배액배상 예방법 및 대응법과 세금 총정리 # 중도금 매매 계약파기

부동산 계약을 하다보면 시세가 급상승해서 배액배상을 당하는 경우가 있는데요.

오늘은 이것에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 배액배상과 민법제565조(해약금)

배액배상에 관한 것은 민법 제565조에 명시되어 있습니다.

당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지, 교부자는 이를 포기하고, 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다는 것 인데요.

 

 

여기서 이행의 착수는 무엇일까요? 매매계약에서의 착수는 중도금의 지급을 말합니다.

중도금이 들어가면 그것이 아무리 작은 소액이라고 할지라도 계약해지가 불가능하다는 것 이지요.

즉, 계약하고 바로 다음날 오전이라도 계약금을 넣는 것이 가장 확실한 방법이 되겠지요.

 

 

2. 배액배상 예방을 위한 중도금 선지급

2-1. 중도금 

중도금은 반드시 빠른시일내에 얼마라도 넣어주는 것이 좋습니다.
그런데, 중도금이 너무 적으면 아예않받겠다고 하는 매도자도 있는데요.
이 때 절대로 흔들리지 말고, 그럼 얼마면 되겠냐고 물어봐서 그만큼이라도 넣어주시구요.

 

절대로 않받겠다고 하면 아무리 싸보여도 계약하지 마시는 것을 추천드립니다.
지방의 먼곳이라면, 가계약금 걸기전에 중도금을 받지 않는 매수인이 아닌지도 반드시 확인해보아야 하구요.

중도금 넣지 않아도 괜찮다고 하는 부동산도 절대적으로 피하셔야 합니다.

 

어떤 매도인들은 지금 돈이 없다고 배액배상금도 차일피일 미루다 주는 경우도 있습니다.

깔끔하게 계약파기하고 바로 주면 좋을텐데요.

애초에 배액배상을 염두해두고, 중도금 않받을 정도의 사람이라면, 

이런일들도 깔끔하게 처리하지 않습니다.

 

배액배상금 받은 금액보다 심리적 타격이 분명 더 클것입니다.

절대로 중도금 받지 않는 계약은 하지마세요.

 

2-2. 중도금 선지급

중도금은 지급기일 정해져 있다고 해도, 기일이전에 지급하지 않기로 특약을 하지 않는 이상은 지급할 수 있습니다.
법적으로도 미리 계약해제를 막기 위한 중도금 지급이 보장되어 있다는 것을 의미하지요.
중도금 미리 지급을 막는 특약은 하는 경우가 없으므로, 중도금만 미리 지급해도 매매계약해제를 막을 수 있습니다.

 

여유자금이 생겨서 미리 넣어드린다고 하건, 어떤 방법이건 중도금 선지급은 문제가 되지 않으며,

법적 효력은 계약시 넣은 중도금과 차이가 없습니다.

심지어, 말하지 않고 그냥 입금해도 법적으로 문제는 되지 않는다고 알고 있으며,

이 경우에도 중도금으로서의 계약유지의 효력은 유지됩니다.

 

 

반대로 보면, 매도자 측에서 시가상승을 이유로 중도금을 않받으려는 움직임이 보인다면,

미리 송금해놓고 여우자금이 생겨서 입금해드렸다고 해도 문제가 되지 않는 것 입니다.

 

어떤 경우는 중도금을 아에 받지 않기 위해서, 계좌를 막아버리는 경우도 있는데요.

입금을 하기 위해 중개인과 연락하고 문자를 보내는 등의 증거를 남겨서 계약이행을 하려고 했다는 증거를 남기며,

공탁을 하는 대응방법도 있기는 합니다.

하지만, 이런 단계에 가기 전에, 

시가상승이 빈번한 불장이라면, 되도록 계약 다음날 중도금을 소액이라도 붙이는 것이 좋습니다.

 

2-3. 중도금을 막는 방법

이번에는 반대로 계약해지를 위해, 중도금을 막는 매도인의 입장으로도 한번 살펴보겠습니다.

 

중도금을 아직 입금받지 않았을 경우,

매도인은 중도금 지급기일 이전에 계약해제 의사표시를 명시적으로 하면서 해약금을 수령할 것이라고 전달하면 되는데요.

이렇게 계약해제의사표시가 명확히 전달된 경우, 이후에는 중도금을 넣어도 의미가 없습니다.

계약해제의사표시 이후기 때문에 계약해지를 막을 수 없습니다.

매도인이 해약금을 수령하고 그렇지 않으면 공탁을 걸겠다고 통지하면 더욱 확실해 지구요.

물론 실제로 계약금 배상이 이루어지지 않는다면 계약해지는 되지 않겠지만요.

 

아래는 1993년에 선고된 92다31323 판결문의 판결요지인데요.

민법 제565조에 의해 계약을 해제한다는 의사표시를 하고, 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기며 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳다.고 나와있습니다.

 

 

 

3. 가계약 상태에서의 배액배상

항상 논란의 핵심이 되는 것이 가계약인데요.

 

계약서 작성없이 문자로라도 계약은 성립할 수 있는데요.

대신, 공인중개사에게 상호간에 아래 내용들에 대해서 명확하게 써 달라고 해야합니다.

 

특히 계약파기시 계약금에 대한 배액배상을 한다는 특약을 넣어놓으면 더욱 확실해 지게되겟지요.

• 매물(아파트 명과 동호수)
• 매매가격
• 계약금과 계약일자
• 중도금과 중도금일자
• 잔금과 잔금일자
• 특약

확실히 중요한 것은 중개사가 매수자 및 매도자로부터 확인문자를 받아야만 합니다.

중개인분에게 위 내용에 대해서 문자를 받구요.

그래서, 매도인분에게 확인문자를 받아서 받고나서 확인내용을 캡춰해서 다시 문자로 보내달라고 하는 것이 좋습니다.

 

 

혹시 중개사분이 이러한 것들을 챙겨주시지 않는다면, 아래 내용을 문자로 요청하는 것이 좋겠지요.

아래 부분들에 대해서 매도자분과 저에게 계약형식으로 문자해 주시구요. 확인문자 받으시면 해당내용 문자 부탁드립니다.
- 매물(아파트 명과 동호수)
- 매매가격
- 계약금과 계약일자
- 중도금과 중도금일자
- 잔금과 잔금일자
- 특약(계약파기시 계약금 배액배상)

 

이렇게 하면, 계약서를 작성하지 않더라도 계약서를 쓴 효과가 있기 때문에,

이렇게 되면, 아무리 가계약금만 받은 상태라도, 계약효과가 있으므로,

계약을 깨면 가계약금이 아닌 계약금에 대한 배액배상을 받아야 합니다.

아무리 계약금을 다 넣지 않았다고 하더라도,

계약해지에 대한 위약금은 계약금의 배액배상이어야 합니다.

다만 보통은 가계약금에 대해서만 배액배상을 하는 경우가 많지요.

왜냐하면 보통은 이에 대해 잘 협조를 매도인이 않해주기 때문인데요.

소송을 통하면 받을 수는 있겠으나, 소송은 시간과 쓰이는 신경에 대해 너무나 피곤하지요.

 

4. 배액배상과 세금

이렇게 배액배상을 해서 생기는 돈을 위약금이라고 하는데요.

기타소득으로 분류가 되며 종합과세의 대상이 됩니다.

 

4-1. 매수자가 계약을 파기해서 계약금을 포기하는 경우

이경우 매도자는 해당 계약금을 돌려줄 필요는 없습니다.

 

매수자가 포기하는 경우는 원천징수등의 복잡한 과정은 없구요.

대신 매도자는 차년도 5월 종합소득신고 때 기타소득으로 신고를 해야 합니다.

 

기타소득금액의 총합이 300만원이하이고 원천징수 되었을 경우는 분리과세 할수도 있는데요.

분리과세라는 것이 다른 소득과 합쳐져서 종합소득금액의 세율이 매겨지지 않고,

해당 세액에 대해서만 세금을 내고 끝내는 것을 말합니다.

 

300만원을 초과할 경우에는 다른 종합소득금액과 합산되는데요.

이 때 소득금액이 크면 세율이 올라갈 수 있다는 단점이 있습니다.

 

4-2. 매도자가 계약을 파기해서 배액배상을 하는 경우

매수자가 계약금을 보내서 계약이 되었는데, 매도자 이 계약금을 깨고 배액배상을 한 경우인데요.

매수자에게는 원래 계약금만큼의 차액이 생기게 됩니다.

이 경우 매수자는 차액에 대해서, 차년도 종합소득 신고를 기타소득으로서 해야 합니다.

 

그리고 한가지 주의할 점은,

매도자가 매수자에게 차액을 주면서, 22%를 원천징수해서 신고하도록 되어있다는 것 입니다.

22%원천징수를 떼고 남은 금액을 돌려줘야 하는 것 이지요.

 

중요한 것은 원천징수의 의무가 매도자에게 있다는 것 입니다.

따라서, 배액배상을 하는 경우 이러한 것들에 대해서 잘 알아두셔야 합니다.

금액이 클 경우는 더욱더 이러한 의무를 지켜야 하겠지요.

 

 

4-3. 원천징수 신고방법

매도자가 계약을 파기해서 신고해야 하는 원천세는,

신고할 때 제출해야 하는 것이 2가지가 있는데요.

원천세와 지급명세서를 제출하는 것 입니다.

 

A. 원천세 신고

홈택스에서 '신고/납부'로 들어가신 다음, '원천세' 를 선택해 주면 됩니다.

 

 

신고한 원천세 20%와 지방세 2%를 다음 달 10일까지 신고해야 합니다.

 

B. 기타소득 지급명세서 제출

홈택스에서 '신청/제출' 에 보면서 지급명세서가 있구요.

그 중 '사업및기타소득' 이 있습니다.

이것은 다음해의 2월말까지 작성을 해주면 됩니다.

 

간혹 22%를 제하고 주면서, 원천징수하지 않는 매도자가 있는 경우도 있는데요.

이를 방지하기 위해서, 원천징수 영수증을 꼭 받아두어야 합니다.

매도자가 신고하지 않으면, 매수자도 종합소득시에 기타소득으로 전산에 나오지 않기 때문에,

종합소득신고시 신고할 수 없습니다.

 

5. 배액배상 팁 및 주의할 점

5-1. 모든 계약은 항상 명확하게

계약의 조건들은 명확하게 하는 것이 좋습니다.

가계약금 붙이겠다고 계좌번호만 달라고 하지말고,

배액배상 및 계약사항들에 대해서 소상히 상호인지하도록 

중개인에게 말하는 등 항상 주의를 기울여야 합니다.

 

상호간에 확인할 사항이라면, 항상 상대방의 확인문자를 받았는지 확인받아야 하구요.

부동산 보험인 1억을 넘는 배액배상금이라면,

확인문자의 캡처화면을 요청해야 합니다.

 

조금 불편하더라도, 분명하게 하는만큼 나중에 발생할 분쟁을 줄일 수 있습니다.

경력많은 중개사분들은 오히려 이런 분들에게 잘 대해주시는 경우도 많습니다.

 

5-2. 부동산 중개인은 당신의 친구가 아니다

중개인 분들은 계약을 성사시키는 것이 업무입니다.

계약을 성사시키고자 할 때는 어느 편이라도 들어서 성사시키려고 하지만,

만약 애매한 계약서작성으로 분쟁이 발생할 때는,

자신은 중개인이라서 어느편도 들수없다는 자세를 취하는 경우가 많습니다.

 

중개인에게 친하게 대하면서 향후 자신의 편을 들어줄것이라고 생각하시면 않됩니다.

이분들에게 그러한 것을 강요하기보다는,

공부를 조금이라도 더해서 분쟁이 발생하지 않도록 확실하게 하는 것이 좋습니다.

내편을 만드는 데 신경쓰기보다는,

명확하고 분쟁없는 계약을 쌓아가면서,

중계인분들과 좋은 관계를 유지하는 것이 좋다고 생각합니다.