등기부등본의 불편한 진실과 주의할 점들 # 근저당 해지

오늘은 최근 한 커뮤니티에서 논란이 된 서류조작사건과 관련하여서 등기부등본의 진실과,

이와 관련하여 주택매수시 주의할 점들에 대해서 정리해 보았습니다.

 

1.  서류조작해서 등기부등본 근저당 말소한 사건

커뮤니티에서 논란이 되었던 사건은 다음과 같이 정리할 수 있는데요.

 

매수인 -> 대출을 끼고 빌라를 구매 하였음.
시간이 지나고 나서,
전주인(매도자)이 대출을 갚지않고 은행서류를 위조해,
등기소에 근저당 해제서류를 제출해 말소시키고,
잔금을 받았던 것을 알게됨.

은행 -> 기존대출을 갚지 않고, 중복으로 담보 대출을 하게 된것을 알게된 1금융권 은행이,
기존의 대출을 근거로 근저당을 회복시키는 소송을 진행하였음.
(우연히도 전주인(매도자)와 매수인의 은행은 같은 1금융권 은행이었음.)

소송 결과 =
서류위조한 전주인 -> 전주인은 사문서위조로 1년형을 받음.
은행 -> 위조로 말소되었던 은행의 근저당권이 회복됨
           이후 이를 근거로 매수인의 집을 경매로 넘김
매수자 -> 매수자의 집이 은행에 의해 경매로 넘어감.
                매수자는 문서를 위조한 전주인에게 손해를 청구해서 받아야 한다고 함.
                (* 실질적으로 받기 어려움)

 

다시 정리해 보면,

대출이 있었던 집을 매수하였는데,

전주인이 은행의 대출완납증명서를 위조해서 근저당말소를 시키면서 집을 매도해버린 것인데요.

이후 은행에서 소송을 통해서 말소된 근저당권을 회복시키고,

경매로 집을 넘겨서 매수인이 피해를 보았다는 글 이었습니다.

소송결과 담보를 잡고있던 은행은 집을 경매로 넘겨서 피해를 보존받게 되겠지만,

매수자는 전주인에게 피해를 청구해야 하는 것 때문에, 실질적으로 피해를 받게 된 것이지요.

 

대출완납증명서류를 위조하였다는 것은 그렇다 치지만,

그런 위조서류만으로 등기부의 근저당권이 말소되었다는 사실도 충격적인데요.

그동안 모르고 있었던 등기부등본에 대해서 잘 알아두어야 한다는 생각이 들었습니다.

 

2. 등기부등본의 진실

2-1. 법적인 효력

일반인들은 등기부등본이 법적인 효력이 강력하고 진실인 것처럼 생각하게 되는데요.

이번 사건에서 드러난 것 처럼 실제로는 전혀 그렇지 않습니다.

 

적어도 우리나라에서 부동산등기는,

형식적인 요건을 갖추면 서류심사만으로 등기해주도록 되어있기 때문입니다.

문서를 조작해도 형식을 제대로 갖춘 문서라면 진위여부를 따지도록 되어있지 않고,

그 피해에 대해서 책임을 져주지 않습니다.

 

 

다만, 위와 같은 사건이 다시 반복되기는 어려운데요.

그 이유를 아래에서 보도록 하겠습니다.

 

2-2. 등기필증과 번호

현재는 근저당 말소를 위해서는 등기필증이 있어야 합니다.

더 정확히는 등기필증 안에 가려져 있던 일련번호가 필요한 것 인데요.

만약 잃어버린 경우에는 등기의무자(채권자)가 법무사나 변호사를 통해서 자신이 작성하는 것임을 확인하는 서류가 필요합니다.

 

그래서, 현재는 잔금납부서류위조만으로 근저당을 말소할 수 없습니다.

등기필증 번호가 없다면 근저당의 채권자가 직접 자신이 잃어버려서 등기필증번호가 없는 것이라는 서류가 있어야 하지요.

 

 

대출 관련된 일을 하신분들은 저 사건을 접하셨을 때,

저런 사건은 일어나기 힘들 것이라고 생각하셨을 텐데요.

근저당을 설정한 채권자의 등기필증이 있어야 하기 때문에 더욱 그렇습니다.

 

그래서 저 사건은 요즘 시대에는 일어난 사건은 아닌 것 같구요.

안타깝게도 시기를 잘 못 만나서 어려운 일을 겪게 된 것이라고 할 수 있겠습니다.

 

집을 사는 사람의 입장에서 보자면,

위에서 알아본 것처럼 등기부등본만을 맹신해서는 안된다는 것을 절실히 깨닫게 된 사건입니다.

시간이 지날수록 검증을 하는 장치들이 추가되겠지만,

절차적 형식을 갖추면 진행되는 등기의 특성을 염두해 두고,

항상 조심해야 할 필요가 있다는 것을 알게 되었습니다.

 

3. 매수시 주의할 점

2번에서 본 것처럼,

위에서 일어난 사건은 최근에는 다시 발생하기 어렵습니다.

그렇지만, 주택매수시에는 근저당과 관련해서 여러가지 주의할 점들이 있는데요.

그것들에 대해서 알아두면 많은 도움이 될 것 같습니다.

 

3-1. 잔금 송금 전 매도자 근저당 말소 확인

잔금 송금 전에 근저당 관련부분을 확인하지 말고,

송금 전에 근저당 관련부분이 깔끔하게 처리될 수 있는지 미리 다 정리해 놓는 것이 중요합니다.

송금한 후라면 문제를 되돌리기 쉽지 않습니다.

부동산에서는 거래를 빨리 끝내려는 경우도 있는데요.

절대로 휘말리지 말고, 근저당 문제가 해결되는지 확인하는 것이 중요합니다.

반드시 돈이 가기 전에 다 확인해 놓아야 합니다.

 

법무사에서 실장님이 오시더라도,

해당 은행(채권자)에게서 대출이 말소되어 잔금완납증명서를 제대로 받고 진행하는 것 인지,

미리 상대방은행에 확인할 준비등을 다 하고 온것인지,

확인하고 잔금을 송금해야 합니다.

현장에 오는 법무사 사무실의 실장님 중에서는 꼼꼼하지 않은 분들도 있으니까요.

 

 

근저당 해지를 위해서,

잔금을 매도자의 대출지점의 계좌로 직접 송금하는 방법도 있습니다.

이 때도 해당 계좌가 해당지점의 계좌인지를 반드시 지점에 전화해서 확인해야 합니다.

(법무사 분에게 상대방 근저당 설정한 은행에 계좌번호랑 미리 확인해 달라고 해 놓아야 합니다.)

물론, 확인 후 대출완납증명 및 근저당권 해지여부도 확인을 받아야 하는데요.

근저당 해지는 해당 채권자의 몫이지 매수자나 매도자의 몫이 아닙니다.

 

참고로, 제2금융권 혹은 제3금융권 같은 경우,

잔금을 당일 치루어도 당일날 대출완납증명을 안해준다고 하는 경우도 있습니다.

1금융권의 근저당이 아니라면, 반드시 잔금일날 송금하면 완납증명이 되는지 미리 잔금일전 확인을 해 보아야 합니다.

 

만일 당일 완납증명이 되지 않는다면,

중도금으로 미리 갚도록 하던지, 매도인의 자금으로 갚아서 하던지,

송금하는 당일날 완납증명이 되도록 해야합니다.

중개사분에게 이러한 일이 스무스하게 진행될 수 있도록 미리 확인을 해 놓는 것을 잊지 말아야 합니다.

 

3-2. 대출잔금을 법무사에 맞기는 것은 피하자

잔금을 매도자 계좌가 아니라 법무사 계좌로 넣고 뒷처리를 부탁하는 경우도 있는데요.

이것은 사실 매우 위험한 방법입니다.

몇 억을 한사람의 신용에게 맞기는 것 이기 때문입니다.

법무사 사무실에 소속은 되어있겠으나,

그 사람에게 돈을 맞기기로 하는 선택을 한 순간,

책임은 돈 준사람에게 생기게 됩니다.

 

잔금일은 조금 불편하더라도,

근저당관련해서 갚아야 되는 돈이 있다면,

설사 매도인과 은행을 같이 가더라도,

확실하게 하는 것이 가장 좋습니다.

 

3-3. 부동산 거래시 침착하게 하나하나 따지는 태도

거래시에 차근차근 하나씩 따져가면서 해결하는 태도가 필요할 것 같습니다.

본인이 그런 성격이 아니라면, 

그런 성격을 가진 배우자나 지인과 함께 가도록 하는 것이 좋습니다.

혼자가면 분위기에 휩쓸려 모든 과정을 꼼꼼히 보기 어려울 때가 많습니다.

 

부동산거래시에는 되도록 주변사람들과 함께 가서,

주변 분들이 부동산 사장님이나 매도인들과 근황이야기 같은 것들을 하더라도,

거래 당사자는 차근차근 과정을 곱씹어가면서,

과정에 문제가 있는 것은 없는지 생각하면서 진행해야 합니다.

 

 

조금이라도 문제가 있는 부분은 명확히 해놓고,

잔금을 송금하는 과정은 가장 나중에 해야하는 것입니다.

두루뭉실하게 어서 거래를 끝내고 수수료 받으려는 부동산이 있다면,

절대로 페이스에 넘어가서는 안됩니다.

 

또한 거래 당일 법무사분들도 오시는데요.

경우에 따라서, 대출 근저당 설정하시는 법무사님과 소유권이전 법무사님이 따로와서,

빠르게 자기서류만 받아서 가려고 하는 경우도 많습니다.

근저당 해지시에 확인할 사항들은 잘 확인하는지,

잔금완납확인 및 근저당 해지과정은 문제가 없는지 확인하는지 등에서도,

더블체크 하는 것이 중요합니다.

 

3-4. 매수전이라면

만약 매수전이라면, 같은 아파트일 경우 층이나 향이 조금 좋더라도,

부동산등기가 깨끗한 집을 사는 것이 좋습니다.

문제는 해결하는 것이 아니라, 피하는 것이 항상 좋습니다.

 

물론 초고수 투자자라면 이런 문제를 해결해서 돈을 벌기도 하지만 말이지요

대부분의 사람들은 이런 초고수 투자자가 아니구요.

이런 문제들을 잘 해결하는 초고수 투자자도 한번 실수에 큰돈을 잃을 수 있습니다.

 

4. 정리

이상으로 부동산 등기와 주의해야 할 점들에 대해서 정리해 보았는데요.

 

1금융권과 관련된 사건이라서 더욱 충격이 있었던 것 같습니다.

1금융권 정도의 대기업 은행이라면 절차에 대해 믿을 수 있을 것이라 생각했기 때문인데요.

 

세상모든 것을 부정적으로 바라볼 필요는 없지만,

재산의 대부분을 차지하는 부동산을 거래할 때 만큼은,

꼼꼼한 사람이 되거나 꼼꼼한 사람을 같이 데려가서,

자신이 오랫동안 쌓아올린 재산을 지킬 수 있도록 해야 하겠습니다.