3기신도시 사전청약에 대해서 정리해 봅니다 # 고양창릉 하남교산

오늘은 정부에서 발표한 사전청약에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

이제 어느정도 사전청약 일정이라든가 공급호수등이 나오게 되었으니,

해당되시는 분들은 잘 알아두어야겠네요.

 

1. 사전청약

사전청약은 주택의 조기공급효과를 위해서 본청약보다1~2년 조기공급하는 청약제도인데요.

공공택지에서 공급되는 공공분양이라고 국토교통부는 정의하고 있습니다.

 

본청약보다 1~2년전이라고 정의하고 있지만, 본청약 입주자 모집공고가 나와야 정확하게 입주시기를 알 수 있겠지요.

사전청약 당첨자는 다른지구에는 중복으로 신청할수없도록 되어있는데요.

다만 그전까지는 집을 못구하고 사전청약만 목매어서 바라봐야 하는 분들이 있을 것이므로,

다른지구의 본청약에는 청약할 수 있도록 있도록 해 놓았습니다.

다른 본청약건이 있으면 해보고 되면 거기로 들어가도 된다는 것 이지요.

 

이제 21년도부터는 청약도 사전청약과 본청약으로 구분해서 생각해야 될 것 같습니다.

 

2-1. 사전청약 공고

청약공고는아파트블록(단지)별로 순차적으로 진행되는데요.

입지조건, 주택규모(면적), 세대수, 추정분양가격, 개략설계도 등의 주택  정보와

본청약시기 및 입주예정월등의정보를 제공해 준다고 합니다.

특히 입주예정월이 미리 나온다는 점은 좋은 것 같은데요.

다만, 예정대로 잘 실행되어야 겠지요.

 

2-2. 청약자격 

청약자격은 대규모 공공택지지구의 본청약과 비슷한 기준을 가지고 있는데요.

청약을 위해서는 아래의 요건들을 충족해야 합니다.

공공분양이므로 무주택기간도 중요하겠지요.

• 무주택세대구성원
• 입주자저축가입
• 해당지역거주

A. 청약자격 심사의 기준

청약자격에 대해서는 사전청약당시의 입주자모집일을 기준으로 심사 하고 본청약때 추가로 심사하지 않기 때문에,

사전청약때 소득 및 자산요건이 되었지만 본청약때는 기준을 초과할 경우도 문제가 없다고 합니다.

 

특별공급도 있는데요. 신혼부부,다자녀,노부모부양 자격등이 있습니다.

사전청약때는 신혼부부기준인 혼인7년이내에 해당한 세대가, 본청약때는 혼인7년을 넘어가더라도 청약이 가능합니다.

이것도 사전청약의 장점이라고 할수는 있겠네요.

노부모부양특별공급도 마찬기지로 만65세 이상의 직계존속을 3년이상 부양하고 있는 무주택세대주라면,

사전청약당시의 자산소득요건만 충족할 경우 사전청약이 가능합니다.

 

B. 해당지역 거주요건

이제 가장 중요한 거주요건을 보도록 하겠습니다.

가장 중요한 거주요건은 사전청약당시해당지역(기초지자체, 수도권)에 거주중 이면신청할수있지만,

대신 본청약시점까지 무주택등의 거주기간요건을 충족해야만 합니다.

 

거주기간이 가장 신경이 쓰일텐데요.

국토부에서는 아래와 같이 보도자료에 배포하였습니다.

즉, 거주기간의 경우 사전청약까지가 아니라, 본청약 시점까지만 충족되면 된다는 것 입니다.

 

 

 

그럼, 지금 당장 이사살 필요는 없다는 결론이 나오는 것 이지요.

특히나 조정대상지역에 있는 경우는 사전청약으로부터 1~2년뒤가 본청약이므로,

굳이 지금부터 들어가서 거주의무기간을 맞출 필요가 없다는 것 이지요.

그렇지만, 사전청약 1년 6개월뒤에 본청약이 나오는 불상사가 발생할 수 있으므로,

하남, 과천과 같은 투기과열지구의 경우는 적어도 사전청약보다 6개월 정도는 미리 들어가 있는 것이 안전할 것 같습니다.

 

거주기간과 그에 따른 우선공급비율은 아래와 같이 정해져 있는데요.

660,000㎡이상의 대규모 택지개발지구에서는 아래와 같은 요건을 충족해야합니다.

예를 들어, 경기도기준으로는 해당시군에서 1년이상(투기과열지구는 2년)거주한 주민끼리만 30%를 놓고 경쟁할 수 있다고 하는군요.

보통은 공공분양 결과를 보면, 해당지역에 사는 사람일수록 납입인정금이나 가점이 낮게 나옵니다.

 

3기신도시중 인천계양지구는 서울,인천에 해당하므로,

아래 우선조건에서 서울인천거주자에게 50%를 우선공급하고, 

나머지는 수도권거주자에게 50%공급하도록 되어 있습니다.

다른 3기신도시들은 아래의 경기에 해당하는 공급조건을 따르겠구요.

 

 

 

청약의 당해지역에는 특별히 물량을 배정해서 해당 지역민들끼리만 경쟁하게 되므로,

되도록 당해지역에 거주하면서 청약을 노리는 것이 좋습니다.

 

왜 유리한 것인지 예를 들어 보도록 하겠습니다.

대규모택지지구의 경기지역에 해당하는 경우를 보도록 하겠습니다.

먼저 당해지역에 사는 사람에게 30%가 우선공급되구요.

나머지 20%는 경기도 6개월이상 거주자에게 배정되는데요.

이때 당해에서 떨어지는 사람도 포함됩니다.

즉, 두번째 기회가 생기는 것이지요.

나머지 50%를 수도권 거주자에게 주는데요.

당해거주자는 여기에도 포함되므로, 이 때 세번째 기회가 생기게 됩니다.

총 3번의 기회를 가지므로 당해를 노려야 하는 것 이지요.

 

거주요건 기간에 대해서는 아래표를 참조해 주세요.

참고로, 여기서의 거주의무기간은 본청약전까지만 충족시키면 됩니다.

 

3기신도시 지역명	규제지역여부	청약 거주의무 기간
하남교산	투기과열지구	2년
고양창릉	조정대상지역	1년
과천	투기과열지구	2년
부천대장	조정대상지역	1년
인천계양	조정대상지역	1년
남양주왕숙	조정대상지역	1년 (비규제지역이더라도 수도권은 1년)

 

 

공공분양을 해 보신분들은 얼마나 당해가 중요한지 잘 아실텐데요.

투기과열지구인 과천이나 하남에 청약하고자 하시는 분들은 미리미리 준비해 놓아야 겠습니다.

 

2-3. 청약 당첨방식

위에서 언급한데로, 특공의 당첨방식은 기존 청약과 마찬가지로 적용되구요.

분양물량에 대한 추첨제와 가점제도 모두 적용된다고 합니다.

이번정부들어서 분양물량에 대한 추첨제를 줄여서,

사실상 가점제 점수가 낮은 분들의 청약가능성이 많이 낮은 상태인데요.

추첨제도 적용한다고 하니, 한번 기대해 볼 수 있을 것 같습니다.

추첨제에 대한 업데이트 내용이 있으면 이 글에서 업데이트하도록 하겠습니다.

 

2-4. 분양가상한제의 적용

사전청약대상인 3기신도시의 공공분양주택과 민간주택 모두 분양가상한제가 적용된다고 합니다.

분양가 상한제는 분양가는 매우 저렴해지는 반면, 

전매제한과 거주의무기간이 생기므로 잘 고려를 해 봐야합니다.

분양가상한제에 따른 전매제한과 거주의무기간은 아래글을 참조해 주세요.

 

>> 분양가 상한제 의 전매제한 과 거주의무 # 민간택지 적용 부활

 

만약 인근시세의 70%정도에 3기신도시 분양가가 나온다면,

분양가상한제 적용으로 인해서, 최대 10년 전매제한, 5년거주의무가 생기고,

전세주고 나중에 들어간다는 것은 꿈도꾸지 못하게 됩니다.

 

 

만약 21년도에 사전청약을 하고, 23년에 본 청약을 한 다음,

25년에 입주하고 준공하면, 아무리 빨라도 10년뒤인 2035년에나 매도할 수 있게됩니다.

어마어마한 기간이네요. 10년이면 강산이 변한다고 하는데.

현재가 20년이니 지금부터 무주택으로 살겠다고 계획한다면,

15년뒤에나 집을 자유롭게 팔 수 있는 것이군요. 

이번 사전청약에 대해서 깊이 생각해 봐야하는 이유이기도 합니다.

 

2. 사전청약 물량과 수도권 공급총계획

먼저 봐야 할 것은 22년까지 수도권 37만호 공급계획인데요.

중요한 분양주택은 사전청약이 6만호, 본청약은 18만호로 되어 있습니다.

아래는 정부의 수도권 주택공급계획인데요.

22년까지는 90+132+146으로 36만 8천호로서, 정부에서는 37만호로 발표하고 있습니다.

이중 분양물량은 사전청약 6만호와 본청약 18만호로 총 24만호가 해당됩니다.

총공급량의 64%정도가 분양물량인 셈이지요.

참고로 본청약 18만호는 공공분양이 6만호, 민간분양은 12만호로 예정되어 있습니다.

 

 

 

사전 청약의 경우 본청약보다 1~2년 먼저 하게되는 것 이고,

본청약을 하면 보통 3년정도가 있어야 입주를 하게되는 것이지요.

따라서, 아무리 빨라도 2025~26년 정도에24만호 정도의 분양물량들이 입주에 들어가게 되겠지요.

여기에 위의 표의 하단에 정비사업이라고 나오는 민간분양물량도 추가되게 될텐데요.

정비사업은 보통 원래 계획보다는 많이 느려지기는 하지만, 정부는 22년도 까지는 23만 4천호정도의 정비사업물량이 공급될 것으로 기대하고 있습니다. 

 

3기신도시의 입지를 보면 알겠지만, 사실 서울을 완전히 대체할 수 있는 입지가 아니구요.

서울자체에 공급되는 량은 22년도까지의 공급계획을 기준으로 보면, 3만호 정도뿐입니다.

서울의 집값은 모르겠지만, 위성도시이면서 교통이나 일자리가 확실하지 않는 위치들의 집값은 25년정도 부터는 어려워 질 수도 있겠군요.

 

3. 사전청약 대상

공공분양 물량을 대상으로 사전청약을 하게 됩니다.

자연히 공공분양에 청약하실수 있는 분들이 대상이 되겠지요.

 

공공분양이므로 가점제도 다르구요. 전매제한 거주제한도 상당히 길어질 것 입니다.

게다가 3기신도시들은 모두 조정대상지역 아니면 투기과열지구이지요.

 

4. 사전청약 시기 및 본청약

먼저 2021년에는 3만호에 대해서 사전 청약을 실시하구요.

22년도에 나머지 3만호에 대해서 하게 되는데요.

사전청약의 분양시기 및 지역과 호수는 아래와 같습니다.

 

 

시기	지역	총호수
21년 7~8월	인천계양(1.1), 노량진역인근軍부지(0.2), 남양주진접2(1.4), 성남복정1ㆍ2(1.0),   의왕청계2(0.3), 위례(0.3)등	4천3백호
21년 9~10월	남양주왕숙2(1.5), 남태령軍부지(0.3), 성남신촌(0.2), 성남낙생(0.8), 시흥하중(1.0),   의정부우정(1.0), 부천역곡(0.8)등	5천6백호
21년 11~12월	남양주왕숙(2.4), 부천대장(2.0), 고양창릉(1.6), 하남교산(1.1), 과천과천(1.8/’18년발표지구),   군포대야미(1.0), 시흥거모(2.7), 안산장상(1.0), 안산신길2(1.4), 남양주양정역세권(1.3)등	1만6천3백호
22년도	남양주왕숙(4.0), 남양주왕숙2(1.0), 인천계양(1.5), 고양창릉(2.5), 고양탄현(0.6) 부천대장(1.0), 하남교산(2.5), 용산정비창(3.0),고덕강일(0.5),강서(0.3),마곡(0.2),은평(0.1),   남양주진접2(0.9), 남양주양정역세권(1.5), 광명학온(1.1), 안양인덕원(0.3),  안양관양(0.4),안산장상(1.2),안양매곡(0.2), 검암역세권(1.0), 용인플랫폼시티(3.3)등	2만8천1백호

 

아쉽게도 입지가 좋은 과천이나 서울은 아직 사전청약일정이 나오지 않았습니다.

이 부분이 너무 아쉽네요.

 

참고로 정부에서는 어느정도 정해진 본청약 1만2천여호에 대한 물량 계획도 같이 발표하였는데요.

다만 아래 물량은 임대물량도 포함되어 있으니, 분양물량은 자세히 알아볼 필요가 있습니다.

사전청약하시는 분들도 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

시기	청약지역	총 호수
20년 4분기	위례지구(2.3천호) 고양장항(1.4천호) 성남  판교대장(7백호) 과천지식정보타운(6백호)	5천호
21년	과천주암(1.5천호),   과천지식정보타운(5백호), 구리갈매역세권(1.2천호), 위례지구(4백호), 고양  지축(6백호)	4천2백호
22년	과천과천(9백호), 남양주양정역세권(9백호), 성남  금토(4백호), 인천루원시티(4백호), 수원당수(5백호)	3천1백호

 

 

5. 3기신도시 선호도

국토부에서는 3기신도시의 선호도 조사결과를 보도자료로 배포하였는데요.

이 내용에 따르면, 하남교산과 고양창릉 및 과천의 선호도가 높게 나오는 것으로 나왔습니다.

아무래도 서울과의 거리도 있고, 교통대책등이 약한 인천계양은 상대적으로 입지선호도가 떨어지는군요.

서울과의 접근성이 좋은 동남권의 투기과열지구 하남교산이 1위 인데요.

사실 개인적으로는 과천이 더 좋은 입지인 것 같기는 한데요. 아무래도 이번 분양물량이 매우 적은 7000세대밖에 않되는 것이 영향이 좀 있는 것 같습니다.

 

 

 

재미있는 것은 가장 입지적으로 좋지 않다고 개인적으로 생각하는 남양주 왕숙의 경우가 21년, 22년 사전청약 물량이 합쳐서 8900세대 정도인데요 3기신도시 21,22년 분양물량중 가장 많습니다..

반대로 가장 입지가 좋다고 생각하는 과천은 가장 물량이 적구요.

선호도 1,2위인 하남교산이나 고양창릉의 경우는 4000세대 안밖으로 21,22년에 사전청약을 하는데요.

많은 사람이 집중되어 있는 것 치고는 물량이 많지 않다고 생각할 수 있겠습니다.

사전청약중 3기신도시가 아닌 곳들까지 포함해서 전략을 잘 짜 보아야 할 것 같습니다.

 

6. 팁 및 주의할 점

6-1. 공공분양에 대비하라

사전청약물량은 모두 공공분양이므로 이에 대해서 잘 알아둘 필요가 있습니다.

민간청약과 공공분양청약은 가점이 완전히 다른 것이므로 차이를 이해할 필요가 있습니다.

무주택기간이라든가 납입금액등에 대해서 알아야 겠지요.

 

공공분양과 민간분양에 대해서는 아래 글을 참조해 주세요.

>> 청약 전략을 총정리해 봅니다. # 민간분양 # 공공분양

 

6-2. 입지가 좋은 곳

조금이라도 서울에 가깝고 서울과의 교통편의성이 높거나 일자리가 가까운 곳을 골라서 청약하는 것이 좋은 것은 누구나 아는 사실인데요.

다만, 입지가 좋은 하남교산, 고양창릉, 과천 같은 경우는 그만큼 경쟁률이 높게 나올 것 입니다.

이에 대해서 자신의 현재 상황에 맞추어 전략을 잘 짜야 겠습니다.

 

좀 더 복잡하게 생각해 보면, 현재 3기신도시보다 입지가 좋지 않은 곳에 살고 있고 납입금이나 가점이 낮다면,

3기신도시들 안에서는 순위가 떨어지더라도 현재거주지보다는 좀 더 입지가 좋은 곳으로 이사할 수 있도록,

경쟁률이 낮은 곳을 목표로 하는 것이 좋겠지요.

특히 3기 신도시보다 서울접근성이나 일자리면에서 떨어지는 입지의 신도시나 택지지구의 분양도 앞으로 많이 남아있는 상황이므로,

이들보다도 입지가 좋지 않은 곳이라면 확실하게 옮기는 것이 좋은 선택일 것 같습니다.

빠르면 25년도후반부터는 입주가 시작될 수 있을 것인데요. 대규모 물량이 풀리는 시점이라고 볼 수 있겠지요.

그때부터 시작되는 대규모 신도시보다 입지가 좋은 곳들만 살아남지 않을까 합니다. 

혹시 25년 이후 준공될 지역의 재개발에 투자하시는 분이라면, 3기신도시보다 좋은 입지일지 제대로 판단해 볼 필요가 있습니다.

 

 

6-3. 한번 사전청약당첨시 다른 사전청약에는 지원 불가능

한번 사전청약에 당첨되면 다른 사전청약당첨에는 지원할 수 없습니다.(본청약은 가능)

따라서 일단되고보자는 식으로, 아무곳이나 지원하면 않됩니다.

 

6-4. 사전청약이 되어도 본청약에는 계속 지원가능

일단 사전청약이 되면, 일단 주택에 들어갈 수 있다는 것이 보증된 상태가 되는데요.

다른 본청약에는 계속 지원할 수 있으므로 사전청약의 본청약이 시작되기전 까지는 계속 지원해 볼 수 있겠지요.

이것은 큰 장점으로 생각할 수 있습니다.

 

6-5. 전매제한과 거주의무기한에 주의할 것

청약이 되고 나서의 일을 고민할 필요가 있는데요.

분양가상한제 적용에 따른 전매제한과 거주의무기한 때문입니다.

분양가 상한제가 적용되기 때문에,

10년 전매제한과 5년 거주의무를 지킬 자신이 있으신 분들만 들어가야 하겠습니다.

 

분양가상한제에 관해서는 아래 링크를 참조해 주세요.

>> 분양가 상한제 의 전매제한 과 거주의무 # 민간택지 적용 부활

 

6-6. 사전청약은 3기신도시만 있는 것은 아니다

이번 사전청약의 핵심은 분명 3기신도시들이 맞습니다.

하지만, 위에서 정리한 정부안의 사전청약에는 성남이나 서울같은 3기신도시가 아닌 곳들도 들어있습니다.

모두가 3기신도시에 집중할 때, 오히려 다른 지역에 집중하는 것도 하나의 방법이 아닐까 합니다.

 

6-7. 민간분양은 없다

사전청약이 21,22년도에 나오기 시작하지만,

이들은 모두 1순위가 되기 위해서는 무주택기간만 3년이 필요한 공공분양입니다.

만약 현재 납입인정금액이 1,000만원 미만이신 분들의 경우는 입지가 좋은 하남교산같은 경우 청약이 되기 어렵다고 보입니다.

(참고로 청약납입금액은 청약홈 웹사이트에서 "청약자격확인 > 청약자격확인서발급"으로 청약자격확인서를 발급해보면 볼 수 있습니다.)

만약 무주택기간과 납입인정금액을  맞추기 어렵다면 민간분양 청약을 목표로 전략을 바꾸셔야 할 텐데요.

 

 

일단 3기신도시 민간분양은 빨라도 23년도에나 나오게 될 것 같습니다.

우선은 민간분양 합격을 목표로 천천히 자료를 모으면서 준비를 해야 할 것입니다.

 

6-8. 이번 정부의 책임기한

22년 3월에는 대선이 남아있는데요. 새로운 정부가 들어선다는 것 이겠지요.

아무래도 어떤 정부가 들어오느냐에 따라서 3기신도시를 얼마나 빠르게 진행할지에 대해서는 조금 달라질 수 있을 것 같습니다.

 

7. 정리

이제 사전청약이 가시권으로 들어온 것 같은데요.

잘 알아보고 대비를 해서 내집마련 계획을 잘 세워야 겠습니다.

변경되는 내용에 대해서는 이 글에서 정리해 보도록 하겠습니다.