분양가 상한제 의 전매제한 과 거주의무 # 민간택지 적용 부활

분양가 상한제란 특정지역에 분양가를 정해서 그 기준을 넘지 않도록 분양하는 제도인데요.

단순히 가격뿐만이 아니라, 거주의무 및 전매제한 기간까지도 포함되어 있어서,

부동산 투자시장에 크게 영향을 미치는 제도입니다.

 

분양가 상한제의 기준부터 전매제한 및 의무거주 조건까지 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

1. 분양가 상한제 적용기준

먼저 분양가 상한제의 기준에 대해서 국토부의 자료를 보면서 정리하도록 하겠습니다.

아래에 분양가상한제 적용 정량적 요건에 대해서 나와있는데요.

투기과열지구가 대상이며, 그중 선택요건 중 하나이상을 충족하고, 주거정책심의위원회에서 적용이 필요한 단지에 대해 적용한다고 합니다.

 

 

투기과열지구에서도 민간택지 분양가 상한제 지역 지정대상이 되는지역과 아닌 지역간에 차이가 생길 것 같습니다.

그래도 심의를 통한다고 하는 것을 봐서는 부동산 시장이나 경제 상황에 따라서,

어느정도 융통성있는 결정이 나올 수 있다고 생각할 수 있겠네요.

 

2. 민간택지 분양가 상한제 적용지역

현제, 민간택지 분양가 상한제에 해당하는 지역들은 아래와 같은데요.

분양가 상한제가 재건축과도 재개발 사업과도 연관성이 크므로, 정비사업 이슈지역에 대해서도 별도로 지정이 되어있습니다.

이러한 곳들에 신축 아파트가 분양을 한다면, 분양가 상한제가 적용되게 되는 것 이지요.

 

구분	지역
집값 상승 선도지역	서울	강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천 용산, 중구, 광진, 서대문
	경기도 광명시	광명, 소하, 철산, 하안
	경기도 하남시	창우, 신장, 덕풍, 풍산
	경기도 과천시	별양, 부림, 원문, 주암, 중앙
정비사업 등 이슈지역	서울 강서구	방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡
	서울 노원구	상계, 월계, 중계, 하계
	서울 동대문구	이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농
	서울 성북구	성북, 정를, 장위, 돈암, 길음, 동소문동2,3가, 보문동1가, 안암동3가, 동선동4가, 삼선동1,2,3가
	서울 은평구	불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌

 

 

분양가상한제 지정지역은 계속 바뀔 수 있으므로,

현재 지정되지 않은 지역들도 투기과열지역들도  분양전에 혹시 지정되지 않았는지 공고문을 유심히 볼 필요가 있겠습니다.

 

3. 전매 제한기간 

이 부분이 매수하시는 분들 입장에서는 매우 중요한 부분이 될 텐데요.

투자자들이 들어가기 힘든 공공택지보다는 민간택지의 경우가 부동산 투자자들에게는 영향이 클 것같네요.

인근시세의 80%미만인 지역의 경우는 10년 전매금지가 됩니다. 정말 어마어마하네요.

정말로 입지가 좋은 지역만 추려서 들어가야하는 이유가 될 것 같습니다.

 

택지 종류	분양가격	투기과열지구	그외 지역
공공택지	인근시세의 100%이상	5년	3년
	인근시세의 80~100%	8년	6년
	인근시세의 80%미만	10년	8년
민간택지	인근시세의 100%이상	5년	-
	인근시세의 80~100%	8년	-
	인근시세의 80~100%	10년	-

 

 

예전의 분양가상한제하고도 비교도 해보겠습니다.

아래 표에서 볼 수 있듯이, 투기과열지구의 민간택지에서는 3~4년이었던 전매제한 기간이, 5년에서 최장 10년까지 늘어났습니다.

이젠 민간택지투자도 주의가 필요합니다.

 

 

분양가가 시세의 80%미만인 경우 10년이라는데요.

아무리 부동산이 다른 자산보다 순환주기가 길다고는 하지만,

10년은 긴 기간이긴 하네요.

 

(분양 후 입주시까지 기간을 제외하고)

서울의 평균 주택 보유·거주기간이 약 10년 내외임을 고려해, 

실질적인 전매제한 기간을 입주 후 7년으로 정하여서 나온 결과라고 하는군요.

 

그렇다면, 불가피하게 팔아야 하는 경우는 어떻게 될까요?

불가피한 몇가지 사유로 팔더라도 LH가 우선 매입하게 되어있다고 합니다.

시장에서 팔수도 없다는 것이군요,

은행 정기예금 평균이자율인 2%정도를 추가해서 준다는 것인데요.

대출이 있는 사람이면 오히려 마이너스일 확률도 있습니다.

 

전매제한외에도 한가지 더 고려해야 할 것이 있는데요.

분양가상한제 주택의 당첨자는 전매 뿐만이 아니라 주택당첨제한도 받게 됩니다.

분양가상한제 주택의 당첨자는 향후 10년간 주택당첨이 되지 못하는데요.

분양가상한제 주택의 청약시 신중하게 생각해야 하는 이유입니다.

 

4. 민간택지에도 적용되는 거주의무기간

기존의 공공분양주택의 경우 거주의무기간은 아래와 같이 설정되어 있는데요.

3년도 길게 느껴지는데, 인근시세의 80% 미만으로 분양받으면 5년을 살아야 합니다.

 

분양가격과 시세	공공택지 거주의무기간	공공택지 전매금지기간
인근시세의 100% 이상	-	5년
80~100%	3년	8년
80% 미만	5년	10년

 

 

이제 민간택지에도 아래와 같이 거주의무가 적용이 되어집니다.

그나마, 80%미만이 5년이 아닌, 3년으로 책정된 것에 안도를 해야할지도 모르겠네요.

 

분양가격과 시세	민간택지 거주의무기간	민간택지 전매금지기간
인근시세의 100% 이상	-	5년
80~100%	2년	8년
80% 미만	3년	10년

 

거주의무기간이 설정된 경우, 최초 입주가능일부터 의무기간을 채우도록 규정되어 있습니다.

이는 신규아파트에 입주하자마자 집주인이 직접 입주해야 한다는 것 입니다.

 

 

또한 거주의무기간 내에 이전하려고 할 경우에는, 공공주택사업자에게 매입을 신청하도록 해야한다고 하는군요.

매입을 할 때는 납부한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액으로 매입을 하도록 되어있는데요. 시세와 비교하면 매우 손해가 나게 되겠지요.

 

분양가 상한제 적용 지역에 청약하고자 하시는 분들은 반드시 자신의 자금이나 거주조건을 챙겨보아야 하겠습니다.

 

5. 민간택지 분양가 상한제 거주의무 적용시점

2021년 2월부터 입주자 모집공고가 나는 분양가상한제 적용 아파트는 민간택지여도 거주의무가 적용되게 됩니다.

최대 5년을 거주해야 하는 것이므로, 내집마련계획이 있으신 분이라면, 가능하다면 시행전에 실행하는 것이 좋겠습니다.

 

 

6. 3기신도시와 분양가 상한제

3기 신도시 입지도 좋고 도시설계도 잘 되어있겠지요.

분양가 상한제가 적용되어서 집값이 싸게 나온다고 하네요.

그런데, 위에서 보셨지만, 분양가 상한제로 인근시세의 70%대로 나온다고 하면,

10년 전매제한에 5년 거주의무를 짊어지고 살아야 합니다.

게다가 사전청약하고 본청약하고 입주후에 전매제한과 거주의무가 시작되므로 어마어마하네요.

정말 꼭 실거주이면서도 입지가 좋은 곳을 골라서 들어가야 할 것 같습니다.

 

7. 정리

이번 분양가 상한제가 시행에 따라서,

기존 재건축에 참여하고 있던 조합원분들의 입장과,

대기 매수자들의 입장이 있을 것 같습니다.

 

재건축의 경우 적용범위가 크게 확대되었기 때문에

현금청산하는 사람들이 오히려 이익이 될 수도 있을 것인데요.

왜냐하면 분양가가 낮어진 만큼 분담금이 커질 것이기 때문이지요.

대표적 투기과열지구인 서울의 재건축지구의 경우 영향이 클 수 있을 것 같습니다.

재건축이라는 것도 하나의 사업인데 분양사업의 수입금이 낮춰지는 결과를 낮게 될테니까요.

이에 따라 원래 느린 재건축 진행속도도 더욱 늦춰질 수 있을 것 같습니다.

 

분양가상한제 적용지역에서 분양을 받으려고 하는 대기 매수자들에게는,

분양가 상한제로 인한 더욱 낮은 분양가의 혜택을 받을 수는 있겠습니다.

다만 5~10년정도 전매제한과 3~5년의 의무거주기간을 버틸 수 있는냐가 매우 중요한 결정요소가 되겠지요.

 

부동산 투자시장에 대해서 잘 모니터링하고 대응해야 할 것 같습니다.

추가적으로 바뀌는 부분에 대해서는 이 글에서 업데이트 하도록 하겠습니다.