에,

재건축사업은 부동산 시황에도 큰 영향을 받는다고 할 수 있겠습니다.

이름없는 건설사와 할것같던 재건축 아파트가 주변 집값이 폭등하면서,

갑자기 1군건설사로 바뀌는 경우도 보셨을텐데요.

그만큼 분양가가 올라가면 재건축 사업성이 좋아지기 때문입니다.

 

대지면적당 무상으로 받을수 있는 지분의 비율인 무상지분율이 클수록,

재개발 사업에 따른 수익이 크다고 할 수 있겠네요.

대지지분이 15평인데, 무상지분율이 180%이면 27평의 가치를 가진 것이라고 볼 수 있을 것이구요.

34평아파트로 분양받고 싶다면, 7평의 추가분담금을 내거나,

25평을 받고 나머지 평에 대해서는 현금청산을 받아서 돈을 받을 수 있겠지요.

 

기억해두어야 할 것은, 

재건축사업의 총 분양수익을 구하는데 있어서 분양가가 차지하는 비중이 크기 때문에,

입지가치가 계속 좋아지는 곳을 가지고 있을경우,

재건축 분양시 분양가를 높이받아서 좀 더 넓은 집을 무상으로 받을 수 있게된다는 것 이지요.

대지지분이 조금 부족하더라도, 입지가 정말 좋다면 분양가를 높이 받아서 사업성을 만회할수도 있겠지요.

재건축의 사업시행인가에서 분양때까지의 주택시장상황이 매우 중요한 것도 이러한 이유때문이구요.

모든 투자가 그렇지만, 재건축도 타이밍이 중요한 이유입니다.

 

3. 전매제한 확인

3-1. 전매제한

A. 투기과열지구의 조합설립이후 매물

투기과열지구에서, 조합설립이후에 매수자는 현금청산의 대상이 됩니다.

그러니까 조합설립이 되기 전에 매수해야지 서울같은 곳에서는 새아파트를 받을 수 있는 것 이지요.

 

다만 이 부분은 시도지사가 지정한 경우 조합설립보다도 전단계에서(안전진단 단계) 조합원지위양도를 받지 못하도록 추진하고 있는데요.

관련된 글은 아래 글을 참조해 주세요.

>> 조합원 지위양도 제한시기 조기화 # 재개발 재건축 입주권 전매금지

 

B. 동일재건축단지의 여러채소유자의 매물

매도자가 동일 재건축 단지에서 여러 채의 아파트를 소유하고 있는 경우,

조합원으로부터 1채를 양도받은 매수인은 조합원 분양권을 취득할 수 없습니다.

특약에 분양권을 받지 못할경우, 배액배상과 중계수수료를 부담하는 조건을 넣으면 조금더 안전해지겠지요.

잔금 후 문제가 되지 않도록 매도 전 조합에도 들려서 확인이 필요하기도 하구요.

 

다만, 조합설립이후에도 전매해도 분양권을 받을 수 있는 예외가 있는데요.

아래에서 알아보도록 하겠습니다.

 

3-2. 전매제한 예외규정(조합원 지위권 양도제한)

이 부분이 굉장히 중요할 수 있는데요.

투기과열지구에서 조합설립이후의 매수자는 현금청산대상이지만, 아래와 같은 예외들이 있습니다.

 

가장 중요한 케이스는 바로 사업지연에 따른 경우인데요.

매도자의 3년이상 소유를 확인해야하기는 하지만, 조합설립후 3년내 사업인가 신청이 되지 않거나,

사업시행인가후 3년내 착공을 못한경우, 매수해서 조합원 지위를 양도받을 수 있습니다.

다만, 이러한 매물 매수시 3년이상 소유내역을 반드시 확인하고 특약에도 분양권에 관해서 기록을 해야겠지요.

 

예외	예외인정 목적
불가피한 주택양도	모든 세대원이 해외이주하거나 2년이상 해외체류하려고 하는 경우
	상속주택의 매도
	질병치료, 취학, 결혼 및 근무지변경으로 타 특별시, 광역시,특별자치시, 특별자치도, 시, 군으로 이전하는 경우
	10년보유, 5년거주의 1세대1주택자로부터의 매도 (소유자가 거주하지 않고, 배우자나 직계존비속이 거주한 경우에 그 기간을 합산하여 줍니다.)
	국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매되는 경우
투기과열지구지정전 거래	투기과열지구로 지정되기 전 계약을 체결(계약금지급내역등 증빙필요)하고,  투기과열지구 지정된 날로부터 60일이내 부동산 거래신고를 한 경우
사업지연에 따른 경우	조합설립인가후 3년이상 사업인가 신청을 못한경우, 3년이상 계속 소유시 매도 (소유자가 상속받아 소유권을 취득한 경우, 피상속인의 소유기간을 합산해 줌)
	사업시행인가후 3년이내 착공을 못한경우, 3년이상 계속 소유시 매도

 

 

다만, 토지거래허가구역에서는 이러한 예외가 적용되지 않도록 추진이 되고 있는데요.

이에 관해서는 아래 글을 참조해 주세요.

>> 조합원 지위양도 제한시기 조기화 # 재개발 재건축 입주권 전매금지

 

4. 재건축 아파트 단지내 상가

다주택자 규제가 심해지면서, 단지내 상가도 재개발된 아파트를 받기위해 관심이 가게 되는데요.

투자할 때 주의할 점들을 보도록 하겠습니다.

 

4-1. 모두가 새 아파트를 받을 수 있는 것이 아니다.

무엇보다 주의할 점은 조합 설립시에 상가소유자들에게도 아파트를 주게 될지 아닐지를 결정하게 됩니다.

따라서 아파트를 목적으로 하시는 분들은 이 부분이 확실해 지면 들어가셔야 하는데요.

물론, 새로운 아파트에서 상가를 받으려고 하시는 분들은 그냥 하셔도 됩니다.

상가를 받으려고 하는 경우라면, 새롭게 지어질 아파트의 상가는 어디에 어떤형태로 되는지 확인하셔야 겠지요.

 

상가조합원들에게 일반 아파트를 준다는 의미는,

일반분양이 줄어들어도 사업성이 괜찮거나,

재개발초과환수제를 줄이기 위한 방편의 하나로서 접근하게 되니,

이러한 부분들을 반드시 점검하고 접근해야 합니다.

 

특이하게 상가가 아파트의 아주 중요한 위치에 있어서 재건축에 동의하지 않을 경우 영향을 받는다면,

이러한 상가들은 아파트 밖에 위치하거나 하는 상가보다는 훨씬 새아파트 입주권을 받는데 유리한 위치에 있다고 할 수 있겠습니다.

 

4-2. 2층 혹은 지하상가

당연하게도 사람들의 방문이 많은 1층이 감정평가도 가장 높게 나옵니다.

보통 저렴한 매물은 2층이나 지하가 많은데요.

1층에 비해서 반이하의 감평가를 받을 각오를 해야합니다.

 

4-3. 상가의 가치

재건축이 될때까지 직접 장사를 하지 않는 이상은 상가를 임대해 주어야 합니다.

상가 매수시 임대료에 따른 상가의 가치를 계산할 수 있어야 하는데요.

상가의 가치는 보통 은행이자보다 조금 나은 월세를 받는 것으로 추산하는 것이 일반적입니다.

예를 들어, 현재 은행이자가 3%정도 나온다고 하겠습니다.

그럼, 이보다 조금 나은 4% 혹은 5%로 계산하는 것이 맞는 것이겠지요.

 

 

예를 들어서, 1억짜리 건물이라고 가정해 보겠습니다.

그럼, 연간월세는 400만원 혹은 500만원 나왔을 때 적정하다고 보는 것 이지요.

보증금 500에 월세가 30정도로 연간 360만원정도의 수익이 나오는 건물이라면 보증금 500을 더해서,

대략 1억 정도의 정도의 가치를 볼 수 있다는 의미이지요.

이러한 계산법도 항상 통하는 것은 아니구요. 주변시세나 과거시세와 계속 비교를 해 보셔야 합니다.

물론, 공실이 나오는 입지의 상가라면 의미가 없지만 말이지요.

 

5. 주변 신축과 가격비고

어느정도의 대지지분과 용적률이 확보되어서 재건축사업성이 충분하다고 가정해 보겠습니다.

투자자라면 매도가격을 생각하고 매수를 해야할텐데요.

주변 신축이 평당 4천만원인 재건축아파트가 있습니다.

상승기에는 재건축가능성이 소문이 나면 정말 빠르게 가격에 반영되곤 하는데요.

언론까지 날 정도가 되면 정말 많이 선반영이 되어버려집니다.

상대적으로 통과하기 쉬운 예비안전진단만 통과해도 가격상승이 되는 경우가 많습니다.

 

주변 신축이 평당4천만원인데 현재 3천 9백만원 정도라면,

투자에 신중을 기할 필요가 있습니다.

물론, 향후 평단 5,6천까지 갈수있는 입지라고 생각이 된다면 상관이 없겠지만,

경기가 나빠지면 재건축, 재개발 아파트가 신축보다도 더 빨리 가격이 내려가며,

사업속도가 늦춰진다는 점을 감안해야한다는 것 이지요.

소위 말하는 몸테크를 해야하는 상황이라면 더욱더 이에 대해 고민할 필요가 있습니다.

 

6. 세대구성

재건축 사업을 하는데 있어서 의외로 중요한 것이 세대구성입니다.

예를 들어 용적률을 2배로 받게되는 재건축 아파트가 있다고 가정해보겠습니다.

10평대 아파트와 30평대 아파트까지 다양한 세대가 섞여있다면,

10평대소유주들은 최대한 20,30평대를 받고싶어할 테구요.

30평대아파트소유주들은 늘어난 용적률을 일반분양이 아닌, 

소형평형소유주의 평형늘리기에만 들어가서 사업성이 떨어져서,

분담금이 커지거나 하면 재건축이 한방향으로 빠르게 가기가 힘들어 질 것입니다.

 

이렇듯, 세대가 합심해서 갈수 있는지가 중요한대요.

단일평형아파트들은 이런면에서 매우 유리한 위치에 있다고 할 수 있구요.

꼭 단일평형은 아니더라도, 특정 평형이 70%이상을 차지하는 경우에도,

다양한 평형이 섞여있는 경우보다는 훨씬 쉽게 의견일치를 이루기가 쉽습니다.

재건축의 사업성중 가장 중요한 것은 무엇보다도 속도 이기 때문에,

재건축 사업에 투자하기 전 세대구성에 주의를 기울여보는 것이 좋습니다.

 

7. 재건축 아파트 팁과 주의할 점

7-1. 5층 주공아파트라면 3층을 선택하자

같은 가격이면 3층아파트를 선택하는 것이 좋습니다.

1층이나 탑층보다 감평가가 높게 나와서 원하는 타입의 아파트를 배정받으려고 할 때,

조금이라도 도움이 될 수 있습니다.

 

7-2. 단지내 상가규모가 작은곳

단지내 상가들이 규모가 크면서 잘되면 재건축 동의가 어렵고 사업진척도 어렵습니다.

네이버지도나 카카오지도에서 지적편집도를 보고, 같은 지번에 상가가 속해있고,

규모도 크면서 대로변에 접해서 영업이 잘되면 고민해 볼 필요가 있습니다.

 

7-3. 용적률에 매몰되지 말자

위에서 용적률이나 대지지분에 대해서 정리를 해 보았는데요.

무조건 용적률만 낮은 아파트만 찾는 경우가 있습니다.

물론, 기본적으로는 용적률은 중요한데요.

그보다 중요한것은 세대평균대지지분입니다.

낮은 용적률인데, 소형 평수로만 되어있어서 지분이 작아 재건축시에 많은 비용이 추가로 들어갈 수 있기 때문입니다.

 

대형평수인데 용적률이 높은 아파트와,

소형평수인데 용적률이 낮은 아파트 중 어느 것이 재건축에 유리한지 따져 보아야 합니다.

대형평수는 다운사이징이 가능하기 때문에, 추가금없이도 재건축이 가능할 것이구요.

소형평수는 대지지분이 작아서 비례율이 낮아 추가금이 많이 필요할수 있습니다.

대지지분이 9평도 않되는 아파트들은 특히 주의가 필요합니다.

 

재건축시에 아파트 용적률을 250%이상 채워서 짓는다고 하면,

기분채납이며, 일반분양분등등을 포함해야 하기 때문에,

두자리수 이상의 세대평균 대지지분은 가지고 있어야 한다는 것 이지요.

15~20평정도면 이상적이라고 할 수 있구요.

 

재건축 투자를 결정하기 전에, 반드시 세대평균지분에 대해서도 잘 알아보아야 합니다.

특히나 소형, 중형, 대형이 섞여있는 단지의 경우는,

그렇지 않아도 세대별로 이익이 달라서 재건축진행이 어려운데요.

대형의 대지지분을 소형이 깍아먹어서 세대평균 대지지분이 내려가는 경우가 생기게 됩니다.

 

 

7-4. 5층 주공아파트만 노릴 필요가 없다.

5층 주공아파트들은 지방에는 아직 남아있지만,

서울에는 왠만한 가격으로는 매수할 수 없게 되었습니다.

다음 재건축대상은 10층대의 1980년 후반에 지어진 아파트들이라고 할 수 있겠습니다.

1990년대 아파트들은 아직 80년대후반 10층대아파트들의 재건축이 끝나야 순서가 되지 않을까 합니다.

 

이러한 아파트들의 용적률은 180%대 정도입니다.

보통 150%대를 찾지만, 10층대아파트들에서는 찾기가 조금 어려운 편이지요.

당연히 되도록 대단지이면 좋겠지요.

 

7-5. 안전진단은 확인하자

서울만해도 재건축 연한이 도래한 아파트가 정말 많습니다.

그리고 90년대 초반 아파트들이 도래하는 30년을 기다리고 있구요.

재건축 투자를 하면서 제일 중요한 것이 있는데요.

바로 안전진단입니다.

아무리 재건축규제를 풀어준다고 해도, 안전진단을 통과하지 못하면 재건축은 출발할 수 없습니다.

정비구역지정도 어렵다고 하지만, 안전진단을 통과하지 못한단지는 재건축사업이 오래걸릴수 있으므로,

안전진단에 대해서는 확인하고 투자하는 것이 안전하다고 생각합니다.

 

7-6. PropTech사이트를 참조하자

LH에서 만든 씨리얼(seereal.lh.or.kr) 부터 벨류맵, Disco등 다양한 PropTech를 이용해서,

대지지분을 조사해 볼 수 있습니다.

이런곳에서 대략의 대지지분과 기본적 자료들을 모은 후에,

후보지들을 추려서 등기부를 확인하여서 정확한 세대평균 대지지분 계산을 하고 재건축 사업성에 대해서 분석해 보아야겠지요.

 

7-7. 임대아파트에 주의

대지지분이 꽤 높은데 임대아파트가 50%이상인 아파트가 있습니다.

임대아파트의 소유주는 대부분 LH인데요.

아파트를 허물고 현 임대인들을 나가게 한다음 다시 사업을 진행하는데 얼마나 협조적일지는 알 수 없습니다.

정치적으로 해당 지역에 대한 재건축의 필요성이 어필된다고 하면 모를까,

현실적으로 협조적일지는 매우 알기가 어렵습니다.

 

8. 정리

이상으로 재건축 투자에 대해서 정리해 보았는데요.

재건축 투자라는 건 상당한 시간과 돈을 투자해야 하는 만큼, 많은 것들을 고민해야 합니다.

대지지분, 용적률 그리고 이에따른 무상지분율(물론 이것은 조합이 생기고 나서 가능한 이야기겠지만요)과

개발이익환수제, 주변 신축과의 평단비교 등 투자전 꼼꼼히 따져보는 것이 좋을 것 같습니다.