상생임대인 특례 제도 정리 # 621대책

오늘은 6월 21일 발표된 대책에 따라 바뀐 상생임대인 제도에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 상생임대인 제도

1-1. 상생임대인 제도

상생임대인은 직전계약시와 동일한 임대인으로서,

임대 갱신시 임대료를 직전계약에 비해서 5%이내로 올려서 전월세 계약을 맺어주는 임대인을 말하는데요.

(당연히 임대료를 인하하거나, 그대로 유지한 경우도 포함됩니다.)

이에 대해 비과세나 장기특별공제의 거주요건을 면제하는 혜택을 주는 제도가 상생임대인제도 입니다.

갱신계약은 21년 12월 20일부터 24년 12월 31일 사이에 이루어져야 상생임대인으로 인정받을 수 있습니다.

 

22년 6월 21에 발표된 621대책에서는 아래와 같이,

기존보다 요건은 완화되고, 혜택은 늘어나도록 업그레이드 되었습니다.

 

구분	개선사항	기존
상생임대인	직전 계약과 같은 임대인으로서, 21.12.20~24.12.31 사이에, 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하여 계약을 갱신한 임대인 (직전계약은 기존의 1년6개월 이상 유효한 기존 임대차 계약을 말함) * 주택매수후 신규로 체결한 임대차계약 및 승계임대차 제외	동일 (기간만 21.12.20 ~ 22년 말)
다주택 적용여부	임대개시 시점에 다주택자여도 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도  혜택 적용 (최종주택 양도시 1주택자이기만 하면 됨)	임대개시 시점에 1세대 1주택자이면서, 기준시가 9억원 이하 주택에 대해서만 적용
혜택	- 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 중    비과세 2년 거주요건 면제 - 1세대 1주택 장기보유특별공제    적용 위한 2년 거주요건 면제	- 조정대상지역 1세대 1주택 양도세    비과세 2년 거주요건 중 1년 인정
적용기한	24.12.31일 까지 갱신하는 경우 (2년 연장)	‘22.12.31일
기타	- 5%이내 갱신전, 기존 임대차 기간이 1년6개월 이상일것 - 상생임대차 계약에 따라서 임대한 기간이 2년 이상일 것 - 갱신한 상생임대차 계약에 따라 임대한 기간은 2년 이상이어야 함	동일

 

 

1-2. 비과세 및 장기보유특별공제 혜택

표에서 보았던 비과세나 장기보유 특별공제 혜택들을 다시 보도록 하겠습니다.

 

A. 비과세 혜택

원래 양도소득세 비과세 특례를 위해서는,

1세대 1주택자의 경우,

실거주 2년을 만족해야 하는데요.

 

상생임대인이라서 특별히 과세를 면제해준다기 보다,

규제지역에서 상생임대인 조건을 만족하면 1세대1주택 비과세요건 중 거주요건이 있는데,

이것을 2년 거주한 것과 동일하게 봐준다는 의미입니다.

이를 1세대 1주택자로서 12억까지의 양도세 비과세를 받을 수 있는 혜택입니다.

 

이는 기존의 1년 거주요건 인정에서 업그레이드 되어,

거주할 필요없이 비과세를 받도록 업그레이드 된 것 입니다.

 

다만 한가지 반드시 기억해 두어야 할 것은,

24년 말안에, 상생임대인 조건에 맞게 5%이내 상승으로 계약을 갱신했다고 하더라도,

갱신된 계약으로 2년이상의 임대기간을 채우고 나서 매도해야 비과세를 받을 수 있다는 것 입니다.

즉, 이 비과세 혜택의 완성은 갱신된 임대가 2년이상 지속되어야 한다는 것 입니다.

(갱신 전 직전 계약은 1년 6개월 이상이기만 하면 되는 것에 반해, 

갱신된 계약은 2년 임대가 되어야만 합니다.)

 

B. 장기보유특별공제 거주요건 면제

양도세 비과세가 되더라도 12억이 넘는 주택에 대해서는 세금이 나오게 되는데요.

이 때 필요한 것이 장기로 보유한 경우, 추가로 세금을 공제받을 수 있는 장기보유특별공제인데요.

(장기보유특별공제에 대한 자세한 내용에 대해서는 아래 글을 참조해주세요.)

 

>>>  장기보유특별공제 총정리 해 보겠습니다 # 1세대1주택 양도세 감면

장기보유특별공제 총정리 해 보겠습니다 # 1세대1주택 양도세 감면

 

원래 장기보유특별공제는 보유기간이 3년이상이고, 거주기간이 2년이상이어야 하는데,

필수인 거주 요건을 면제해주어서,

보유기간만 채우면 최대 40%의 장기보유특별공제 제도를 받도록 해 주었습니다.

(거주기간을 채워야 최대 80%를 받을 수 있는데요, 거주기간필수기간만 면제해주고,

거주기간 40%를 거주없이 채워주지는 않습니다.)

 

C. 임대개시시점에 다주택자도 적용가능

예를 들어서, A와 B의 2주택자가 있다고 가정해 보겠습니다.

그리고, A주택은 거주하고 B번째 주택은 전세를 주었다고 가정해 보겠습니다.

 

B주택에 대해서 24년말 안에 2번째 전세에 대해서 5%이내로 전세금을 갱신하게 되면,

A주택을 팔고나서, 1주택자가 되었을 때,

B주택은 거주요건 없이 비과세 혜택을 받을 수 있도록 해서, 시장에 전세를 저렴하게 공급하도록 한다는 것 입니다.

 

2. 갱신권 사용하지 않고도 계약이 적용되는 경우들

상생임대인제도의 핵심은 5%이내 갱신계약인데요.

되도록이면 갱신시에는 갱신계약을 하는 것이 좋은 데요.

그렇게 하지 않고 묵시적으로 갱신하는 경우들이 있는데요.

오늘은 갱신계약서 작성하지 않고도 갱신계약이 적용되는 경우에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

• 임대인과 임차인이 갱신요구권을 사용하지 않고 갱신한 경우(이 경우도 상생임대인 혜택적용)
• 묵시적 갱신(서로 계약 갱신 의사표현하지 않고 묵시적으로 계약 유지)

 

 

이제 임대차계약서를 작성할 때는 갱신권 사용여부를 표시하게 되어있는데요.

갱신권 사용을 하지 않더라도, 5%이내로 신규계약을 하게 되면 상상임대인 혜택이 적용되게 됩니다.

 

갱신요구권을 활용해서 갱신하는 경우,

되도록이면 갱신여부를 계약서에 표시하고,

추후에 이러한 증명도 원할하게 하여서 혜택도 받도록 하는 것이 좋습니다.

 

3. 신규계약이어도 혜택이 적용되는 경우

같은 임차인과 갱신계약이 아니고, 신규계약이어도 상생임대인 제도의 혜택은 적용됩니다.

이 제도의 핵심은 상생임대인의 기준이 되는 갱신계약의 임대인이 동일인이면 되기 때문인데요.

어떤 경우인지 보도록 하겠습니다.

 

3-1. 임차인 귀책으로 계약취소 후 다른 임차인과 체결한 경우

임차인에 귀책(월세 미납등)에 의해서 계약을 취소하거 일찍 나가게 된 경우,

다른 임차인과 계약을 체결하되 5%이내로 계약을 하게 되면 적용이 될 수 있습니다.

다만 이때는 이전 임대차 계약을 1년 6개월 이상 유지한 경우만 적용이 됩니다.

 

 

왜냐하면, 이를 악용해 비과세를 빨리 받고자,

기존 임대주택에 있던 사람을 나가게 하고, 새로운 임대인과 5%이내로 갱신을 하게 할수도 있기 대문이지요.

 

3-2. 기존 임차인 갱신 만료후 다른 임차인과 계약

이 케이스는 조금 쉬운데요.

기존 임차인과 갱신이 만료되고,

다른 임차인과 계약을 하되, 5%이내로 계약을 하는 경우입니다.

 

4. 주의할 점

4-1. 24년 말까지 적용되는 것에 주의

상생임대인 제도는 24년 말까지 갱신되는 건에만 적용이 됩니다.

따라서 5%이내 계약갱신이 반드시 24년 말 안에 이루어지도록 해야만 합니다.

 

24년 말 안에 상생임대인으로 적용받으려면,

22년 하반기 안에 임대계약을 한 후에,

24년 말이내에 5%이내 갱신을 해야만 합니다.

 

항상, 예기치 못한 상황에 대해서는 주의가 필요한데요.

기존 임차인이 1년6개월을 채우지 않고 갑작스럽게 나가버리는 경우가 있을 수 있습니다.

그럼, 그 다음 임차인은 맞추더라도 그사람이 갱신하는 시점에는 24년을 넘기게 되므로,

상생임대인 혜택이 연장되지 않으면 적용받을 수 없게 됩니다.

그럴 경우는 본인이 들어가서 거주요건을 직접 맞출수 밖에 없는데요.

위의 '2. 신규계약이어도 혜택이 적용되는 경우'에서도 다루었지만,

1년 6개월을 채우지 못하는 경우, 다시 2년을 채워야 한다는 점에 큰 주의가 필요합니다.

 

4-2. 전세끼고 매수한 경우

전세를 끼고 매수한 다음 5%이내로 갱신해 준 경우는 적용이 되지 않습니다.

직전 임대인과 갱신 임대인이 다르다로 보고, 같은 임대인하에서 갱신으로 보지 않기 때문인데요.

 

전세를 끼고 매수하는 경우,

기존 임차인의 임대만료기한이 22년말 안에 끝나는 경우,

22년도에 기존 임차인과 혹은 새로운 임차인과 전세계약을 하고 나서 최소 1년 6개월이상 지나고 나서,

24년말 전에 또 다시 임차를 갱신할 때 5%이내로 하면 적용을 받을 수 있습니다.

 

물론, 이러한 복잡한 케이스의 경우는 세무서나 기획재정부에 문의가 필요할 것 같습니다.

 

중요한 것은, 상생임대인으로서 인정받기 위해서는,

전세낀매수로 승계받은 계약이 직전계약이면 안된다는 것 입니다.

 

 

4-3.  주택 매수 후 전세를 들일 경우

그럼 주택을 매수한 후에 전세를 들일 경우는 어떻게 될까요?

새롭게 전세계약을 한후, 최소 1년 6개월 임대기간이 지난 후,

갱신하는 임대계약을 5%이내로 한다면 가능하다고 보는 것이 일반적인데요.

 

이에 대한 아니라고 보는 시각도 있습니다.

22년 초에 발표된 문제인정부의 상생임대인의 개념을 보면,

주택 매수 후 신규로 체결한 임대차 계약은 상생임대인에서 제외된다고 나와있기 때문인데요.

새로 매수 후 신규 체결한 다음 24년이내 갱신계약을 맺으면 어떻게 되는지에 대해서는 관련부처의 해석이 있어야 할 것 같습니다.

 

그런데 이번 정책의 목적은 기존 전세가 급등전의 세입자들의 갱신권 만기가 도래하였기 때문에,

신규로 집을 사서 전세입자를 맞추는 경우에 까지 적용시키지는 않을 것 같다는 생각도 듭니다.

 

4-4. 매도시기

상생임대인제도는 24년 말에 끝나게 됩니다.

24년이 끝나기 전에 상생임대인으로서 5%이상의 갱신계약을 맺게 되는 시점에 상생임대인제도의 효력을 갖게 되구요.

갱신한 임대가 2년을 채우고 임대가 완료되면 비과세요건을 갖추고 혜택을 받을 수 있습니다.

 

상생임대인으로서의 효력은 5%이내 계약갱신시에 생기겠지만,

임대를 마치지 않고 매도할시에는 비과세는 받을 수 없다는 것 입니다.

 

한가지 추가적으로, 상생임대인 혜택은 1세대 1주택 비과세가 되도록 혜택을 주는 것이므로,

2년 임대완료를 마치기 전에 신규주택을 매수해서, 일시적 1세대 2주택 혜택도 동일하게 받을 수 있을 것 입니다.

(물론 이 부분은 추후에 확인이 필요할 수 있습니다.)

 

4-5. 상생임대인과 관련하여 외워야 할 조건들

상생임대인과 관련하여 반드시 외워야 할 조건은 다음과 같습니다.

• 직전계약과 갱신계약의 계약서상 같은 임대인이어야 함
• 직전계약은 1년 6개월 이상, 갱신계약은 2년 유지되어야 함
• 갱신계약은 21.12.20~24.12.31 사이에 이루어져야 함

 

이것을 가지고 실제 케이스들에 다양하게 적용해 보면 어느정도 알 수 있게 됩니다.

직전계약이 1년 6개월 이상 유지되면 되기 때문에,

이를 잘 활용해서, 25년 1월이나 2월 정도가 갱신계약일이라면,

미리 24년 12월 정도에 갱신계약을 하면 상생임대인 제도의 혜택을 볼 수도 있겠지요.

 

5. 정리

상생임대인제도가 여러가지로 바뀌고, 

사람들의 관심이 있는 만큼,

관련하여서 해설이나 사례들이 나오지 않을까 합니다.

상생임대인제도와 관련하여서 무언가를 하려고 한다면, 그러한 것들인 나오기를 기다려보는 것이 좋을 것 같습니다.