0103 부동산 대책 총정리 # 규제지역 해제 와 청약관련 규제 해지

23년 1월 3일 기획재정부 와 국토부에서 보도자료가 나왔는데요.

무려 서울 투기지역 대폭 해제를 필두로 해서,

청약관련 규제해제에 관한 발표가 주를 이루었습니다.

 

특히나 기획재정부의 보도자료를 보면, 대폭 해제라는 말이 들어있구요.

재미있는 것은, 국토교통부에서는 전면 해제라는 워딩을 사용하고 있습니다.

아무래도 현재의 부동산 시장에 대한 인식이 느껴지기도 하네요.

 

 

1. 서울 대부분 지역 규제지역 해제

지난 번 경기도 대부분 지역을 규제지역에서 해제하였는데요.

이번에는 아래 4개 지역을 제외한 모든 지역이 해제 되었습니다.

 

• 강남구
• 서초구
• 송파구
• 용산구

 

이제는 규제지역하면 위의 4개 지역만 기억하면 될 것 같네요.

 

 

 

2. 규제지역 해제에 따른 적용사항

아래는 기획재정부에 나온 보도자료인데요.

투기지역 및 조정대상지역에 있었던 아래와 같은 규제들이,

해제가 되면서 같이 풀리게 되었습니다.

 

 

몇 가지 살펴보면,

재건축 재개발에 대해서 이전까지 존재했었던 양도제한 규제들이 풀리구요.

관련하여 청약 재당첨 제한도 풀립니다.

게다가 청약에 있어서도, 1순위 자격요건이 완화되어서,

세대원이나 다주택자도 가능해지게 되며, 거주요건도 2년에서 1년으로 바뀌게 됩니다.

 

 

규제지역 해제에 따른 변경사항에 대해서는,

아래 글에서 자세히 다루었으니 참조해 주세요.

 

>> 규제지역 vs 비규제지역 세금과 규제 비교 총정리 # 청약자격 종부세 자금조달계획서 거주의무

규제지역 vs 비규제지역 세금과 규제 비교 총정리 # 청약자격 종부세 자금조달계획서 거주의무

 

3. 분양가 상한제 적용지역 해제와 전매완화

3-1. 분양가 상한제 적용지역 해제 및 실거주 의무 폐지

강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 전지역이 마찬가지로,

민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면해제됩니다.

 

 

이러한 조치는 1월 5일 0시이후 입주자 모집승인건부터 적용된다고 합니다.

 

 

분양가상한제 해제지역에서 해제되어 실거주 의무가 해제되면,

추후 잔금시 자금이 부족하여도 전세를 이용하여 자금을 충당할수 있게 됩니다.

 

3-2. 분양가 상한제 실거주의무 폐지

분양가 상한제 지역은 엄청난 실거주의무가 붙어있는데요.

공공주택의 경우 최대 5년까지도 실거주의무가 붙어있습니다.

 

 

그러던 것이 이제 완전히 폐지된다고 합니다.

다만, 이부분은 주택법 개정안 발의 후 국회 통과사항이므로,

시간은 좀 걸릴수도 있을 것 같습니다.

 

 

3-3. 전매완화

원래 수도권의 전매제한 기간은 다음과 같았는데요.

분양가에 따라서 무려 8년, 10년까지도 나오는데요.

 

이러한 것이 아래와 같이 간결하게 바뀐다고 합니다.

수도권 공공택지지구와 강남3구와 용산에 해당하는 규제지역의 전매제한 기간은 3년이구요.

나머지 수도권 과밀억제권역은 1년으로 대폭 줄어들게 됩니다.

광역시는 6개월이 되구요.

 

 

 

참고로 수도권 과밀억제권역은 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역인데요.

아래 표에 들어가 있는 지역들이 해당됩니다.

주의할 것은 과밀억제권역이 아니지만,

동탄이나 고덕, 운정, 다산 신도시 같은 공공택지지구의 경우, 규제지역과 같은 3년을 적용받는다는 사실입니다.

 

과밀억제권역

서울특별시 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다) 의정부시 구리시 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 다산동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다) 하남시 고양시 수원시 성남시 안양시 부천시 광명시 과천시 의왕시 군포시 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다]

 

일단 보고서에 나온 내용을 기준으로 하면,

23년 3월 경 주택법 시행령 개정을 통해서 조치할 것이고,

소급적용이 이루어진다고 합니다.

 

 

좀 더 명확하게 국토부에서 발표가 되었다면 좋았을 것 같은데요.

23년 3월 시행령이 나오면 확실해 질 것 같습니다.

이 부분에 대해서는 추후에 이 글을 통해 업데이트 하도록 하겠습니다.

 

4. 무순위 청약 완화 (다주택자 청약)

무주택자만 가능하였던, 무순위 청약신청을 주택소유자도 가능하도록 개선한다고 합니다.

즉 다주택자도 가능하게 되었는데요.

 

무엇보다도, 새집에 살고 싶었던 1주택자에게는 기회가 될 수 있을 것 같습니다.

미달된 분양을 해소하기 위한 것이므로, 무순위의 경우 청약 자체가 없어져도 되지 않을까 생각합니다.

 

 

 

5. 1주택자 기존주택 처분요건 폐지

원래는 1주택자가 청약에 당첨된 경우,

입주가능일로부터 2년이내에 처분해야했었는데요.

이제는 이러한 의무를 폐지한다고 합니다.

 

 

이에 관해서는,

23년 2월 이후 주택공급에 관한 규칙을 개정한 후에 시스템 정비를 거쳐 시행한다고 합니다.

 

 

6. 중도금 대출 보증 분양가 기준 및 인당 보증한도 폐지

23년 1분기 내에 중도금 12억이하기준을 없애기로 하였구요.

5억원이어서 인당 보증한도 제한도 풀어준다고 하는군요.

23년 1분기내에 시행된다고 하는군요.

 

 

7. 토지거래허가구역

규제지역이 해제된 것으로 보이지만,

강력한 규제 중 하나인 토지거래허가구역 해제에 대한 말은 아직 없습니다.

현재 서울의 토지거래 허가구역은 다음과 같은데요.

 

 

 

공공재개발같은 경우는 그 특수성때문에 해제되지는 않을 것 같구요.

목동같은 경우 주요 재건축단지로서,

위의 표에서 보는 것과 같이 23년 4월 26일을 기점으로 다시 심의가 들어가게 됩니다.

당시의 부동산 상황이 중요하기는 하지만,

지금과 같은 상황이 계속 된다면 해제될수도 있지 않을까 합니다.

 

 

8. 적용시기

대규모 규제 해제가 발표되었는데요.

정책들마다 시행시기가 각각 다르므로 잘 살펴보고 대응 할 필요가 있을 것 같습니다.

 

구분	시기
규제지역 해제	23년 1월 5일 0시
분양권 전매제한 완화	23년 3월 경 주택법 시행령 개정 후  소급 적용 예정
분양가 상한제  적용지역 해제	23년 1월 5일 0시
분양가 상한제 실거주 의무폐지	주택법 발의 후 국회통과시 적용 소급 적용 예정
1주택 청약당첨자 처분의무 폐지	23년 2월 경 주택공급에 관한 규칙을 개정한 후 청약시스템 정비하여 시행 소급 적용 예정
분양가 12억, 중도금 대출기준 폐지	23년 1분기 내 시행

 

 

9. 1221 규제완화 정책방향

이번 0103대책과 더불어서 지난 1221 규제완화 대책도 한번 같이 봐둘 필요가 있을 것 같습니다.

특히 분양 및 주택 입주권의 단기 양도세율을 아래와 같이 돌려놓는 것을 추진한다고 하였는데요.

이와 함께 이번에 발표된 분양권 전매제한 완화에 관련된 발표를 같이 보면 좋을 것 같네요.

 

 

아울러서, 비규제지역이 되면,

아래와 같이 청약시 추첨제의 비율이 높아지는 점도 참고하면 좋을 것 같습니다.

 

면적	구분	비율
85m2 이하	가점제	40%
	추첨제	60%
85m2 초과	추첨제	100%

 

1221규제완화 정책에 대한 글은 아래 링크를 참조해 주세요.

>> 1221 규제완화 정책방향 정리 # 부동산 다주택 취득세 완화