아파트 매매 잔금 미납시 계약 해지 방법 정리 # 부동산 잔금일 미지급

아파트 매매시 잔금을 납부하지 않는 경우도 있을 수 있는데요.

오늘은 이것의 대응 방법에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1. 잔금일 미지급과 

1-1. 부동산 계약시 지급의 4단계

보통 계약은 아래의 4단계의 지급시기를 거치게 됩니다.

• 가계약금 -> 계약금 -> 중도금 -> 잔금

가계약금, 계약금 등 중도금 납부 전까지는 복잡한 절차를 거치지 않고도,

상대방에게 계약해지의사를 밝힘의로서 쉽게 계약을 해지할 수 있습니다.

그런데, 중도금을 납부하고 나서 잔금을 치구게 되면서 절차가 조금 복잡해 지는데요.

 

잔금은 어떨까요? 아래에서 보겠습니다.

 

1-2. 잔금 미지급시 계약해지(해제)

잔금일 날 잔금을 지급하지 않을 경우,

민법에서는 이행지체 라고 합니다.

이에 대한 대응방법은 민법 제544조에 명확하게 나와있습니다.

 

 

위에 나온것처럼 잔금일날 미지급을 하면 계약을 해제할 수 있습니다.

다만, 위의 나온 절차를 거쳐야 하는데요. 

 

중도금을 납부하고, 잔금일 미지급한다고 해서 계약을 바로 해제할 수 있는 것이 아닙니다.

바로 이것때문에 항상 어려운데요.

 

2. 잔금일 미지급에 따른 계약 해지 절차

위에서 언급한 것처럼, 중도금을 납부한 계약에 대해서,

잔금일 당일 미지급했다고 바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다.

어떻게 하면 해지할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

2-1. 잔금일에 소유권 이전등기서류 맡기기

잔금일 미지급시에도 잔금일에 소유권 이전에 필요한 등기 및 서류들을 아래중 한 곳에 맡겨놓아야 하는데요.

이는 매수인과 매도인 모두 이행을 해야하는 계약에서,

매도인이 잔금일에 소유권이전을 이행하였고,

이를 유지하고 있다는 것의 표식으로 맡기는 것 입니다.

단순히 그 날 들고만 가는 것이 아니라, 언제든지 등기를 넘겨줄 수 있도록 유지시키는 것이 핵심입니다.

• 부동산
• 법무사
• 변호사

아무래도 거래하고 중개수수료도 납부하는 부동산이 편하겠지요.

 

따라서, 잔금일 미지급시에 부동산에 소유권 이전등기서류를 가져가서 맡겨 놓아야 합니다.

부동산에서는 아래 사항들에 대해서 확인서를 받아둡니다.

• x월 x일 매수인이 잔금을 지급하지 않았다는 것
• 소유권 이전에 필요한 모든 서류를 보관중임

 

 

이렇게 해 놓으면, 

상대방은 민법제544조에 따른 이행지체 상태에 들어가게 됩니다.

 

아래에서 매매계약 해제의사표시를 해서, 

해지가 완성된 때 까지는 부동산 사무실에 등기를 맡겨서,

이행을 제공하는 상태를 유지해야 합니다.

 

2-2. 내용증명을 통한 이행 최고

모든 답은 위의 민법 제544조에 나와있는데요.

내용증명을 통해서 이행을 최고하는 것이 핵심입니다.

 

구글에 "내용증명 잔금지급 이행 최고"라고 검색하면,

법률사무소들에서 제공해주시는 많은 무료 서식들이 나오므로,

이를 조금 수정해서 본인에 맞게 사용하면 되는데요.

 

핵심 내용은 다음과 같습니다.

중요한 것이 날짜인데요.

 

매도인 OOO은 잔금지급기일에 OO부동산 중개사무실에서 소유권이전에 필요한 모든 서류를 맡겨두었습니다.
매수인이 잔금만 가지고 오면 언제나 등기를 넘겨줄 준비가 되어있습니다.
O월 O일 까지 잔금을 준비해서 공인중개사 사무실로 나와주십시오.
그렇지 않으면 계약을 해제 하도록 하겠습니다.

 

 

기한을 설정할 때는,

이를 실제적으로 이행할 시간을 주어야 하므로,

내용증명 수령할 예상일로부터 한 주정도가 필요합니다.

총합하면 대략 10일 ~ 2주정도면 넉넉할 것으로 생각이 됩니다.

 

이제 거의 다 되었습니다.

최고한 날까지 매수인이 잔금을 치루면 다행이지만,

만약 아닐 경우에는 계약을 해지해야 하는데요.

다시한번 내용증명을 보내야 합니다.

 

2-3. 매매계약 해제 내용증명

이제는 상대방이 계약해지를 인지할 수 있도록 내용증명을 보내는 일이 남았습니다.

이 내용증명이 도달하게 되면, 그제서야 해제가 이루어지게 됩니다.

 

중도금을 넘은 계약에서의 해지는,

이렇듯 상당한 노력과 시간이 필요합니다.

 

3. 총정리

총정리해 보면, 잔금 미지급에 따른 계약 해지에는 다음과 같은 과정들을 거쳐야 합니다.

1. 소유권이전 등기 및 관련 서류 부동산에 맡기기
2. 내용증명으로 이행기간 주고 최고하기(10~14일)
3. 이행기간 경과후에 계약해지 내용의 내용증명 발송
4. 내용증명 도달시 계약해지

 

 

4. 팁 및 주의할 점

4-1. 새롭게 전세를 맞추어서 매수하고자 하는 사람을 피하자

전세를 맞추어서 잔금을 치루려는 사람들은,

전세를 맞추지 못하면 잔금을 지급할 수 없습니다.

 

특히나 갈아타기를 하시는 분들은 이런 매수를 받아주었다가는,

본인이 갈아탈려는 매수물건의 잔금일도 못 맞출 수 있습니다.

 

본인 집이 너무 안팔리다가 파시는 분들은 절박할 수 있으나,

분명 이러한 리스크가 있다는 사실을 인지하고 계셔야 합니다.

 

4-2. 특약이 민법을 이길 수 없다.

특약에 잔금 미지급시 계약이 해제된다는 약정을 넣는 방법을 생각하시는 분들도 있을 텐데요.

이것은 민법에 반하는 것이므로, 그 효력이 없을 가능성이 큽니다.

굳이 실효성이 없는 이러한 약정을 넣어서 매수인과 불편한 자리를 만들 필요는 없습니다.